不動産投資クラウドファンディングの仕組みを国家資格者が徹底解説

不動産投資は、現物資産を買うのでなく、クラウドファンディングという時代になった。
その仕組みを徹底解説したい。そもそもクラウドファンディングって何?それで不動産投資が可能なのか?上手く仕組み化してることを20年以上不動産経験のある僕がお話していきます。

 

不動産投資に興味がある。
最近話題のクラウドファンディングが知りたい!
損したくないの、だから仕組みを教えて

今回は、この疑問に答えします。

不動産クラウドファンディングとは?

この記事の内容
  • 不動産投資クラウドファンディングって何?
  • 不動産投資クラウドファンディングのメリットや注意点
  • 不動産投資クラウドファンディングのはじめ方や戦略
この記事の信頼性:Twitterネーム【くも】

不動産業界:20年以上

不動産取引金額:100億円以上

物件内覧数:6万件以上 

せっかく投資で稼ぎたいと思ったのに、大損するって怖いですよね。
株式投資や投資信託も買うタイミングが悪ければ、
含み損になる可能性は大きいです。

なぜ含み損になりやすいのか?
株式投資や投資信託は、
短期的に儲けようとして
価格の予想が読めないからです。

テレビやネットニュースが原因で
価格が大きく変動します。

一方、いくら儲かるかの(利回り)予想が
簡単なものとして不動産投資があります。

不動産は、長い歴史と不動産を鑑定する技術(データ)の
精度が高く誰が見ても納得できる考え方があり
儲かる予測
ができます(^^)/

実際に不動産を確認できるため、
より投資として安心、安全、確実の
高い商品となっています。

でも不動産投資って
すごくお金が必要なんじゃないの?

実は、不動産クラウドファンディングという方法を知ると
1万円という少額から不動産投資を始めることができる
超ローリスクな投資なのです。

また不動産クラウドファンディングには
一般のエンドユーザーさんが
損をしにくい仕組み
があります。

最近、不動産クラウドファンディングの魅力に気付いてしまった
一般エンドユーザーが人気に嗅ぎ付けドンドン参加しており、
実際に投資をするためには案件の抽選に受かる必要という事態です。

倍率が10倍上になってるから驚き

優良な不動産投資のクラファン案件の抽選に受かるために、
不動産クラウドファンディング会社へ登録しておこう。

オススメする4つの理由
  1. リターンの上限を設けていない 過去の年率283%という驚異の数字
  2. 高い利回りを維持している 3%から12%前後 ローリスクミドルリターン
  3. いつでも換金可能 お金に困ってもキャッシュ(現金)化できる
  4. 最短15分で投資が可能である スマホ1つでOKです

この記事では、不動産業界20年以上の僕が、経験をフル稼働させて
不動産クラウドファンディングの概要や魅力、リスクや注意点を
惜しみなくお伝えします!

初心者や投資未経験者にも
とっても分かりやすく説明するので、
最後までずっと付き合ってね

不動産クラウドファンディングの概要

不動産クラウドファンディングとは、
不動産特定共同事業法という法律に則って運営されます。

不動産購入の資金調達を目的とした
クラウドファンディングのことを言います。 

クラウドファンディングの意味はこちら

不動産クラファン運用の仕組み

 

インターネットを通じて一般エンドユーザー(投資家)から資金を集めて
その資金を元に事業者(クラファン運営会社)が不動産を購入し、
運用期間中の家賃収入や売却利益を分配金として
一般エンドユーザー(投資家)に戻すという仕組み
です。

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不動産クラファン流れ

案件申し込み↓
分配金受取り↓
全てインターネットで行います!

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利回りとは


案件によって利回りは異なりますが、平均3%~12%くらいです。

利回りって何?

利回りとは、投資金額に対する儲けの割合のことをいいます。
この儲けには「利息」だけでなく、
不動産を売却した場合に得られる「売却利益」も含みます。
※利息は、不動産でいえば、家賃収入になります。

不動産プロからみた
ココが超ポイント

超ポイントは?

