大森駅・山王の中古マンション｜売る前・買う前に見る点

30秒でいうと

大森はJR京浜東北線で品川・東京へ乗り換えなし。JRの乗車人員は1日約8万3千人です
山王側（西）と海側（東）で、買い手も価格帯も別の街です。比べる相手を間違えると、売り出し価格を間違えます
高台と低地がはっきり分かれているので、ハザードマップを先に見てください

街と駅

駅	路線	1日平均
大森	JR京浜東北線	乗車82,730人（2024年度、前年度比105.7%）
大森海岸	京急本線	乗降14,166人（2025年度）
平和島	京急本線	乗降46,335人（2025年度）
大森町	京急本線	乗降22,162人（2025年度）

出どころ: JR東日本「各駅の乗車人員 2024年度」（JRは降りる人を含まない「乗車人員」）、京浜急行電鉄「駅別1日平均乗降人員 2025年度」。数え方が違うので、JRと京急の数字を足したり比べたりしないでください。

大森駅の西側は山王で、坂を上がった高台に住宅地が広がります。東側は駅前の商店街から海側へ、京急の大森海岸・平和島まで平らな低地が続きます。同じ「大森」でも、この2つは買い手が違います。

売る人が見る点

自分の物件が「山王側の買い手」向けか「海側の買い手」向けかを先に決めてください。 山王側は住環境で選ぶファミリー、海側は価格と交通の便で選ぶ層が中心です（現場の実感）。比較する成約事例も、同じ側から集めます。山王の物件を海側の事例で査定すると安く出て、逆だと売れ残ります。

区の平均の成約価格は公表されていないので、いちばん近い数字は東京都区部です。2025年の成約㎡単価は130.75万円で、2020年の81.67万円から6割上がりました。ただし2026年8月は前年同月比−0.3%と、76か月ぶりに下がっています（東日本レインズ）。上がり続ける前提で売り時を決めるのは慎重に。

相場を自分で調べる手順はこちら → 不動産売却を成功するための自分査定

買う人が見る点

高台か低地か。大田区の防災ハザードマップで、高潮と多摩川の洪水、内水氾濫の想定を確かめます。海側の1階や地下駐車場は、浸水したときに何が止まるかを管理会社に聞いておきます
線路の音。京浜東北線と東海道線、京急線、そして海側は首都高と産業道路。内覧は時間帯を変えて2回、窓を閉めた状態と開けた状態の両方で
築年と耐震。建築確認が昭和56年6月1日以降なら新耐震基準です。税の軽減は昭和57年1月1日以後の建築か耐震の証明で決まります。確認の日は建築計画概要書で分かり、大田区役所本庁舎7階のまちづくり情報閲覧コーナーで見られます
管理の状態。重要事項調査報告書で、修繕積立金の残高と滞納の額を。昭和58年12月31日以前に新築された6戸以上の分譲マンションは、管理の状況を区に届け出る決まりがあります

大田区には分譲マンションの耐震診断（限度額300万円）・耐震改修工事（限度額4,000万円）への助成があり、耐震コンサルタントの派遣は無料です（防災まちづくり課。条件があります）。

お金と手続きの行き先

手続き	行き先
登記事項証明書	東京法務局城南出張所（大田区鵜の木2-9-15）
不動産取得税	大田都税事務所（大田区新蒲田1-18-22）。30日以内に登記すれば原則申告不要
確定申告	大森北・大森中・大森西・大森東・大森本町・大森南・山王・中央・平和島は大森税務署（大田区中央7-4-18）の管轄