この記事で分かること
- 貸すと決めたときに毎年かかる税金と保険の、いまの決まり
- 相続した家を売るときの仲介手数料の上限（今の告示の数字）
- 築年数の古い実家を判断するときに見る、昭和56年6月1日という線
2026年9月に、相続した家の税金と大田区の窓口を書き足しました。
親から相続した実家を「売る」か「貸す」か──その選択に必要な“3つの視点”とは？
■ 「とりあえず貸せばいいですか？」というご相談が増えています
40代〜60代のお客様から、最近よく受けるご相談があります。
それは──
「親が亡くなって、実家を相続したんですが、売るべきか、貸すべきか迷っています…」
この悩み、とても多いです。
そして、ほとんどの方が**「とりあえず貸す」という判断をしがちですが──
実はこの「とりあえず」が後々大きな負担になるケース**も少なくありません。
■ やまだの実例：貸す判断で後悔されたケース
以前、ある50代の男性からこんなご相談を受けました。
亡くなったご両親の実家を相続され、
「せっかく家があるなら、月5万円でも貸せたらいいよね」と、賃貸に出すことを決断されました。
しかし、問題が次々と起きました。
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家は古く、雨漏りや設備の交換に100万円以上のリフォーム費用が必要
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借主の退去後、空室期間が長く、固定資産税の負担だけが続く
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最後には「入居者のマナー問題」でご近所からクレーム
数年後、その方からこう言われました。
「やっぱり、あの時“売る判断”をしておけばよかった…
あれから心が休まる時間が減った気がします。」
■ 「売る」「貸す」を判断する3つの視点
では、どうすれば後悔せずに判断できるのか。
私がいつもお伝えしている3つの視点をご紹介します。
✅1. 立地と建物の資産性（マーケットの視点）
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駅近・商圏エリアであれば貸せる可能性もある
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再建築不可や古すぎる物件は賃貸に不向き
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築40年超、木造、庭付きの古家などは空き家リスクが高い
✅2. 維持管理・リフォームコスト（経済性の視点）
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家を貸す前に「修繕コスト」「空室対策」などの初期投資が必要
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火災保険・管理・税金など、年10〜20万円のランニングコストも計算に入れる
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DIY不可な方は、管理会社に任せる手数料も必要
✅3. 相続人のライフプラン（感情と将来の視点）
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子どもたちが戻って住む予定はあるか？
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実家への思い入れや「形見として残したい」という気持ちが強いか？
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介護や終活の文脈で、物件を整理することが家族の負担軽減になるケースも多い
■ プロとしての信念：「感情」と「数字」のバランスを一緒に考える
不動産は「思い出」と「資産」の両方が交差する場所。
とくに実家のように、親の記憶や家族の歴史があると、
単純な金額では判断できないことも多いです。
だからこそ私は、机上のシミュレーションだけではなく、
“心の整理”と“数字の整理”を一緒に行うプロでありたいと考えています。
■ まとめ：迷ったら「一度、全体を見渡す」ことが解決の一歩
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実家の相続は「感情」「税金」「将来の使い道」が複雑に絡みます
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「とりあえず貸す」「とりあえず売る」は後悔のもと
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自分一人で抱え込まず、“第3者目線”の整理役を入れることで冷静な判断ができます
相続した実家、どうすべきか悩んでいませんか？
売る・貸すだけでなく、感情と未来設計まで含めた無料相談を受け付けています。
どうか一人で抱えず、お気軽にご相談ください。
「貸す」を選んだときの費用は、いまの制度ではこうです
本文は、家を貸す前の修繕費と、火災保険・管理・税金で年10〜20万円のランニングコストを見ておく、という話でした。このうち火災保険については、記事が書かれたあとに決まりが変わっています。火災保険の参考純率が適用できる期間は、最長10年から最長5年になりました。長期の契約でまとめて安くする、という考え方が使いにくくなっています。
出どころ: 損害保険料率算出機構「火災保険参考純率の改定について」（2021年5月21日に金融庁長官へ届出、同年6月16日に適合性審査の結果を受領）。原文は「火災保険の参考純率が適用できる期間（現行：最長10年）を最長5年とします」。
地震保険を付けるなら、保険金額は火災保険の30〜50%の範囲で、建物5,000万円・家財1,000万円が上限です。保険期間は最長5年です。損害が出たときの区分は、全損100%・大半損60%・小半損30%・一部損5%の4つです。昭和56年6月1日以降に新築された建物なら、建築年割引10%があります。
出どころ: 財務省「地震保険制度の概要」。
「売る」を選んだときの手数料は、上限が決まっています
本文は「とりあえず貸す」が後々の負担になる例を挙げていました。売る側にまわったときの費用のうち、仲介手数料は上限が国土交通省の告示で決まっています。税込で、200万円以下の部分が5.5%、200万円超400万円以下の部分が4.4%、400万円超の部分が3.3%です。速算式は「価格×3%＋6万円」に消費税を足したものです。800万円以下の物件は、売主・買主それぞれ30万円×1.1（33万円）が上限です（令和6年7月1日施行）。古い実家で価格が低いときは、この枠が関わってきます。
出どころ: 国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（令和6年7月1日施行）。
売買契約書に貼る印紙税は、契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円です（軽減後）。
出どころ: 国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」。
「築40年超」で切らず、昭和56年6月1日で見ます
本文は「築40年超、木造、庭付きの古家などは空き家リスクが高い」と書いていました。築年数は目安になりますが、税や買い手側のローンで効いてくる線は、築何年かではありません。建築確認が昭和56年6月1日以降かどうか（新耐震基準）と、登記や税の条文で使われる昭和57年1月1日以後に建築されたものかどうかです。
買う人が使う住宅ローン控除の中古住宅の要件は、昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準に適合すると証明されたもの、です。かつての「築25年以内」という年数の上限は、現行制度にはありません。登録免許税の軽減（住宅用家屋の所有権移転 1000分の3）や不動産取得税の軽減も、同じ考え方で判定します。
出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-3（中古）［令和8年4月1日現在法令等］、租税特別措置法施行令 第42条第1項第2号（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。原文は「…地震に対する安全性に係る基準に適合するものであること又は昭和五十七年一月一日以後に建築されたものであること」。地方税法施行令 第37条の18第3項。
本文の「築40年超」という切り方は、資産性を見る目安としては分かります。ただ、税の軽減や買い手のローン控除が使えるかどうかは、築年数ではなく上の日付で決まります。年数だけで「もう古いから貸すしかない」と決めると、判断を間違えることがあります。
その日付は、大田区役所で確かめられます
実家がいつ建築確認を受けたかは、建築計画概要書で確かめられます。大田区役所本庁舎7階「まちづくり情報閲覧コーナー」（大田区蒲田5-13-14）にあります。担当は建築審査課 管理調査担当です。閲覧は無料で、写しの発行は1件300円です。対象は、昭和46年度以降に建築確認があった区内の建築物のうち保管されているものです。郵送はできません。地域庁舎や出張所では扱いません。閲覧中の撮影もできません。
出どころ: 大田区「建築計画概要書等の閲覧・発行」。
売る側の手順は大田区でマンションを売る前に知っておきたいこと、成約事例の集め方は不動産売却を成功するための自分査定にまとめています。
