不動産売却を成功するための自分査定

土地総合情報システムは、なくなりました

本文で紹介している「土地総合情報システム」は、令和6年（2024年）3月末で廃止されています。検索しても、もうたどり着けません。同じ情報は、令和6年4月から「不動産情報ライブラリ」に移りました。

行き先はこちらです。https://www.reinfolib.mlit.go.jp/

出どころ: 国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」。原文は「取引価格情報を掲載している土地総合情報システムについては、令和6年3月末で廃止いたしました。当該情報については、令和6年4月から、「不動産情報ライブラリ」で掲載しております」。運用開始は令和6年4月1日10時、URLは https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ です。

使い方は、本文で説明している流れとほとんど同じです。地域と種類と時期を選ぶと、実際の取引価格が出てきます。地図の上で見られるようになったので、町名を知らなくても、地図から探せます。ハザードマップや学校の位置なども同じ地図に重ねられます。

⚠️ 古いリンクがあちこちに残っています。レインズ・マーケット・インフォメーションの画面の下のほうにも、廃止されたシステムへのリンクと紹介文がそのまま置かれています。押しても開きません。新しいほうのURLを直接お使いください。

レインズで見えるものと、見えないもの

本文のとおり、レインズ・マーケット・インフォメーションではマンション名が出ません。ぼかされているのは名前だけではないので、どこまでぼかされているかを知っておくと、数字の読み方を間違えません。

出どころ: レインズ・マーケット・インフォメーション（運営は全国指定流通機構連絡協議会）の「初めてご利用するかたへ」。価格は十万円単位を四捨五入、面積は5平方メートルの幅、成約時期は3か月で区切った範囲、丁目単位の所在地は出さない、と説明されています。

つまり、1件だけ見て自分の部屋にあてはめるのは危ないということです。面積に5平方メートルの幅があるので、60平方メートルと表示されていても、実際は57.5かもしれないし62.5かもしれません。単価にすると、けっこうな差になります。本文が「似た物件を探して単価をかける」と言っているとおり、何件か集めて、まん中あたりを取るのが確かです。

路線価から実際の価格を見るときの割り戻し方

本文に「路線価は実際に売買されている金額の7割から8割程度」とあります。ここを正確にしておきます。国税庁は、路線価について「地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定めています」と説明しています。

出どころ: 国税庁「令和8年分の路線価等について」。

ですから、路線価から公示価格の水準に戻すときは、0.8で割ります。本文の例のように路線価が50万円なら、50万円 ÷ 0.8 で62.5万円です。100平方メートルなら6,250万円になります。

ただし、公示価格の水準と、実際に売れる価格は別のものです。人気のある場所では公示価格より高く、動きの少ない場所では安く決まります。路線価からの割り戻しはおおよその見当をつけるためのもので、売り出す価格を決めるものではありません。

借地権割合の読み方

本文の「500C」のCについて、一覧を載せておきます。

出どころ: 国税庁「路線価図の説明」。同ページの例では「215D」について「1平方メートル当たりの路線価が215,000円で、借地権割合が60%であること」と説明されています。

大田区で調べるなら

本文の方法を大田区にあてはめると、こうなります。

• 不動産情報ライブラリで、大田区を選んで中古マンションの取引価格を見る
• レインズ・マーケット・インフォメーションで、東京都大田区、沿線・最寄り駅で絞る
• 路線価は国税庁の路線価図で、住所から探す

大田区は、同じ区内でも駅によって相場がかなり違います。池上と田園調布と蒲田では、条件を同じにして比べても数字が揃いません。町名ではなく、最寄り駅と徒歩分数でそろえて集めると、ばらつきが小さくなります。

本文の画面写真を、文字にしました（大田区池上の成約20件）

本文に貼ってある画面写真の1枚に、大田区池上の成約価格が20件写っています。画像のままではスマートフォンで読めないので、表にしました。数字は画面に写っているとおりです。

いちばん右の列は、取引総額を面積で割った数字です。20件のまん中（中央値）は1平方メートルあたり約82万円、坪に直すと約272万円になります。

この表を読むときの注意が3つあります。

• 面積は丸められています。20件すべてが5平方メートル刻みの数字です。実際の面積はこれより上か下にずれているので、1平方メートルあたりの金額も、そのぶんずれます
• 取引の時期が画面に写っていません。いつの取引なのかが分からないので、「いまの池上の相場」として読まないでください
• 建物の名前も築年数も出ていません。同じ徒歩4分でも、930万円（No.2）と2,800万円（No.15）が並んでいるのは、広さと築年数と建物の質が違うからです

それでも、池上という街の幅は見えます。20件を広さで3つに分けると、こうなりました。

残る1件は105㎡で4,800万円です（No.6）。広いのに安いのは、築年数か立地か、表に出ていない事情があるはずです。この幅のどこに自分の部屋が入るかを考えるところから始めると、査定の数字を受け取ったときに、高いのか安いのか判断できます。

池上3丁目の路線価も、文字にしておきます

本文の路線価図の1枚は、大田区池上3丁目のあたりです。赤い丸で囲まれているのが500C。1平方メートルあたり50万円、借地権割合は70%という意味です。

同じ図に写っている周りの道を並べると、こうなります。

数字のうしろの記号がCとDで分かれています。Cは借地権割合70%、Dは60%です。同じ町内でも、面した道路によって路線価が2倍以上ちがうのが見てとれます。池上駅前通りに近いほど高く、住宅街に入るほど下がっています。

路線価は、地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定められています。ですから、500C の道なら 50万円 ÷ 0.8 で1平方メートルあたり62.5万円あたりが、公示価格の水準ということになります。実際に売れる価格はここからさらに動きます。

不動産情報ライブラリの使い方（2026年9月の画面で確かめました）

本文の「土地総合情報システム」の節に貼ってある画面写真は、廃止されたシステムのものです。いまは同じ操作ができません。代わりに、後継の不動産情報ライブラリを実際に開いて、手順を書き出しました。

出どころ: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の検索画面（2026年9月25日に実際に開いて確認）。画面には「地図画面で表示可能な期間は直近5年分」「検索結果一覧では10,000件まで表示」との注記があります。

「不動産取引価格情報」のほうは、国土交通省が取引当事者へのアンケートで集めた数字で、土地だけの取引も含みます。マンションの相場を見るなら、成約価格情報のほうが目的に合います。データは四半期ごとに追加されていて、2026年9月時点では取引時期が2026年1月から3月までの分が入っています。

画面の留意事項にあるとおり、いちばん新しい四半期の件数は、あとから大きく増えることがあります。直近の期だけを見て「取引が少ない」と読まないでください。