大田区で不動産会社を選ぶときに見る8つの点｜免許番号・処分歴・査定の根拠を自分で確かめる

30秒でいうと

「おすすめの不動産屋ランキング」は、誰がどう選んだかで中身が変わります。国と東京都が公開している情報で、自分で確かめられることがあります
免許番号のかっこの数字は更新の回数です。行政処分の履歴は、国土交通省と東京都のサイトで直近5年分を調べられます
査定額を示すとき、不動産会社には根拠を明らかにする義務があります（宅地建物取引業法34条の2第2項）。根拠を聞いて答えられるかが、見分けどころです

1. 免許番号を読む

宅地建物取引業（不動産の売買・仲介）をするには免許が要ります。免許番号は「東京都知事（2）第101742号」のように書かれていて、かっこの中の数字は免許の更新回数です。新しく免許を取ったときが（1）で、更新のたびに1つ増えます。免許の有効期間は5年です。

表示	読み方
東京都知事	東京都内だけに事務所がある業者（2つ以上の都道府県に事務所があると国土交通大臣免許）
（1）	免許を取ってから最初の5年以内
（2）	1回更新している
（3）以上	2回以上更新している

出どころ: 宅地建物取引業法3条1項（知事免許と大臣免許）・3条2項（有効期間5年）、東京都住宅政策本部「宅地建物取引業者名簿閲覧の手引き」「宅地建物取引業者免許情報提供サービス」ヘルプ（「免許証番号のカッコ内の数字は、更新回数を示しています」）。

かっこの数字が大きいほど長く続いている会社、とは言えます。ただし、数字が小さいから良くない、ということではありません。独立して新しく会社を作った担当者は、経験が長くても（1）から始まります。数字は「いつからその会社として免許を持っているか」の目安です。

2. 国と東京都の公開情報で調べる

免許番号が分かれば、会社の情報を公開の検索で確かめられます。

調べ先	分かること
国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」	業者の概要。2025年4月1日から、従事者の数と専任の宅地建物取引士の数も載るようになった。宅建業者の情報は月2回更新
東京都「宅地建物取引業者免許情報提供サービス」	東京都知事免許の業者などの情報。過去5年以内の行政処分歴（指示処分・業務停止処分）も表示される
東京都の宅地建物取引業者名簿の閲覧	都庁第二本庁舎3階の住宅政策本部不動産業課で、電話で予約して閲覧。2025年4月1日以降に受け付けた新規・更新の業者は電子閲覧もでき、手数料は1業者300円

出どころ: 国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」（etsuran2.mlit.go.jp）、東京都「宅地建物取引業者免許情報提供サービス」（takken.metro.tokyo.lg.jp）、東京都住宅政策本部「宅地建物取引業者名簿閲覧の手引き」（2025年5月）。

3. 行政処分の履歴を調べる

国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」では、宅地建物取引業者への行政処分を、都道府県知事の処分も含めて最近5年分調べられます。更新はおおむね月1回です。東京都も、宅建業者への業務停止などの処分を報道発表で公表しています。

出どころ: 国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」（宅地建物取引業者の検索）、東京都報道発表。

公開されるのは処分です。行政指導や苦情は公表されません。 名簿も5年ごとの更新のときに新しい情報に置き換わります。「載っていない＝何もなかった」とまでは言えないので、ほかの点と合わせて見てください。

4. 宅地建物取引士が何人いるか

不動産会社は、事務所ごとに、業務に従事する人の5人に1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。足りなくなったら2週間以内に補う決まりです。また、契約の前の重要事項説明は宅地建物取引士がするもので、説明のときには宅地建物取引士証を見せる決まりになっています。

出どころ: 宅地建物取引業法31条の3・35条1項・35条4項、同法施行規則15条の5の3（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。

重要事項説明のときに、説明している人が宅地建物取引士証を見せたか。これは誰でもその場で確かめられます。

5. 査定額の根拠を聞く

売る相談をすると、会社ごとに査定額が出ます。高い査定額を出した会社に頼みたくなりますが、法律はこう決めています。

「宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。」（宅地建物取引業法34条の2第2項）

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、根拠は価格査定マニュアルや同じ種類の物件の取引事例などで示すこと、口頭でも書面でもよいこと、この査定のための費用は依頼者に請求できないことが示されています。

「この金額の根拠は何ですか」「比べた成約事例はどれですか」と聞いて、同じ建物・同じ駅の成約事例で答えられるかを見てください。自分で成約事例を調べる手順はこちら → 不動産売却を成功するための自分査定

6. 媒介契約の種類と決まりを説明できるか

売却を頼む契約（媒介契約）には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3つがあり、どれを選ぶかは頼む側が決めます。国土交通省は標準媒介契約約款を定めていて、不動産会社は3つの違いを説明しなければなりません。

	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
ほかの会社にも頼めるか	頼める	頼めない	頼めない
有効期間	—	3か月まで	3か月まで
レインズへの登録	義務なし	7日以内（休業日を除く）	5日以内（休業日を除く）
売主への報告	—	2週間に1回以上	1週間に1回以上

出どころ: 宅地建物取引業法34条の2、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」、標準媒介契約約款（平成2年建設省告示第115号）。

2025年1月1日からは、専任媒介・専属専任媒介の物件について、レインズに取引状況（公開中／書面による購入申込みあり／売主都合で一時紹介停止中）を登録することも義務になりました（宅地建物取引業法施行規則15条の11）。売り出したあと「いま申込みが入っているか」を他社にも分かる形にする決まりです。

7. 広告の出し方を見る

実際より著しく良く見せる広告（誇大広告）は禁止されています（宅地建物取引業法32条）。国土交通省は、実在しない物件や、すでに売れた物件を広告に出し続けて客を集める「おとり広告」も禁止されていると示しています（令和5年1月12日不動産業課長通知）。

問い合わせた物件が「ちょうど売れてしまった」と言われ、別の物件ばかり勧められることが続くなら、気をつけてください。

8. お金の備えがあるか

不動産会社と取引して損害を受けたとき、一般の人は、その会社が供託している営業保証金か、加入している保証協会の弁済業務保証金から弁済を受けられる仕組みがあります（宅地建物取引業法27条・64条の8）。保証協会は、全国宅地建物取引業保証協会と不動産保証協会の2つです。どちらに加入しているかは、上の東京都の名簿で確かめられます。

8つの点をまとめて

見ること	どこで確かめるか
免許番号（更新回数）	会社のサイト・店頭の表示
行政処分の履歴	国交省ネガティブ情報等検索サイト／東京都免許情報提供サービス
宅地建物取引士の人数	国交省企業情報検索システム
重要事項説明で宅地建物取引士証を見せたか	その場で
査定額の根拠	担当者に聞く
媒介契約の違いの説明	担当者に聞く
広告の出し方	問い合わせたときの対応
保証協会・営業保証金	東京都の名簿

仲介手数料の上限も決まっています。税込で、売買価格のうち200万円以下の部分が5.5%、200万円超400万円以下の部分が4.4%、400万円超の部分が3.3%です（速算式は「価格×3%＋6万円」に消費税）。800万円以下の物件は、売主・買主それぞれ33万円（30万円×1.1）が上限です（国土交通省告示、令和6年7月1日施行）。