京急線の中古マンション｜平和島・大森海岸・大森町・梅屋敷・雑色・六郷土手

30秒でいうと

• 京急本線の大田区の区間は、1901年に六郷橋〜大森停車場前で営業を始めた古い線です。大森海岸から六郷土手までの7駅のうち、大森海岸だけが品川区で、あとの6駅は大田区にあります。
• 国土交通省が公表する成約価格で、大森海岸・平和島・大森町・梅屋敷・雑色・六郷土手の6駅を最寄りとする中古マンションの成約は、2024年1〜3月期から2026年1〜3月期までに507件ありました。価格の中央値は4,400万円、1平方メートルあたりでは約74万円です（当方の計算）。先に見た東急池上線（約90万円）・東急多摩川線（約80万円）より低い帯で動いています。
• 駅ごとの差が大きい線です。六郷土手は中央値5,850万円・面積の中央値75平方メートルで、2017年に建った同じ条件の成約が33件を占めます。大森海岸は1981年以前の建物が63件と半分近くを占め、1978〜1980年築の40〜80平方メートルが2,000万〜7,000万円、2018年築の65〜70平方メートルが8,600万〜1億4,000万円と、同じ駅の中で大きく分かれます。平和島は中央値3,450万円といちばん低く、30平方メートル以下の小さな部屋が18件ありました。

京急本線と大田区の駅

京急の始まりは、1898年2月25日に創立した大師電気鉄道で、1899年1月21日に六郷橋〜大師間（約2km）で営業を始め、同年4月に京浜電気鉄道と名を変えました。大田区の区間は、1901年2月1日に六郷橋〜大森停車場前（官設大森駅の前）間で営業を始め、1904年5月8日に品川（八ツ山）〜八幡（いまの大森海岸）間が開通して品川〜川崎間が全通、1905年12月24日に川崎〜神奈川間が開通して品川〜神奈川間が全通しました。品川〜浦賀間の直通運転は1933年4月から、いまの京浜急行電鉄としての発足は1948年6月です。

乗降人員は京急が公表する2025年度の駅別の1日平均です（泉岳寺駅は都営線乗り入れの旅客を含むため、京急は順位に入れていません）。京急蒲田は空港線の始発駅で、普通・急行・特急・快特・エアポート快特が停まります。京急蒲田の成約件数は、JR・東急の蒲田駅とも重なるので、この記事では件数だけを載せ、題名の6駅を見ます。大森海岸は駅が品川区南大井にあり、成約139件のうち86件が南大井、大田区は大森本町33件・大森北20件でした。

駅の名前は何度も変わっています。大森海岸は開業時「八幡」、のち「海岸」、1933年7月1日に今の名。平和島は開業時「沢田」、のち「学校裏」、1961年9月1日に「平和島」。大森町は当初は道路上の停留所で、のち大森山谷駅と改称し、戦時中に休止、1949年7月1日に廃止されたあと、1952年12月に新たに大森町駅として開業しました。梅屋敷は1923年に今の位置へ移り、名は梅見の客が休んだ「梅屋敷」と呼ばれる商家に由来します。雑色は1974年に駅の隣接地に京急初の分譲マンションが完成した駅です。六郷土手は1906年10月1日に「六郷堤」として開業し、1970年代初めの六郷川橋りょうの架け替えで高架になりました。

出どころ: 京浜急行電鉄「沿革・歴史」「京急歴史館 創業期」、「路線図・各駅情報」の駅別1日平均乗降人員（2025年度）、各駅の駅情報（所在地・駅の概要）。いずれも2026年10月15日確認。成約件数は国土交通省「不動産情報ライブラリ」（次の節）。

調べた範囲と数え方

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、京急本線の駅ごとに、中古マンション等の成約価格情報を調べました。レインズ（不動産会社どうしの物件情報の仕組み）に登録された成約を、国土交通省が個別の取引を特定できない形に加工して公表しているものです。