『物件の修繕』『入居者管理』などの
面倒な手間は全て事業者が実施するため、
一般ユーザーは、無駄な手間が一切かかりません。

不動産クラウドファンディングの投資対象

不動産クラウドファンディングの投資対象は、
運営会社によって変わります。

区分マンション(一部屋のこと)や一棟マンションを中心とし、
ホテルや保育園、学校、商業施設など、たくさんあります。

居住用不動産は、特にマンションは
リスクが低く安定した利回りが期待できます。

住宅ローンって、みんな
一番がんばって返済するからです。
だから、銀行も金利が低くても
貸したがるのです!

一方、商業施設などは稼働率によって
収益が大きく変動し、
景気が良いときには
かなり高い利回りが期待されます。

東京都心を中心に選んでます。
リスクもあるけど、時期やタイミングに左右される。
ただ物件の目利きが優秀ですね

予想利回りとは

クラファン案件を選ぶときには、
予想利回りが表示されているので
よく確認してください!

予想利回り

物件によって、投資金額に対する儲け率が違う。
安定した住居系は、儲けが少ないけど(2%~6%)
変動がある商業系は、儲けは多い。(7%~12%)

不動産クラファンと他の投資商品の比較

不動産クラウドファンディングと他投資商品の比較は上図の通りです。

まず、銀行貯金は金利が付かないのが実情です。

全く利息がつかないのであれば
「リスクなし」と書きましたが、
お金が増えない観点からみたら、超リスクですね

株式投資は、少額ではメリットが低く、
ある程度のお金を投資をすることが前提となります。

当たれば大きなリターンが見込めて
儲ける事ができます。
ただし、買った株価の安定性がなく
非常に不安定
で、毎日張り付き、
メンタル崩壊になりやすいです。

投資信託は、比較的安定しているのですが
長期的に運用する投資です。

5年単位ぐらいでそれなりの利益が
確定します。

不動産クラファンの場合は、
2-8%という安定なリターン(儲け)になります。
価格変動が少ないので、精神的にも楽で
安心感がある投資商品でしょう。

また1万円という少額から不動産オーナーになれて
分散投資ができます。

夢の不動産オーナーの第一歩が、
クラファンで経験ができます。

不動産クラウドファンディングの魅力

クラファンの最大の魅力
  • 1万円から不動産投資が可能
  • 運用をプロに任せられる。
  • 手数料無料で投資が可能

    1万円から不動産投資が可能

    一昔前では、考えられないことですが
    1万円から不動産投資に参加ができることは
    相当凄い事だと認識してほしいです。

    僕が不動産業界にいますが、
    資金を確保することが一番ネックです。

    そこから、投資用ローンを利用することで
    少ない資金で購入できることが
    流行ったのですが、それでもハードルが高い。

    上流階級や公務員が
    できる安定した人ができる投資でした

    不動産業界クラファンができてからは、
    一般ユーザーや主婦の方、アルバイトやパートの方々も
    参加できる超画期的なシステムなのです。

    素晴らしい時代の突入
    ということですね

    運用をプロに任せられる

    僕が不動産業界にいて、
    一番すごいことだと感じているのが
    全てお任せだという事です。

    不動産投資は、現物資産であるため
    管理が絶対につきものです。

    「あの~キッチンが使えないんです」
    「エアコンがつかず激熱です」
    「退去してハウスクリーニング代が・・・」

    おいおい、どんだけ支払いするんだよ
    もう勘弁してくださいよ~

    なかには、「そんなに費用がかかるなんて聞いてません!」
    「毎月のローンもあるんですからね」
    という人もいたりします汗

    オーナー様、管理会社、住んでる人
    三者がウィンウィンの関係が築きづらいのです。

    それを完全に仕組み化してくれたのが
    不動産クラファンです!

    ほんと、面倒くさいことは
    すべてお任せにすることができちゃうんです。

    面倒なことはみんな嫌いだから
    合理的にやってくれて、お金が稼げる不動産投資に
    なりましたね

    手数料無料で投資が可能

    何かを買う時って手数料って
    意外に厄介なお金です。

    投資信託や銀行は
    いまだに手数料ビジネスを
    やってますがそろそろ限界では?

