この記事で分かること
- 本文の③「昭和57年1月1日以後」が、いまも同じ条文に書いてあること
- 不動産取得税の申告先は税務署ではなく大田都税事務所で、30日以内の登記なら原則申告が要らないこと
- 同じ日付の線が、登録免許税と住宅ローン控除でも使われること
2026年9月に、根拠条文と大田区の窓口、他の税の軽減を書き足しました。
中古マンション購入をする際に、
不動産取得税はかかりますか
条件を満たせば、
基本的にかかりません。
①自己の居住用として
②床面積40㎡以上240㎡以下（令和8年4月1日以降に取得した場合。登記簿上の面積です）
※令和8年3月31日以前に取得した場合は、床面積の下限は50㎡以上でした（2026年11月確認・東京都主税局）
※登記簿上の面積は、販売図面（壁芯面積）での表示より少し小さいことが多いので、登記簿の面積で確認してください
③a)昭和57年1月1日以後に新築
b)地震に対する安全性に関わる基準に適合した証明書
ｂ①）耐震基準適合証明書
ｂ②）住宅性能評価の写し
ｂ③）既存住宅瑕疵担保保険
①と②は必須
③はいずれかに該当すればＯＫです。
①～③の条件をクリアすると
築年数に応じて、控除額が設定されてます。
昭和51年1月1日から昭和56年6月30日 控除額 350万円
昭和56年7月1日から昭和60年6月30日 控除額 420万円
昭和60年7月1日から平成元年3月31日 控除額 450万円
平成元年4月1日から平成9年3月31日 控除額 1000万円
平成9年4月1日以降 控除額 1200万円
え？なんだこれとなりますよね。
毎年固定資産税の納税通知書が届くのですが、
その通知書に建物評価額が記載されてます。
例）平成2年3月 新築された日
建物評価額 4,510,019円
上記控除額は平成元年4月1日から該当 1000万円
4,510,019円－10,000,000円（控除額）＝0円
控除額の方が上回っているので、0円となります。
土地の持分もありますが、
土地分はほぼ控除できてしまうので
あえて計算方法は載せませんが、
気になるようでしたら
こちらを確認下さい ➡東京都主税局（2026年10月確認）
上記で確認することは、③ですね。
築年数が古いと基本的には、
不動産取得税がかかると
考えたほうがよいと思います。
ｂ①）とｂ③）は、
新耐震基準設計の昭和56年6月以降に
建築申請が行われている場合には、
取得できる可能性が高いです。
必ず取得できるとは限りませんので、
不動産屋さんに、
確認をしてもらって下さいね。
リフォーム・リノベーションしている
マンションは、
取得税などの減税措置が受けられないことを
前提として、金額設定（安く設定している）
していることが多いので、
比較しながら検討してみてください。
「昭和57年1月1日」の線は、いまも同じ条文に書いてあります
本文の条件③は、いまの法令でもそのままです。不動産取得税の中古住宅の軽減は、昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準に適合すると証明されたもので判定します。根拠は地方税法施行令 第37条の18第3項です。昔よく言われた「築25年以内」という年数の条件は、いまの条文にはありません。日付か、証明書か、どちらかで見ます。
出どころ: 地方税法施行令 第37条の18第3項。
申告の窓口は税務署ではなく、都税事務所です。大田区の物件なら大田都税事務所（大田区新蒲田1-18-22）です。取得してから30日以内に登記をすれば、原則として申告は要りません。本文にある東京都主税局の計算方法と合わせて見ると分かりやすくなります。
出どころ: 地方税法施行令 第37条の18第3項。
登記のときの税でも、同じ線が使われます
買うときには登録免許税もかかります。中古住宅の軽減の要件は、自分が住むための家であること、登記簿上の床面積が50平方メートル以上であること、昭和57年1月1日以後に建築されたものか、地震に対する安全性の基準に適合すると証明されたものであること、そして取得してから1年以内に登記することです。本文の②と③とほぼ同じ物差しです。税率は住宅用家屋の所有権移転が1000分の3、抵当権設定が1000分の1で、令和9年3月31日までです。土地の売買による所有権移転は1000分の15で、令和11年3月31日までです。ここでも「築25年以内」という条件は現行条文にありません。
出どころ: 租税特別措置法施行令 第42条第1項第2号（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。原文は「…地震に対する安全性に係る基準に適合するものであること又は昭和五十七年一月一日以後に建築されたものであること」。
住宅ローン控除の中古の枠も、同じ日付で見ます
控除率は0.7%です。適用期限は令和12年（2030年）12月31日の入居まで延びました。中古（買取再販でないもの）の借入限度額と控除期間は、次のとおりです。
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 控除期間 |
|---|---|---|
| 認定住宅・ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 13年 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 10年 |
ここでも中古住宅の要件は、昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準に適合すると証明されたものです。床面積は原則50平方メートル以上ですが、2026年以降の入居では、合計所得金額が1,000万円以下なら40平方メートル以上でも対象になります。
出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-1（新築）・No.1211-3（中古）［令和8年4月1日現在法令等］、財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）、国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新）。
控除を受ける初めの年は、確定申告をします。大田区の税務署は3つに分かれています。池上・大森・馬込などは大森税務署（大田区中央7丁目4番18号）、田園調布・雪谷・鵜の木などは雪谷税務署（大田区雪谷大塚町4番12号）、蒲田・西蒲田などは蒲田税務署（大田区蒲田本町2丁目1番22号）です。
出どころ: 国税庁 東京国税局「東京都品川区・大田区」の管轄地域一覧。
住宅ローン控除の枠の変わり方は令和6年からの住宅ローン控除に書いています。大田区で中古マンションを見るときの入口はこちら → 大田区の中古マンション。池上の物件を見ている人はこちら → 池上の中古マンション。