調べた範囲: 2024年1〜3月期から2026年1〜3月期まで（2026年10月15日に確認）。最寄駅が大森海岸・平和島・大森町・梅屋敷・雑色・六郷土手の6駅の成約507件を、一覧から1件ずつ読み取って当方で集計しました。京急蒲田は件数だけを読みました。同じ画面に出る国土交通省のアンケートによる取引価格情報は、成約と重なることがあると注記があるため数えていません。

6駅の成約を並べる

6駅合計の中央値4,400万円は、大田区全体の中古マンションの成約（同じ出どころ・同じ期間で2,428件）の中央値がある4,000万円超〜5,000万円以下の帯に入ります。先に見た東急池上線の5駅（223件・中央値5,800万円・約90万円）や東急多摩川線の6駅（438件・5,000万円・約80万円）より、低い帯で動いています。間取りは6駅合計で3LDKが197件といちばん多く、2LDK 67件、1K 56件、1LDKが36件でした。平和島だけは2LDKの14件が最多で、1Kが12件と続きます。

公表値には都市計画の用途地域も載っています。6駅の507件のうち、準工業地域が193件、工業地域が56件で、合わせて49%でした。雑色の100件は82件、六郷土手の88件は83件が準工業か工業の地域です。どちらも住宅を建てられますが、工場も建てられる地域です。いっぽう大森海岸は139件のうち121件が商業地域で、駅のまわりに建った建物が中心です。

出どころ: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索（京浜急行本線・各駅／中古マンション等／成約価格情報／2024年第1四半期〜2026年第1四半期、2026年10月15日確認）。中央値と1平方メートルあたりは当方の計算。大田区全体・池上線・多摩川線の値は同じ画面で当方が数えたもの。

駅ごとの顔

大森海岸（139件）

6駅でいちばん件数が多い駅です。所在地は品川区南大井が86件、大田区の大森本町が33件、大森北が20件。1981年以前に建った建物が63件と半分近くを占め、その中央値は3,700万円（面積の中央値60平方メートル・1平方メートルあたり約63万円）です。南大井の1980年築・SRC造・徒歩2〜4分・45〜80平方メートルという同じ条件の成約が14件あり、2,400万〜7,000万円（中央値4,550万円）でした。反対側には、南大井の2018年築・徒歩5分・65〜70平方メートルが19件あり、8,600万〜1億4,000万円（中央値1億1,000万円）です。2000年以降の54件の1平方メートルあたりは約112万円で、6駅でいちばん高い値でした。大田区側では、大森本町の2002年築・徒歩5〜8分・70〜120平方メートルが9件、7,200万〜1億3,000万円（中央値8,500万円）。同じ大森本町の1978年築・徒歩2分・50〜70平方メートルは9件、3,500万〜4,500万円でした。駅から徒歩5分以内が104件で、10分を超える成約はありません。

平和島（60件）

乗降人員は46,335人と6駅でいちばん多い駅ですが、成約は60件で、価格の中央値3,450万円・面積の中央値50〜55平方メートルと、いちばん低い帯の駅です。所在地は大森西が38件、大森本町12件、大森北7件、大森東3件。30平方メートル以下が18件、3,000万円以下が26件と、小さな部屋の成約が多めです。大森西の徒歩10〜11分・1974年築・SRC造・25平方メートル（1R・1DK・1K）が5件、700万〜1,500万円でした。いっぽう大森西の徒歩4分・2006年築・RC造・60〜75平方メートルは6件、4,700万〜7,800万円（中央値5,850万円）です。50平方メートル以上で2000年以降の12件は中央値6,000万円でした。

大森町（76件）

所在地は大森西が54件、大森東11件、大森中7件、中央3件、大森南1件。2000年以降が42件と半分を超え、建築年の中央値は2005〜2006年です。徒歩10分を超える成約が27件あり、その中心は大森西の徒歩12分・準工業地域に2009年と2012年に建った同じ条件の成約です。2009年築・65〜80平方メートルが7件で5,500万〜6,800万円（中央値6,000万円）、2012年築・70〜85平方メートルが5件で6,400万〜8,000万円（中央値7,300万円）でした。駅のそばでは、大森西の徒歩4〜5分・2021年築・35〜65平方メートルが5件、3,800万〜7,600万円。小さな部屋も多く、30平方メートル以下が24件、3,000万円以下が30件（うち2,000万円以下が18件）です。大森町駅の近くで建築中の賃貸マンションは（仮称）大森町PJの現場レポートにまとめています。

