公務員は不動産投資のカモにされやすい理由と
悪質な契約例をお伝えします。
近年は副業が活発化していますが、
不動産投資も副業の定番のひとつです。
稼げる額や安定性が高いことから
とても人気があるようですが…
人気があるということは、
それほど悪徳業者に出くわす可能性が
多いことも同時に意味します。
悪徳不動産屋が特に狙っているのが
ズバリ！公務員です。
言い方は悪いですが、
最もカモになりやすい
対象になっているのが現状です。
少しでも被害を減らすためにも
その理由と対策について
お伝えしていきたいと思います。
・公務員がカモにされやすい理由
なぜ公務員が悪徳不動産屋の
カモになりやすいのかというと、
大きく３つの理由があります。
＊１つ目は知識。
どれも大きな要因ですが、
大前提となるのが知識が乏しさです。
不動産投資には魅力がこんなにあるよ！
とアピールしてくるものですが、
そう簡単な世界ではありません。
どんなことも学ぶことが前提であり、
不動産投資は不動産に関することを
いろいろ知らないといけません。
例えば、利回りや税金などのお金の知識、
不動産特有の土地、立地条件、リフォーム、
リノベーションなどなど。
株と同じで業者にまかせていればいい
という考えではとても危険です。
ここまでは公務員だけでなく、
みなさんに言えることですが…
公務員の人は一般の方よりも
厄介な特徴があります。
失礼を見越して述べますが、
それが世間知らずです。
公務員は安定しているのが
魅力的だとよく言われますが、
それが仇になっています。
安定しすぎているがゆえに
世間の荒波を知らずに
過ごしている方が大半です。
よほど変なことをすれば別ですが、
基本的に業績とか気にしなくても
クビになることはないですし、
上からの指示に従って
事務処理をするのが基本ですから、
自らアイデアを出して仕事をするといった
行動をしている人は稀かと思われます。
また、役所と契約する業者は
信用を得られなくなると仕事がなくなるので
まず反発することはないです。
公務員、業者の双方が
信じあっている状況が通常です。
一見、良いように見えますが、
だからこそ隙だらけにもなります。
そのような背景があることから
公務員は悪徳不動産屋に騙されやすいのです。
＊２つ目は高い信用力
不動産投資には初期費用が多くかかります。
家を買うわけですから
日用品を買うような気持ちではできません。
公務員でお金持ちはそうはいないので、
ほぼ確実に住宅ローンを組むことになります。
住宅ローンはご存知のように、
一定の信用力が問われます。
返せるあてがない人にお金は貸せないので
銀行は慎重に調べますよね。
公務員は非常に安定した立場ですから、
信用力は抜群に高く、
すんなりローンを組める傾向が強いです。
この特長を業者は悪用してくるんですね。
＊３つ目の理由は少し意外かもしれません。
それはプライドです。
公務員と聞くと、
どこか一般人より上の立場
というイメージを持っていないですか？
実際、そのように思っている人は多く、
変にポジティブな面があります。
いままで難関な試験をパスしてきた経験とか
上の立場というイメージがなんでもうまくいく
という風に思っている向きがあります。
それが不勉強へと繋がり、
節税とか老後対策などの甘言に乗りやすく、
軽いノリで始めてしまうのです。
さらに、プライドが邪魔して
知識がないなどの弱い部分を
さらけ出したくないという心理が働き、
誰にも相談できない傾向も強いです。
結果、これといった対策もできず、
赤字ばかり積み重なることになります。
悪徳不動産屋はこういう心理的な背景も
熟知しているからこそ狙ってくるのです。
もしかしたら騙される最大の理由は
プライドかもしれません。
・カモにされないための対策と事例紹介
簡単にいうと、
上記の問題点が自分にないかを確かめ、
罠に陥らないようにするのが対策です。
初歩の初歩としては、勉強です。
副業といえど手軽にやるようなものと思わず
きちんと学びましょう。
不動産投資といったらなおさらで、
競馬や宝くじのように
買って待つだけという単純なものではないです。
知らないからこそ騙されるものなので、
コツコツ学び続けられるかが鍵です。
本やセミナーなどで知識をつける以外にも
実際に物件を見ることも大事です。
実際に見ることで目利きが立ちます。
判断がつかないから
変な物件を買わされる羽目になります。
危険な事例①
僕が実際に担当したもので、
小学校の先生が新築ワンルームマンションを
３件も買わされた事例があります。
毎月４万円の持ち出し（※）があり、
５年間で２５０万円も損していました。
（※持ち出しとはマイナス収支を補完するために
自己資金から負担すること、またはそのお金を指す。
持ち出しが発生している時点で
収入以上の支出があることを意味します。）
危険な事例②
中学校の先生が同じく新築ワンルームマンションを
３件買わされたうえに毎月３万の持ち出し、
クリーニング費用なども合わせて
5年間で400万円も損をしていました。
また、最悪なことに…
２つの事例ともサブリース契約を
させられていたことです！
家賃を保証する代わりに
一定割合の賃料を頂くという契約です。
他にも入居者から礼金や更新料なども
得られる場合もあります。
管理的には任せられるので
楽にはなるのですが、
大きな収益が見込めなくなる
デメリットがあります。
そのためサブリース契約をする会社は
なかなか解約に応じません。
交渉して解約できることもありますが、
不利な条件を提示するのが常です。
例えば、賃料の半年分を請求したりしてきます。
金額にすると100万円を超えることも！
ちなみにサブリース契約と対になるのが
一般管理契約です。
家賃保証がないので、
入居者がなかなか決まらないリスクがありますが、
契約内容や条件は大家（あなた）が
自由に決められるので収益性が高いのがメリットです。
委託金は管理会社にもよりますが、
賃料の５％くらいとそんなに高くないです。
しかし、サブリース契約だと
10～15％と高めなのが一般的。
また、先程の事例では
新築ワンルームマンションでした。
新築なので入居者が来る可能性が高いので、
わざわざサブリース契約をして
家賃を保証する必要性は低いです。
悪徳不動産屋はそういう肝心な部分は
当然伝えないでしょう。
このように、不動産投資には
いろいろからくりが仕掛けられており、
不勉強だとまず騙されます。
公務員の方は特にご注意くださいませ！
