この記事で分かること
- 高輪ゲートウェイ駅の名前と開業日が、その後どうなったか
- 東京都区部の中古マンションの成約㎡単価が、2020年から2026年8月までどう動いたか
- 成約事例を自分で調べるときの入口と、数字の出方のちがい
2026年9月に、駅名と開業日、いまの相場の数字を書き足しました。
高輪ゲートウェイ駅が、
一部完成しましたね。
これからさらに発展が見込めるエリアで
中古マンション相場を
今後の需要と供給も含め、
検証していきます。
山手線の品川駅から田町駅をご覧に
なったことありますか？
電車からどんな状況か確認できます。
パッとみたら、
「あー、開発してるなぁー、
工事してるんだね」
というぐらい電車内から見たら
スルーする感じだと思います。
それだけ、まだまだ殺風景なんです。
結果としては、2020年に暫定開業し、
街全体の「TAKANAWA GATEWAY CITY」は
2025年3月27日に先行開業（まちびらき）し、
高輪ゲートウェイ駅も全面開業しました
（JR東日本発表、2026年10月21日確認）。
僕が思うのが、どーしても建てる前って
イメージしづらいんだなぁーと。
中古マンションのリノベ前が
そんなイメージです^ – ^
視覚化されたり見える化って
わかりやすいです。
だから、新築マンションは
モデルルームにお金かけるんです（笑）
ところがところが(大事な事は2回言う)
このイメージしにくい時こそ
チャンスもあります。
他の方々が気にかけてないのです。
というのもありますが、
僕が思うのは、今あの界隈
(浅草線の泉岳寺)に
住んだとしても、
全ての人とは言いませんが
不便なんです。
山手線(JR線)を利用する通勤者に
とっては、かなり遠回りになります。
乗換が2回ー、もしくは3回になる
可能性もあります。
仮に、今便利な交通機関を
利用してるなら
わざわざ不便を選びませんよね。
ですが、新駅ができる事は
決まってます。
品川新駅？というベタな仮称ですが
一般募集してます！
みなさんのぜひ参加してください。
6月30日までの締め切りですからねー＾＾
新しい駅の駅名大募集
※JR東日本としては、
一般募集は初なんです！
人って、便利だなぁーって
感じた時に
始めて良さを知ります。
良さが分かると、行動します。
いわゆる購入です。
買いたい人が増えると
売る人が増えます。
便利なら高くても購入する人もいます。
不動産のマーケットは、
昔も今も変わりませんので^ – ^
という事を前提に泉岳寺界隈の
相場を話したいと思います。
まずは、新駅が発表される前の
相場感を確認してみましょう。
物件名
ファミールグラン三田伊皿子坂
築年数 平成10年
泉岳寺駅 徒歩4分
価格 8800万円
広さ 81.32㎡
坪単価 @357
成約年数 平成26年4月18日
都心部の価格上昇前でもあってか、
だいぶ安いです。
これだったら買いたいと思う人いますよね、
なので、参考程度にして下さい（笑）
ではでは、新駅が発表されてからは
どうなったか？
ファミールグラン三田伊皿子坂
築年数 平成10年
泉岳寺駅 徒歩4分
価格:10800万円
広さ:79.18㎡
坪単価@450
販売中
さすがにいい価格帯で
販売されています。
坪単価は@100万円の
上昇になってますね。
4年間で@100万円ですから
1年間25万円です。
不動産市場の盛り上がりと
新駅効果が坪単価(価格)が
反映したんだと思います。
この価格帯が高いか、低いか、
この判断が、知りたくないですか？
という事で、僕がいつも指標にしている
相場賃料から紐解いていきます。
この賃料をベースに金額が妥当かどうか
判断できるからです。
同じ物件で事例を出しましょう。
ファミールグラン三田伊皿子坂
成約賃料：27.8万円
年間賃料：333.6万円
広さ：79.18㎡
泉岳寺駅 徒歩 4分
平米@0.8万円
成約 平成26年5月19日
現時点の賃料募集
ファミールグラン三田伊皿子坂
募集賃料：29.8万円
年間賃料：357.6万円
広さ：79.18㎡
泉岳寺駅 徒歩4分
平米@1.3万円
4年間で2万円の上昇.
