令和6年(2024年)以降から住宅ローン控除の改悪が
起きます。新築住宅(建売）を検討してる人は
令和5年(2023年)中に急がないと、大損します。
13年間で、273万円の節税額が
令和6年になると0円になります。
今回ばかりは、
住宅購入を急がないと
とんでもない後悔をするので
お伝えしたいと思います。
新築住宅(建売）が危険
何が危険なのかお伝えします。
新築住宅というと、
ハウスメーカーなどの注文住宅か
建売住宅のどちらかだと思います。
エリアや地域によって、
考え方が違いますが、
この2つと考えていいでしょう。
その中でも
年間約３万棟前後の建築が
行われているのが建売住宅市場。
関東圏内が圧倒的にシェアがあります。
注文住宅と比較すると
同じような建物の造りで
嫌がらえれる傾向あります。
なんだか、安っぽい、
家というより、賃貸ハウス、
殺風景な空間なイメージです。
そんなマイナスな発言もあるのですが
実際に現場を見せると、
気に入る方が多いのも現状です。
安い金額分、立地が良かったり、
オーソドックスな間取りなので
意外に使い勝手いいのです。
水回りのキッチン、お風呂、トイレも
グレードがいい設備も増えてるので
20代後半から30代前半の専業主婦や
共働き夫婦にも人気があります。
住宅購入の2大メリット
低価格だけど、落とし穴がある
お財布事情を考慮すると
家庭の味方が建売住宅。
ライフプランも
無理のない範囲で購入できるから
計画が立てやすいんです。
住宅を購入する
メリットとして
①生命保険の見直し
②節税ができる
この2つがあります。
生命保険の見直し
住宅ローンを組むと
団体信用生命保険（団信）以下
強制加入されます。
簡単にいうと
死亡したら借金がゼロ円になる。
3000万円のローンには
3000万円の生命保険がつく
ということです。
さらに、オプションで
ガン特約が付けれます。
金利を0.1％～0.2％上乗せするだけ
保障をつけることが可能です。
このガン特約の凄いのが
ステージ１と診断された瞬間
借金がゼロになるという事です。
ガンを推奨してるわけではありませんが
2人1人になる時代であります。
ガンになりやすい時代でもあり
治療でガンを無くせる時代でもあります。
ステージ１と聞いて
95％の人が、変な安心感と
ほぼ治療で完治すると思います。
それだけ、医療技術が進歩してるので
快適に住める要因でもあります。
2週間ぐらいで社会復帰できる医療レベルが
あるなら、万が一の時のガン特約は
加入するべき１つの保険だと思います。
節税
今回の最大のテーマですが
住宅ローン控除です。
借入金額に対して、
住宅ローン控除（節税）ができる
制度です。
・借入金額：3500万円 金利：0.5％
・3000万円×0.7％＝21万円 1年間の控除額
毎年21万円が13年間続くと思ったら
大間違いなので注意が必要です。
あくまでも
借入残高に応じての控除です。
6年間で、90万円×６＝540万円
3500万円ー540万円＝2960万円が残高
6年目は、2960万円×0.7％＝20.72万円
6年目から徐々に減っていきますので
注意が必要です。
このあたりの計算は
こちらのブログで確認ができます。
気になる控除額を細かく計算
年収500万円の住宅ローン控除は
上記のブログで見た通りで
・所得税が約13万円/住民税が約24万円
住宅ローン控除額：21万円
・21万円ー13万円＝8万円（余った控除額）
住民税から引くことが可能
・住民税が約24万円
計算方法
年収500万円の課税総所得(273万円×５％)=118500円
もしくは97,500円の低い金額
結果、97500円ですが、8万円しかないので
24万ー8万円＝16万円が住民税となる
ここまで、説明をみると
住宅ローン控除の威力が
ハッキリと分かると思います。
さらに図解で解説しました
令和6年（2024年）の改悪
では、うまい話はそんな長続きしないと
言わんばかりに制度が変わります。
結論からいうと、
新築建売住宅＝認定住宅や省エネ住宅でない
一般の住宅だと
住宅ローン控除はなし！
0円となるんです！！！
こちらの図解がこちら
もちろん、建売住宅が
全部、認定住宅や省エネ住宅を
使ってないとは言いません。
が、がしかしですよ
根本的に建築コストを抑えてるので
認定住宅や省エネ住宅にする
理由はないのです。
それなりに費用が掛かるなら
一般の新築建売住宅にすることに
なるでしょう。
知り合いの地元で建築している
経営者にも聞いたのですが
コスト増になるから、
認定や省エネ住宅にしない！
と言ってので、
大手の建売住宅メーカーも
同じようにするでしょう。
かと言って、大手ハウスメーカーで
建築コスト、建材が爆上がりしているので、
予算的に厳しい人が続出してます。
じゃあ、予算が厳しいなら
僕が接客するお客様にも
リセールバリューを考慮すると
中古を提案しますが、新築人気は断然。
結婚前は、二人ともフレッシュな気持ちで
新しい出会いなら新しい生活と考えるし
子供ができれば、新しい部屋で子育てし
新築の何とも言えない木の香りが
イメージを膨らませます。
家族が幸せになれば
僕としても最高です。
しかし、来年以降に
建売住宅を購入して
最大のメリットである
住宅ローン控除が受けれない。
そんな寂しい、残念な結果
知らなかったから、早く購入しておけば
良かったとならないようにしてほしいです。