梅屋敷（44件）

6駅でいちばん件数が少ない駅です。徒歩の中央値が11分と長く、10分を超える成約が27件あります。所在地は大森西15件、北糀谷10件、大森中7件、大森南6件、蒲田4件、東蒲田1件、大森東1件と、駅から離れた町に散らばっています。大森西の徒歩11〜12分・2016年築・準工業地域・65〜70平方メートルが8件、6,100万〜7,400万円（中央値6,500万円）。北糀谷の徒歩11〜12分・2000年築・75〜115平方メートルが7件、4,700万〜7,100万円（中央値6,000万円）でした。駅のそばの大森中（徒歩1〜6分）は7件で、中央値3,100万円でした。2000年以降の25件は中央値6,100万円・面積の中央値70平方メートルと、広くて新しい部屋が遠くに、古くて小さい部屋が駅のそばにある駅です。

雑色（100件）

所在地は東六郷36件、南六郷33件、仲六郷26件、西六郷5件。価格の中央値4,000万円、1平方メートルあたり約67万円は、6駅でいちばん低い単価でした。3,000万円超〜6,000万円以下が67件と、この帯に集まっています。6,000万円を超える成約は6件だけです。用途地域は準工業58件・工業24件で、南六郷の工業地域に徒歩10分を超える成約が続きます（南六郷33件の中央値は4,000万円・65平方メートル・徒歩12分）。東六郷の徒歩7〜8分・1974年築・SRC造・25〜40平方メートルが7件、800万〜2,800万円（中央値1,700万円）。東六郷の徒歩5〜10分・2001年築・55〜95平方メートルは6件、4,200万〜8,500万円でした。仲六郷の徒歩6分・2013年築・1K・25平方メートルは、1,900万円の成約が同じ四半期に4件並んでいます。

六郷土手（88件）

所在地は西六郷が71件。価格の中央値5,850万円、面積の中央値75平方メートル、建築年の中央値2016年、1平方メートルあたり約84万円と、6駅でいちばん高くて広くて新しい駅です。西六郷の徒歩10分・2017年築・RC造・準工業地域・65〜90平方メートルという同じ条件の成約が33件（88件の38%）あり、6,000万〜8,900万円（中央値7,000万円）でした。駅の数字は、この一群でほとんど決まっています。2,000万円以下の成約は0件、3,000万円以下も6件だけです。古い側では、西六郷の徒歩7分・1979年築・SRC造・工業地域・55〜80平方メートルが5件、2,300万〜4,300万円。間取りは3LDKが55件と、6駅でいちばん偏っています。

出どころ: 同上（6駅507件を当方で集計）。所在地は公表どおり町名まで。建物名は公表されないので、同じ所在地・建築年・構造・用途地域のものを「同じ条件」と書いています。

50平方メートル以上・2000年以降の建物はいくらか

同じ50平方メートル以上でも1999年以前の建物なら、大森海岸54件・中央値4,350万円（2,400万〜7,100万円）、雑色47件・4,200万円（2,700万〜6,400万円）、平和島22件・3,800万円（2,100万〜5,600万円）、六郷土手21件・3,900万円（2,300万〜5,400万円）、大森町19件・4,400万円（3,000万〜6,500万円）、梅屋敷11件・3,900万円（3,100万〜5,200万円）でした。6駅合計では、2000年以降の185件が中央値6,500万円、1999年以前の174件が4,200万円です。大森海岸は新しい側が9,000万円と飛び抜けて高く、雑色は新しい側でも4,700万円と、駅によって「新しい広い部屋」の値段がかなり違います。

