この記事で分かること
- 本文の図解2枚に書かれている数字を、表として読めること
- 住宅ローン控除は2030年（令和12年）入居まで延長され、2026年からの上限が変わったこと
- 中古マンションを買う人の住宅ローン控除が、いくらまで効くか
2026年9月に、図解2枚を文字にし、令和8年度税制改正で変わった現行制度を書き足しました。
令和6年(2024年)以降から住宅ローン控除の改悪が
起きます。新築住宅(建売）を検討してる人は
令和5年(2023年)中に急がないと、大損します。
13年間で、273万円の節税額が
令和6年になると0円になります。
今回ばかりは、
住宅購入を急がないと
とんでもない後悔をするので
お伝えしたいと思います。
新築住宅(建売）が危険
何が危険なのかお伝えします。
新築住宅というと、
ハウスメーカーなどの注文住宅か
建売住宅のどちらかだと思います。
エリアや地域によって、
考え方が違いますが、
この2つと考えていいでしょう。
その中でも
年間約３万棟前後の建築が
行われているのが建売住宅市場。
関東圏内が圧倒的にシェアがあります。
注文住宅と比較すると
同じような建物の造りで
嫌がらえれる傾向あります。
なんだか、安っぽい、
家というより、賃貸ハウス、
殺風景な空間なイメージです。
そんなマイナスな発言もあるのですが
実際に現場を見せると、
気に入る方が多いのも現状です。
安い金額分、立地が良かったり、
オーソドックスな間取りなので
意外に使い勝手いいのです。
水回りのキッチン、お風呂、トイレも
グレードがいい設備も増えてるので
20代後半から30代前半の専業主婦や
共働き夫婦にも人気があります。
住宅購入の2大メリット
低価格だけど、落とし穴がある
お財布事情を考慮すると
家庭の味方が建売住宅。
ライフプランも
無理のない範囲で購入できるから
計画が立てやすいんです。
住宅を購入する
メリットとして
①生命保険の見直し
②節税ができる
この2つがあります。
生命保険の見直し
住宅ローンを組むと
団体信用生命保険（団信）以下
強制加入されます。
簡単にいうと
死亡したら借金がゼロ円になる。
3000万円のローンには
3000万円の生命保険がつく
ということです。
さらに、オプションで
ガン特約が付けれます。
金利を0.1％～0.2％上乗せするだけ
保障をつけることが可能です。
このガン特約の凄いのが
ステージ１と診断された瞬間
借金がゼロになるという事です。
ガンを推奨してるわけではありませんが
2人1人になる時代であります。
ガンになりやすい時代でもあり
治療でガンを無くせる時代でもあります。
ステージ１と聞いて
95％の人が、変な安心感と
ほぼ治療で完治すると思います。
それだけ、医療技術が進歩してるので
快適に住める要因でもあります。
2週間ぐらいで社会復帰できる医療レベルが
あるなら、万が一の時のガン特約は
加入するべき１つの保険だと思います。
節税
今回の最大のテーマですが
住宅ローン控除です。
借入金額に対して、
住宅ローン控除（節税）ができる
制度です。
・借入金額：3500万円 金利：0.5％
・3000万円×0.7％＝21万円 1年間の控除額
毎年21万円が13年間続くと思ったら
大間違いなので注意が必要です。
あくまでも
借入残高に応じての控除です。
6年間で、90万円×６＝540万円
3500万円ー540万円＝2960万円が残高
6年目は、2960万円×0.7％＝20.72万円
6年目から徐々に減っていきますので
注意が必要です。
このあたりの計算は
こちらのブログで確認ができます。
気になる控除額を細かく計算
年収500万円の住宅ローン控除は
上記のブログで見た通りで
・所得税が約13万円/住民税が約24万円
住宅ローン控除額：21万円
・21万円ー13万円＝8万円（余った控除額）
住民税から引くことが可能
・住民税が約24万円
計算方法
年収500万円の課税総所得(273万円×５％)=118500円
もしくは97,500円の低い金額
結果、97500円ですが、8万円しかないので
24万ー8万円＝16万円が住民税となる
ここまで、説明をみると
住宅ローン控除の威力が
ハッキリと分かると思います。
さらに図解で解説しました
令和6年（2024年）の改悪
では、うまい話はそんな長続きしないと
言わんばかりに制度が変わります。
結論からいうと、
新築建売住宅＝認定住宅や省エネ住宅でない
一般の住宅だと
住宅ローン控除はなし！
0円となるんです！！！
こちらの図解がこちら
もちろん、建売住宅が
全部、認定住宅や省エネ住宅を
使ってないとは言いません。
が、がしかしですよ
根本的に建築コストを抑えてるので
