不動産投資と節税のからくりを知ろう！
赤字が目標ですか？
不動産投資をすると節税できるから
始めましょう！と、不動産会社などは
勧めてくる場合が多いですが…
ハッキリ言ってそれは大嘘です！!
ほんと断言していいです。
ちゃんと学べばからくりがわかるので
安易に始めて損をすることがなくなります。
なぜそんな理屈があるのかも含めて
これから解説していきます！
・節税になるとはどういう理屈？
よく言われる理由の一つに
不動産投資による所得は
損益通算できることがあります。
損益通算とは他の所得と合算して
申告できる制度のことです。
もし赤字になった場合は、
例えばサラリーマンなら給与所得を
減らせることになります。
所得税や住民税は
収入から経費を引いた数値である
利益をもとに計算します。
そのため、不動産投資での経費が
家賃収入などより増えて赤字になれば、
本業のサラリーマン収入を
減らすことができるので節税になる、
という理屈です。
次に減価償却費があります。
減価償却とは、
不動産の取得費用を一定年数に分けて
経費を計上するという
税法上のルールのことです。
これにより、
不動産を取得した年以降も
経費として計上できることを意味します。
それはローン金額とは全く別で、
ルールに則った計算法で算出します。
見方によっては２年目以降は
実際にかかっていないのに
経費にできるという感じなので
どこか魅力的に映るわけです。
簡単にまとめると、
不動産投資によって経費がいろいろ増えるから
節税になると言われているんですね。
・節税の絶対条件
経費が増えれば節税になるのは
当然なり理屈なわけですが、
もっと大事なことがあります。
節税するための条件とは
収支が赤字になることです。
不動産投資でいえば
家賃収入が主な収入源ですが、
それよりも多くの経費がかかって
はじめて節税になります。
不動産というと、
経費が多くかかるというイメージが
強いかもしれませんが…
実際はそんなに多くありません。
減価償却費やローンの金利、
固定資産税、火災保険や地震保険、
修繕費、管理費とかいろいろありますが、
だいたいこのくらいしかありません。
つまり、節税する余地がほとんどないんですね。
もちろん、ただサラリーマンをしているだけより
申告できる経費の種類は増えます。
増えますが…そんなに多くありません。
額も実際は大したことがなく、
せいぜい数十万クラスがいいところです。
さきほどとても魅力的に見えた減価償却費。
これも実際はそんなでもないです。
不動産の取得金額や耐用年数によって
数値はだいぶ変わってきますが
築浅かつ高額物件でもない限り
７桁とかはまずいかないでしょう。
あと減価償却という名の通り、
経費にできる数値は少しずつ減っていきます。
期間も定められていますから、
ずっと節税効果が持続しないのもミソです。
減価償却期間が終了すると
必然的に赤字分が減ってしまい、
税金が増大することを意味します。
そして、住宅ローン返済額が
減価償却資産を上回るデッドクロスになると
結局は赤字に転落することになります。
・ここで究極とも言えるそもそも論
不動産投資をするということは、
どういうことでしょうか？
お金を儲ける為ですよね？
言い換えると収入を増やすためであり、
黒字にするのが目標です。
黒字になるということは
税金が増えることを意味します。
投資というのは黒字にするための行為ですから、
節税になるという理屈は成り立たないのです。
節税になっているとしたら、
赤字を意味しますから
やる意味がそもそもないのです…
もし、儲けと節税を両立したいのならば
違法行為に手を染めるくらいしかないと
思っておいてください。
架空の修繕費とか管理費とか、
しれっとローンの返済分を経費に充てたり…
あと、これはあまり語る人は多くなさそうですけど、
土地を減価償却費に充ててる場合もあります。
土地は建物と違って老朽化しないので、
減価償却は認められていません。
にも関わらず、知ってか知らずか
土地代も経費にしてむりやり赤字にするという
ケースが実際にあります。
大事なのでもう一度いいますが、
節税は赤字にならないと成り立たないことです。
だから、悪徳業者の営業マンは
あの手この手で赤字にしようと
画策しているわけですね。
ちなみに、税務書類の作成を
代行するのは税理士法違反になります。
有料だろうと無料だろうと違法です。
面倒だから代わりにやりますよ～
などと営業マンが言ってきたら
その時点でアウトですし、
ただ売上を上げたいがために
適当な申告書を作ってくる
可能性が出てきてしまいますね。
こういったことをわかっていないと、
後で黒字になって嬉しいはずなのに
節税になっていないからと
営業マンに文句を言うという
トンチンカンなトラブルにもなりかねません。
時間のムダでもあります…
初年度や大規模修繕する年は
たしかに節税になる部分はありますが、
それはあくまで一時的であり、
結果論といえます。
本来の節税とは継続的に税金を
節約することですから、
続かないと意味がないわけです。
といいますか…修繕費が高く付くと
経費が増えて節税になる！やったー！
と喜ぶのは本末転倒であり矛盾していますよね…
ややこしい話でしたが…
物は言いようってことです。
本来は節税にならないほうがいいのです。
理由は黒字を目指しているからです。
気を付けてくださいね！
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