    と感じてしまいます。

    不動産クラファンは
    購入手数料や運用手数料が0円なんて
    嬉しすぎます

    不動産クラウドファンディングの最大の魅力

    最大の魅力

    不動産会社によるリスクの低減のメリット

    不動産投資では、
    絶対に外せない2つのリスクが
    ありました。

    『不動産値下がりリスク』
    『入居者減少により家賃収入減のリスク』

    しかし、不動産クラウドファンディングでは
    このリスクから投資家を守る2つの仕組みが存在します。

    ①優先劣後出資

    投資家の元本割れを守るための仕組み。

    投資家の出資額を『優先出資』、事業者の出資額を『劣後出資』として管理します。

    ここがポイント

    もし不動産の損出が発生した場合には、
    事業者の『劣後出資』から優先して
    損出補填に充てられます。

    投資家である一般ユーザーから
    リスクを取ることをしないのです!

    これってお客様ファーストですね

    マスターリース契約

    物件の入室、空室にかかわらず、固定の金額が払われる仕組みです。

    プロがみたポイント

    これができるのは
    相当な目利きからの自信からくるもので
    業界のことを知り尽くさないとできないこと

    この2つの仕組みによって一般エンドユーザーは
    安心・安全に不動産クラウドファンディングに
    取り組むことができるわけです。

    ※不動産会社のクラウドファンディングによってはこの2つを
    採用していない場合もあるので、要チェックしてください。

    さらなる超ポイント

    くもくも

    2つを採用してなければ
    投資しなければいいのです

    それを踏まえた上でも、
    2つの仕組みがあっても、
    投資家のリスクはゼロではない
    ということです。

    不動産クラファンの注意すべき点

    5つの要チェック
    • 元本は保証されていない
    • 分配金は税金の対象
    • 案件に応募できないことがある
    • 案件ごとに入金する必要がある
    • 運営会社が上場していない

      元本は保証されていない

      不動産クラファンは、優先劣後方式によって
      投資家(一般ユーザー)の出資元本が無くなる
      リスクが軽減されています。

      ただし、絶対に元本を保証するということでありません。

      経済の状況や社会情勢によって不動産市場が低迷した場合、
      物件の価格が安くなったり、入居者が減るなどが可能性があります。

      損する可能性があるということは
      覚えておきましょう。

      不動産クラファンは、管理したり
      面倒なことはなく運用ができるので、
      ミドルリスク・ミドルリターンと
      言えるでしょう

      分配金は、税金の対象

      不動産クラファンで分配金(=稼いだ分)が発生した場合、
      支払金額に対して税金(20.42%)がかかるよ!

      年間で20万円以上を儲けた場合は
      確定申告が必要になるから気をつけて下さいね

      逆を言えば、税金を払う事は
      利益がでてる証拠でもあるよ

      案件によっては応募できないことある

      原則、不動産クラファンは先着順だけではなく
      抽選制のファンドも提供されています。

      投資家が参加しやすい方法で投資することが可能です。
      しかし、どちらの場合でも、多数の応募が集まった場合には、
      投資したくてもできない可能性があります。

      特に人気の高いファンドでは、
      応募者が殺到するケースがあり、
      ファンドに投資できる可能性はより低くなります。

      例えば、不動産クラファン会社の「COZUCHI」をみると
      過去に異常な募集率が2150%でした。


      倍率が21倍というのは、ヤバいですね汗

      こんなに倍率が高くなっているのは、
      この不動産案件が優良すぎるのと、
      COZUCHIという事業者はリターン上限を
      設けてないからです!