認定住宅や省エネ住宅にする
理由はないのです。
それなりに費用が掛かるなら
一般の新築建売住宅にすることに
なるでしょう。
知り合いの地元で建築している
経営者にも聞いたのですが
コスト増になるから、
認定や省エネ住宅にしない！
と言ってので、
大手の建売住宅メーカーも
同じようにするでしょう。
かと言って、大手ハウスメーカーで
建築コスト、建材が爆上がりしているので、
予算的に厳しい人が続出してます。
じゃあ、予算が厳しいなら
僕が接客するお客様にも
リセールバリューを考慮すると
中古を提案しますが、新築人気は断然。
結婚前は、二人ともフレッシュな気持ちで
新しい出会いなら新しい生活と考えるし
子供ができれば、新しい部屋で子育てし
新築の何とも言えない木の香りが
イメージを膨らませます。
家族が幸せになれば
僕としても最高です。
しかし、来年以降に
建売住宅を購入して
最大のメリットである
住宅ローン控除が受けれない。
そんな寂しい、残念な結果
知らなかったから、早く購入しておけば
良かったとならないようにしてほしいです。
本文の図解2枚を、文字にしました
本文に貼ってある2枚の図解は画像なので、スマートフォンでは表の数字が読めません。同じ内容を表にします。数字は図に書かれているとおりです。
1枚目: 2023年（令和5年）に入居した場合の新築住宅
| 対象住宅 | 借入限度額 | 控除率 | 控除期間 | 最大控除額 |
|---|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 5,000万円 | 0.7% | 13年 | 455万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 409.5万円 | ||
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 364万円 | ||
| 一般住宅（その他） | 3,000万円 | 237万円（図の表記） |
図の表では一般住宅の最大控除額が「237万円」と書かれていますが、同じ図の上のほうと本文には「273万円」とあります。3,000万円 × 0.7% × 13年 ＝ 273万円なので、計算が合うのは273万円のほうです。図の237万円は書き間違いと思われます。
2枚目: 2024年（令和6年）以降に入居した場合の新築住宅
| 対象住宅 | 借入限度額 | 控除率 | 控除期間 | 最大控除額 |
|---|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 4,500万円 | 0.7% | 13年 | 409.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 318.5万円 | ||
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 273万円 | ||
| 一般住宅（その他） | 0円 | 0.7% | 10年 | 0円（2023年までに建築確認を受けたものは2,000万円が上限で、最大140万円） |
図の2枚目の見出しには「令和6年（2023年）」とありますが、令和6年は2024年です。中身は2024年以降の話なので、そのように読んでください。
図の下にある計算例（年収500万円のAさん）
2枚とも同じ人物の例が載っています。年収500万円、所得税13万円、住民税24万円、ローン残高3,500万円、一般住宅という設定です。
| 段階 | 計算 |
|---|---|
| 1. 控除の上限 | 3,000万円 × 0.7% ＝ 21万円（一般住宅の借入限度額で頭打ち） |
| 2. 所得税から引く | 21万円 − 所得税13万円 ＝ 8万円が引ききれずに残る |
| 3. 住民税から引く | 残った8万円を住民税から引く。住民税から引ける上限は9.75万円まで |
図の注記にあるとおり、住民税のぶんは還付ではなく、翌年の住民税が安くなる形で戻ってきます。2024年以降に一般住宅を買った場合は、この例の上限が2,000万円 × 0.7% ＝ 14万円に下がり、期間も10年になる、というのが2枚目の図の話です。
その後、制度はさらに変わりました（2026年9月時点）
本文と図は「2024年から改悪」という話ですが、その先がもう一度変わっています。令和8年度（2026年度）の税制改正で、住宅ローン控除の適用期限が2030年（令和12年）12月31日の入居分まで5年延長されました。2026年（令和8年）以降に入居する場合の上限は、次のとおりです。
