大田区で相続した実家・空き家をどうするか｜売る・貸す・置いておく前に見る期限と特例

30秒でいうと

相続した不動産の名義変更（相続登記）は、2024年4月1日から義務です。取得を知った日から3年以内で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料があります
空き家を売ったときの3,000万円の特別控除は、一戸建てが対象です。マンション（区分所有の登記がある建物）は対象外です
相続したあとに一度でも人に貸すと、この3,000万円の控除は使えなくなります。「とりあえず貸す」の前に、売る・貸す・住むを決めてください
大田区には、空き家の相談窓口と、毎月の空家総合相談会（予約制）があります

まず、期限を並べます

相続した家をどうするかを決める前に、動かせない期限があります。

手続き	期限	出どころ
相続登記（名義変更）	相続で取得したことを知った日から3年以内	不動産登記法76条の2
2024年4月1日より前に相続した不動産の相続登記	2027年3月31日まで	法務省
相続税の申告（必要な場合）	亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内	国税庁 No.4205
空き家の3,000万円控除を使って売る	相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（かつ2027年12月31日までの売却）	国税庁 No.3306
相続税を払った人の取得費加算の特例を使って売る	相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで	国税庁 No.3267

出どころ: 法務省「相続登記の申請義務化について」、不動産登記法76条の2・164条（e-Gov法令検索で現行条文を確認）、国税庁タックスアンサー No.3306・No.3267・No.4205［令和8年4月1日現在法令等］。

相続登記を正当な理由なく怠ったときの過料は、10万円以下です（不動産登記法164条1項）。名義が親のままだと、売ることも、貸すための契約を結ぶことも進みません。最初にやるのは名義の確認です。大田区の不動産の登記事項証明書は、東京法務局城南出張所（大田区鵜の木2-9-15）で取れます。

売る場合｜一戸建てとマンションで使える特例が違います

一戸建ての実家なら、3,000万円の特別控除を確かめる

亡くなった方が1人で住んでいた家を相続して売ったとき、条件を満たせば、売って得た利益から最高3,000万円を差し引けます。主な条件は次のとおりです。

昭和56年5月31日以前に建築された家であること
区分所有建物の登記がされている建物でないこと（マンションは対象外）
相続の直前に、亡くなった方のほかに住んでいた人がいないこと
売却代金が1億円以下であること
相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
相続の時から売る時まで、事業・貸付け・居住に使っていないこと
2024年1月1日以後の売却では、買主が売った年の翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しをした場合も対象
相続人が3人以上のときは、1人あたり2,000万円まで

出どころ: 国税庁タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」［令和8年4月1日現在法令等］。

大田区の空家対策のページには「被相続人居住用家屋等確認書の交付について」の案内があります。この特例の確定申告に使う書類です。

マンションの実家なら、この控除は使えません

大田区で相続する家は、マンションのことも多いはずです。マンションはこの3,000万円の控除の対象外なので、「空き家を売ると3,000万円まで税金がかからない」という話をそのまま当てはめないでください。相続税を払った人なら、取得費加算の特例（相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの売却）が使えるかを確かめます。

マンションを売るときの相場の見方と手順は、こちらにまとめています → 大田区のマンション売却・不動産売却の前に知っておきたいこと／不動産売却を成功するための自分査定

貸す場合｜「とりあえず貸す」で使えなくなる特例があります

上の3,000万円の控除には、「相続の時から売る時まで、貸付けに使っていないこと」という条件があります。相続したあとに一度でも貸すと、あとで売るときにこの控除は使えません。

貸すか売るかで迷ったら、先に「あとで売る可能性があるか」を考えてください。貸すと決める前に、売ったときの手取りと、貸したときの家賃収入と修繕の負担を並べて比べるのが順番です。考え方はこちら → 相続した実家は売るべきか貸すべきか

空き家のまま置いておく場合｜固定資産税の軽減が外れることがあります

住宅が建っている土地は、固定資産税が軽くなっています（小規模住宅用地＝200平方メートル以下の部分は、課税標準が6分の1）。2023年12月13日に施行された改正空家法で、管理が行き届いていない空き家は「管理不全空家」として指導を受けることがあり、指導に従わず勧告を受けると、この軽減（住宅用地特例）が受けられなくなります。

出どころ: 国土交通省「空家法とは」（空き家対策特設サイト）、「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」の案内。

大田区を含む東京23区では、固定資産税は都税です。大田区の土地・家屋の固定資産税の窓口は、大田都税事務所（大田区新蒲田1-18-22）です（東京都主税局）。

大田区の窓口

相談したいこと	窓口	中身
空き家の困りごと全般	大田区住宅・空家相談窓口（建築調整課住宅政策担当）	建築・法律・不動産・福祉の専門家と連携して相談に応じる
専門家に直接相談	大田区空家総合相談会	毎月第2木曜日（1組30分程度）、年1回は日曜にも開催予定。予約制（窓口・電話）
空き家を地域のために使ってもらう	大田区空家等地域貢献活用事業	公益目的の活用に限る。一般の人が住むための登録はできない
名義・登記	東京法務局城南出張所（大田区鵜の木2-9-15）	登記事項証明書
固定資産税	大田都税事務所（大田区新蒲田1-18-22）	23区の固定資産税は都税
確定申告（売ったとき）	大森・雪谷・蒲田の各税務署（住所で分かれる）	池上・大森・馬込は大森税務署、田園調布・久が原・雪谷は雪谷税務署、蒲田・六郷・羽田は蒲田税務署