      このようなお得案件を逃さないためにも、
      事業者は複数登録しておくことが大事です。
      準備をする事が大切です。

      オススメは『COZUCHI』です。

      投資をしたくても、人気が
      あるということは、信用の証でもある

      案件に応募できないことがある

      案件ごとに入金口座が、違う特徴がある。

      そのため、ファンドに当選した場合は
      そのたびに、
      指定される口座に入金する必要があります。

      株式投資や投資信託のように、
      証券口座を開設して入金しておくシステムとは違って、
      少々面倒があるので、注意が必要です。

      お金を稼ぐことは
      面倒なことが多いから、頑張って作成しよう

      運営会社が上場していない

      不動産クラウドファンディングのなかには
      上場企業が運営しているサービスもありますが、
      非上場企業も多いです。

      不動産クラウドファンディング選びでは、
      運営会社の経営状況がどのような状態であるか
      確認できるかどうかもポイントの1つとなります。

      上場企業では4期ごとに決算情報を確認することができます。

      非上場会社は、決算情報を開示する義務がないため、
      正確な経営状況を把握するデメリットがあります。

      上場してると、株主に還元しないと
      いけないので、利益の還元を考えれば
      非上場会社もアリかもですね

      不動産クラファンのはじめかた

      はじめかた
      • 不動産クラファン会社を選ぶ
      • 会員登録をする
      • 投資案件に応募してみる

      不動産クラファン会社を選択する

      不動産クラファンを始めるために、運営会社を選びます。
      運営会社によって登録されている案件や
      サービス内容が異なりますから、選ぶときは、厳選しましょう。

      ぼくは、まずは、『COZUCHI』をオススメします。
      過去を振り返っても、実績と利回り、還元率など
      不動産のプロからみてもオススメです。

      驚異の利回り

      想定利回りが12%予想が
      なんと、283.5%で運用ができて
      一般ユーザーに還元してる実績あり!

      ただ、『COZUCHI』は、超人気案件が多く
      投資ができない可能性もあるので、
      注意が必要です。

      何事もいいと思った時に
      準備をしておかないと、投資はできないので
      登録だけでも済ませておこう

      会員登録をする

      運営会社を選んだら、会員登録しましょう。

      審査や口座開設の手続きに
      1~2週間かかるので、気をつけてください。

      特に超優良物件の募集が始まった際には、
      不動産クラファン会社の新規会員登録が殺到して
      応募に間に合わない可能性が高いです汗

      超優良な案件は、
      凄まじい勢いで応募があるので、
      事前登録を済ませておこう

      登録は、簡単で3分で終わります。

      投資案件に応募してみる

      会員登録をサクッと終わったら、
      不動産クラファンの案件に応募してみよう。

      不動産案件ごとに、運用の利回りや運用期間、
      不動産の詳細情報が異なるので
      よくチェックしてみる事が大事です。

      応募倍率は
      かなりハードルが高いですが、
      利益を出すには、諦めずにやるしかないです。

      粘り強く、そして
      応募を続けてみましょう。

      当選したら、
      あとほったらかし投資なので
      嬉しさ倍増ですね

      最後に

      僕が、不動産投資の世界に飛び込んだのが
      ちょうど23年前でした。

      現物資産がメインであり、
      金持ち父さん・貧乏父さんが
      超流行した時代でした。

      時流にのり、とにかく勉強もして
      失敗も数多くしました。

      不動産投資のいいところは、
      何と言っても不労所得です。

      黙ってても、お金が入ってくることです。
      その代償としては、今まではリスクも大きかった。

      投資用ローンを組むとはいえ、
      お金が必要であり、さらに、
      設備が壊れたり、管理をしなければならないなど
      やること盛りだくさんでした。

      しかし、
      不動産クラファンの登場により、
      一般ユーザーも気軽に不動産投資が
      できるようになりました。

      これは、本当に凄いこと

      不動産投資は利回り予想が簡単なのです。
      現物資産ではないから、さらに
      ローリスクで資産を作る事ができます。

      何と言っても
      1万円から投資できることは
      今までは考えられない事でした。

      不動産クラファンは、
      新規事業ではありますが、
      時代にあった、超合理的な投資方法です。

      不動産業界が長い僕でさえ、
      ビックリしてるほどです。

      いろいろな怪しい投資がある中で
      確実に運用ができる内容だと思いました。

      ぜひ、挑戦して
      登録してみましょう。

      そして、不動産クラファンが人気が
      凄すぎて、当たる確率が低いのがネックです。


      登録する数を増やしておけば、
      当たる確率も増えるので、
      準備しておけば安心して投資ができます。



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