賃貸は、1年間で5000円です。
1年間だと、24万円の差が
出ました。
では、利回り計算してみましょう。
平成26年時
年間賃料÷物件価格＝年間利回り
333.6万円÷8800万円＝3.79％
簡単に説明しますと
銀行にお金(8800万円)を預けると
1年間で333.6万円が入る
1年の利率(利回り)という事です。
平成30年6月、現在
年間賃料÷物件価格＝年間利回り
357.6万円÷10800万円＝3.31％
銀行の定期預金金利と比較すると
まだまだ高いのですけどね。
価格上昇で、利回りが低くなりましたね。
家賃の相場がいきなり5万、10万円と
上がる事はないと思います。
しかし、山手線の駅が利用できると
なると数万円上昇しても
問題ないかなと想定できます。
下記の記載でも
もうすでに変わる予感してきませんか？
都営浅草線の泉岳寺駅
徒歩4分
JR山手線、新品川駅
徒歩5分
今回の参考物件
（ファミールグラン三田伊皿子坂）
からだと徒歩+1分で新品川駅に
着きます。
借りる側、買う側から
見てどう思いますか？
やはり便利になった駅であれば
住みたいという欲求がでますよね。
周辺物件の価格はさらに上昇すると
考えるよりは横ばいで推移する
気持ちでいましょう！
これから、もっとよくなるので
上がる可能性も十分秘めていますが
そうなったらそう考えればいいんです。
実際には、2025年3月27日の先行開業から
1年後の2026年3月28日に、
オフィス・商業棟「THE LINKPILLAR 2」や
文化創造施設「MoN Takanawa」、住宅棟も
開業し、街全体がグランドオープンしました
（JR東日本発表、2026年10月21日確認）。
ご判断はお任せしますが、
ワクワク楽しい家探しができますよ^-^
その前に準備をしておくことが
大事になってきます。
準備をして見極める目ができると
普通に住むだけで
貯金できるようになります。
駅の名前と開業日は、決まりました
本文は「品川新駅？というベタな仮称」「新しい駅の駅名大募集」と書いています。その後、駅の名前は高輪ゲートウェイに決まり、2020年3月14日に開業しました。
本文の駅名の募集と「6月30日までの締め切り」は、記事が書かれた当時の話です。いまは終わっています。
出どころ: JR東日本。高輪ゲートウェイ駅は2020年3月14日開業。
相場の数字は、いまこうなっています
本文は「周辺物件の価格はさらに上昇すると考えるよりは横ばいで推移する気持ちでいましょう」という見方でした。その後に出てきた数字が、東日本レインズの成約データです。東京都区部の中古マンションです。
| 成約㎡単価 | 成約価格 | 成約件数 | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 81.67万円 | 4,889万円 | 15,087件 |
| 2025年 | 130.75万円（前年比+13.2%） | 7,401万円（+11.2%） | 21,912件 |
| 2026年8月 | 132.69万円（前年同月比−0.3%） | — | — |
出どころ: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」2020年・2025年の年報、月例マーケットウォッチ2026年8月度（2026年9月10日公表）。区や地区の単位の成約価格は公表されていないので、東京都区部の値です。2025年の件数は、東日本レインズが「2025年1月以降、成約登録適正化を図るためのシステム改修を行ったことにより、成約件数に影響を与えている可能性があります」と注記しています。
5年で㎡単価は6割上がりました。一方で2026年8月は、2020年4月以来76か月ぶりに前年同月を下回りました。本文の「横ばいで推移する気持ちでいましょう」という見方と、この数字を、並べて見てください。
本文の坪単価は、物件ごとの事例の数字です。レインズが公表しているのは東京都区部までで、区や地区の単位の成約価格はありません。区部の平均と、物件ごとの事例は、別のものとして読んでください。
成約事例を自分で確かめるとき
本文は物件名・広さ・成約日を並べて相場を読んでいます。同じことを自分でするときに使える入口があります。
レインズ・マーケット・インフォメーションでは、価格は十万円単位を四捨五入、面積は5平方メートルの幅、成約時期は3か月で区切った範囲で出ます。丁目単位の所在地は出ません。だから、本文のような細かい数字にはなりません。
出どころ: レインズ・マーケット・インフォメーション（運営は全国指定流通機構連絡協議会）の「初めてご利用するかたへ」。価格は十万円単位を四捨五入、面積は5平方メートルの幅、成約時期は3か月で区切った範囲、丁目単位の所在地は出さない。
国のサイトも使えます。土地総合情報システムは令和6年3月末で廃止され、令和6年4月から「不動産情報ライブラリ」に移りました。運用開始は令和6年4月1日10時です。
出どころ: 国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」。
集め方の手順と実例はこちら → 不動産売却を成功するための自分査定。大田区の中古マンションの入口はこちら → 大田区の中古マンション。