高輪ゲートウェイ駅が、
一部完成しましたね。
これからさらに発展が見込めるエリアで
中古マンション相場を
今後の需要と供給も含め、
検証していきます。
山手線の品川駅から田町駅をご覧に
なったことありますか？
電車からどんな状況か確認できます。
パッとみたら、
「あー、開発してるなぁー、
工事してるんだね」
というぐらい電車内から見たら
スルーする感じだと思います。
それだけ、まだまだ殺風景なんです。
2020年のオリンピックに
暫定開業みたいで
2024年が、本開業になります。
僕が思うのが、どーしても建てる前って
イメージしづらいんだなぁーと。
中古マンションのリノベ前が
そんなイメージです^ – ^
視覚化されたり見える化って
わかりやすいです。
だから、新築マンションは
モデルルームにお金かけるんです（笑）
ところがところが(大事な事は2回言う)
このイメージしにくい時こそ
チャンスもあります。
他の方々が気にかけてないのです。
というのもありますが、
僕が思うのは、今あの界隈
(浅草線の泉岳寺)に
住んだとしても、
全ての人とは言いませんが
不便なんです。
山手線(JR線)を利用する通勤者に
とっては、かなり遠回りになります。
乗換が2回ー、もしくは3回になる
可能性もあります。
仮に、今便利な交通機関を
利用してるなら
わざわざ不便を選びませんよね。
ですが、新駅ができる事は
決まってます。
品川新駅？というベタな仮称ですが
一般募集してます！
みなさんのぜひ参加してください。
6月30日までの締め切りですからねー＾＾
新しい駅の駅名大募集
※JR東日本としては、
一般募集は初なんです！
人って、便利だなぁーって
感じた時に
始めて良さを知ります。
良さが分かると、行動します。
いわゆる購入です。
買いたい人が増えると
売る人が増えます。
便利なら高くても購入する人もいます。
不動産のマーケットは、
昔も今も変わりませんので^ – ^
という事を前提に泉岳寺界隈の
相場を話したいと思います。
まずは、新駅が発表される前の
相場感を確認してみましょう。
物件名
ファミールグラン三田伊皿子坂
築年数 平成10年
泉岳寺駅 徒歩4分
価格 8800万円
広さ 81.32㎡
坪単価 @357
成約年数 平成26年4月18日
都心部の価格上昇前でもあってか、
だいぶ安いです。
これだったら買いたいと思う人いますよね、
なので、参考程度にして下さい（笑）
ではでは、新駅が発表されてからは
どうなったか？
ファミールグラン三田伊皿子坂
築年数 平成10年
泉岳寺駅 徒歩4分
価格:10800万円
広さ:79.18㎡
坪単価@450
販売中
さすがにいい価格帯で
販売されています。
坪単価は@100万円の
上昇になってますね。
4年間で@100万円ですから
1年間25万円です。
不動産市場の盛り上がりと
新駅効果が坪単価(価格)が
反映したんだと思います。
この価格帯が高いか、低いか、
この判断が、知りたくないですか？
という事で、僕がいつも指標にしている
相場賃料から紐解いていきます。
この賃料をベースに金額が妥当かどうか
判断できるからです。
同じ物件で事例を出しましょう。
ファミールグラン三田伊皿子坂
成約賃料：27.8万円
年間賃料：333.6万円
広さ：79.18㎡
泉岳寺駅 徒歩 4分
平米@0.8万円
成約 平成26年5月19日
現時点の賃料募集
ファミールグラン三田伊皿子坂
募集賃料：29.8万円
年間賃料：357.6万円
広さ：79.18㎡
泉岳寺駅 徒歩4分
平米@1.3万円
4年間で2万円の上昇.
賃貸は、1年間で5000円です。
1年間だと、24万円の差が
出ました。
では、利回り計算してみましょう。
平成26年時
年間賃料÷物件価格＝年間利回り
333.6万円÷8800万円＝3.79％
簡単に説明しますと
銀行にお金(8800万円)を預けると
1年間で333.6万円が入る
1年の利率(利回り)という事です。
平成30年6月、現在
年間賃料÷物件価格＝年間利回り
357.6万円÷10800万円＝3.31％
銀行の定期預金金利と比較すると
まだまだ高いのですけどね。
価格上昇で、利回りが低くなりましたね。
家賃の相場がいきなり5万、10万円と
上がる事はないと思います。
しかし、山手線の駅が利用できると
なると数万円上昇しても
問題ないかなと想定できます。
下記の記載でも
もうすでに変わる予感してきませんか？
都営浅草線の泉岳寺駅
徒歩4分
JR山手線、新品川駅
徒歩5分
今回の参考物件
（ファミールグラン三田伊皿子坂）
からだと徒歩+1分で新品川駅に
着きます。
借りる側、買う側から
見てどう思いますか？
やはり便利になった駅であれば
住みたいという欲求がでますよね。
周辺物件の価格はさらに上昇すると
考えるよりは横ばいで推移する
気持ちでいましょう！
これから、もっとよくなるので
上がる可能性も十分秘めていますが
そうなったらそう考えればいいんです。
2年後に、暫定開業で
最終完成は6年後です。
ご判断はお任せしますが、
ワクワク楽しい家探しができますよ^-^
その前に準備をしておくことが
大事になってきます。
準備をして見極める目ができると
普通に住むだけで
貯金できるようになります。
永住しないことで
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