蒲田駅の中古マンション｜売る前・買う前に見る点

30秒でいうと

出どころ: JR東日本「各駅の乗車人員 2024年度」（乗車人員は降りる人を含まない）、東急電鉄「2025年度駅別乗降人員・輸送人員」（路線ごとに数え、自線内の乗り換えは除く）、京浜急行電鉄「駅別1日平均乗降人員 2025年度」。数え方が違うので、足したり比べたりしないでください。

JR蒲田と京急蒲田は別の場所にあり、歩いて移動します。東急の2線はJR蒲田の駅ビルに入っています。空港線があるのは京急蒲田のほうで、羽田空港へは京急です。

部屋の広さで、買い手が別の人になります。 ワンルームや1Kなら投資用に買う人が中心で、利回りで見られます。ファミリー向けの広さなら、実際に住む人が買います。売り出しの文章も、写真の撮り方も、見せる数字も変わります。仲介する会社に「どちらの買い手に向けて出すか」を先に決めてもらってください。

ただし、投資用に買う人向けの売り方の中身（利回りの見せ方など）は、当事務所では扱いません。実際に住む方の売買を専門にしています。

区の平均の成約価格は公表されていません。いちばん近い東京都区部の数字は、2025年の成約㎡単価が130.75万円、2026年8月は前年同月比−0.3%です（東日本レインズ）。相場を自分で調べる手順はこちら → 不動産売却を成功するための自分査定

駅の東西と繁華街との距離。駅前は夜まで人通りがあります。静かさを求めるなら、駅から少し離れた住宅街側を歩いてみてください。時間帯を変えて2回見るのが確かです
羽田の音。羽田空港が近く、時間帯によって外の音の感じ方が変わります。南風のときは15時から19時のうち約3時間程度、通常とは別の飛行経路が使われます（国土交通省）。窓を閉めた状態でどう聞こえるかを、自分の耳で確かめてください
ハザード。蒲田は低地です。大田区の防災ハザードマップで、多摩川の洪水、高潮、内水氾濫の想定を見て、1階や地下駐車場のある建物は浸水したときに何が止まるかを聞いておきます
築年と耐震。建築確認が昭和56年6月1日以降なら新耐震基準です。税の軽減は昭和57年1月1日以後の建築か耐震の証明で決まります。確認の日は建築計画概要書で分かり、大田区役所本庁舎7階（蒲田5-13-14）のまちづくり情報閲覧コーナーで見られます。区役所は蒲田駅から近いので、内見のついでに寄れます
管理の状態。重要事項調査報告書で、修繕積立金の残高と滞納の額を確かめます

手続き	行き先
登記事項証明書	東京法務局城南出張所（大田区鵜の木2-9-15）。蒲田から東急多摩川線で鵜の木へ
不動産取得税	大田都税事務所（大田区新蒲田1-18-22）。30日以内に登記すれば原則申告不要
確定申告	蒲田・西蒲田・南蒲田・新蒲田・蒲田本町・東蒲田は蒲田税務署（大田区蒲田本町2-1-22）の管轄

区役所（建築計画概要書）と都税事務所は蒲田駅を起点に同じ日に回れます。