出どころ: 同上（当方の集計）。

3,000万円以下もある

6駅で3,000万円以下の成約は143件で、大森海岸43件・大森町30件・雑色27件・平和島26件・梅屋敷11件・六郷土手6件でした。中身は、35平方メートル以下の1R・1K・1DK・1LDKが94件、40〜55平方メートルが42件（うち37件は1989年以前に建った部屋）、60平方メートル以上が7件でした。2,000万円以下は69件で、大森町18件・雑色17件・平和島14件・大森海岸12件・梅屋敷8件、六郷土手は0件です。大田区全体の2,000万円以下・3,000万円以下の成約の中身は、大田区で2,000万円・3,000万円以下の中古マンションにまとめています。

この数字の読み方

• 価格は丸めた値、面積は5平方メートル刻み、取引の時期は3か月単位、所在地は町名までで公表されています。1平方メートルあたりの値は、当方が「価格÷面積」で出したもので、実際の面積とはずれます。
• 同じ条件の建物で続けて売れると、その駅の中央値が動きます。六郷土手の2017年築（33件）、大森海岸の2018年築（19件）と1980年築（14件）がその例です。駅の相場というより、その建物の相場を見ていることになります。
• 最寄駅は公表値に書かれているものをそのまま使いました。大森西の成約は平和島・大森町・梅屋敷の3駅に分かれて出ています（合わせて107件・中央値4,500万円）。大森海岸の139件のうち86件は品川区です。
• 乗降人員と価格を同じ表に並べましたが、人が多い駅が高いという関係は、この6駅の数字からは言えません。乗降人員がいちばん多い平和島は、価格の中央値がいちばん低い駅でした。いちばん高い六郷土手は、乗降人員では京急蒲田を除く6駅の中で下から2番目です。
• 東京都区部全体の成約の1平方メートルあたりの単価は、2025年に130.75万円でした（東日本不動産流通機構）。数え方が違うので、今回の値と並べて高い・安いは言えません。

出どころ: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の画面の注記、東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」2025年の年報。

買う人・売る人が見る点

• 建築確認の日付。新耐震基準は、建築確認が昭和56年（1981年）6月1日以降のものです。公表値の「建築年」は完成した年なので、1981年・1982年に完成した建物は建築確認の日で確かめます。建築計画概要書は、大田区なら大田区役所本庁舎7階のまちづくり情報閲覧コーナーで見られます（閲覧は無料、写しは1件300円）。大森海岸の品川区側（南大井）は品川区の窓口で確かめます。6駅で1981年以前の成約は117件（23%）で、大森海岸の63件と雑色の19件が多めでした。
• 用途地域と周りの様子。雑色・六郷土手・大森町の徒歩10分を超える成約は、準工業地域や工業地域に建った建物が中心です。住宅と工場が混ざる地域なので、昼と夜、平日と休日で周りの音や車の動きが変わります。買う前に時間を変えて歩き、売る前には「どんな人が買うか」を考えて値段を決めます。
• 同じ建物の成約を見る。六郷土手の2017年築や大森海岸の2018年築のように、同じ条件の成約が何件も続く建物では、自分の部屋の値段はその一群の中で決まります。売るときは直近の数件の価格と面積を、買うときはその建物の管理の状態を見ます。
• 古い小さな部屋の使い道。平和島・大森町・雑色には、1970年代に建った25〜40平方メートルの部屋が700万〜2,800万円で売れた例が続いています。自分で住むのか、貸すのか、建て替えや大規模修繕の予定はあるのかで、同じ値段でも意味が変わります。管理組合の総会の議事録と長期修繕計画を先に読みます。
• 駅ごとに見る。同じ京急本線でも、大森海岸と六郷土手は新しい広い部屋が、平和島と大森町は小さな部屋が目立ち、雑色は3,000万円超〜6,000万円以下に集まっています。「京急沿線の相場」でひとくくりにせず、駅と町名、建築年で分けて見ると、自分の部屋の位置が分かります。

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