2026年以降に入居する新築住宅
| 対象住宅 | 借入限度額 | 控除期間 | 子育て世帯・若者夫婦世帯 |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 4,500万円 | 13年 | 5,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 13年 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円（2026年・2027年入居） | 13年 | 3,000万円 |
| その他の住宅 | 0円（下の注） | — | — |
控除率は0.7%で変わりません。「子育て世帯・若者夫婦世帯」は、19歳未満の扶養親族がいる人、または夫婦のどちらかが40歳未満の人です。
「その他の住宅」（省エネ基準を満たさない一般の新築）は、本文が心配していたとおり、いまも原則として対象外です。例外は、2023年12月31日までに建築確認を受けたもの、または2024年6月30日までに建てられたもので、この場合だけ2,000万円・10年で受けられます。本文の「2023年までに新築の確認がされた場合、2,000万円までOK」は、この例外のことです。
出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-1（新築）・No.1211-3（中古）［令和8年4月1日現在法令等］、財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）、国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新）。国税庁の表は「控除限度額（年）」で書かれているので、0.7%で割り戻して借入限度額にしています。
中古マンションを買う人は、こうなります
本文は新築の話ですが、このサイトで多いのは中古マンションのご相談です。中古（既存住宅）の住宅ローン控除は、新築とは別の表になります。2026年以降に入居する場合は、次のとおりです。
| 対象住宅 | 借入限度額 | 控除期間 | 子育て世帯・若者夫婦世帯 |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 13年 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 13年 | 3,000万円 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 10年 | — |
ここが新築との大きな違いです。中古は、省エネ基準を満たさない一般の住宅でも2,000万円まで対象になります。築20年、30年のマンションでも、条件を満たせば10年間で最大140万円（2,000万円 × 0.7% × 10年）の控除が受けられます。2025年までに入居した人は、認定・ZEH・省エネが3,000万円、その他が2,000万円、いずれも10年でした。
中古で条件になるもの
- 建てられた時期: 昭和57年1月1日以後に建築されたもの。それより前の建物は、取得の日前2年以内に耐震基準に適合すると証明されたものであれば対象
- 床面積: 原則50平方メートル以上。2026年以降の入居では、合計所得金額が1,000万円以下なら40平方メートル以上でも対象になりました
- 所得: その年の合計所得金額が2,000万円以下
- 住民税から引ける上限: 所得税で引ききれなかった分は、前年の課税総所得金額等の5%、最高97,500円まで住民税から引けます（図の例の「9.75万円」）
出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-3［令和8年4月1日現在法令等］、財務省「令和8年度税制改正の大綱」、総務省「個人住民税の住宅借入金等特別税額控除」。
「昭和57年1月1日以後」という条件は、登録免許税や不動産取得税の軽減とも同じ線です。古いマンションを検討するときは、この日付を最初に確かめてください。それより前なら、耐震の証明が取れるかどうかで、税金がまとめて変わります。
大田区で確定申告をするとき
住宅ローン控除は、最初の年だけ確定申告が要ります。2年目からは年末調整で済みます。大田区は税務署が3つに分かれているので、住所で行き先が変わります。池上や大森、馬込は大森税務署、田園調布や久が原、雪谷は雪谷税務署、蒲田や六郷、羽田は蒲田税務署です。境目の町の方は、国税庁の管轄一覧でご確認ください。
出どころ: 国税庁 東京国税局「東京都品川区・大田区」の管轄地域一覧。
