この記事で分かること
- 換価分割で売るとき、いまの相場と手数料の上限はどうなっているか
- 代償金を用意するために借りるとき、いまの金利で毎月いくらになるか
- 名義や登記を調べる大田区の窓口はどこか
2026年9月に、共有と代償金の数字、区の窓口を書き足しました。
相続後に“実家に住む兄弟がいる”──公平に分ける5つの方法と注意点
■ ① 共通する相談内容（リード）
「相続した実家に、兄弟のうち一人が住み続けているが、どうやって分ければよいか…」という相談が非常に多いです。誰が住むか、どのように引き渡すか、取得分の算定方法といった悩みを持つケースが増えています。
■ ② 判断ポイント – 「5つの分け方と注意点」
-
現物分割
-
住んでいる人がそのまま取得する方法。公平性を確保するための代償金の支払いが必要。
-
-
換価分割
-
実家を売却し、現金を分ける。
-
-
代償分割
-
住む人が取得し、他の相続人に代償金を支払う
-
-
共有名義
-
とりあえず共有にし、その後に分割。 ただし家賃相当額や共有名義の解消に問題あり 。
-
-
相続人に住む権利を認めたうえで分割
-
「配偶者居住権」と似た制度を用い、住む権利だけを認める方式
-
■ ③ 判例・法律制度の解説（信頼性）
-
換価・代償分割：民法に基づく正当な方法
-
共有名義と家賃請求：最高裁判例では、遺産分割協議成立まで家賃請求拒否あり
-
配偶者居住権のような居住優先権も考慮可能
■ ④ 実例紹介（やまだの経験ベース）
-
あるご兄弟のケース：**兄が先に同居し続けていたが、代償分割で決着。
**兄が住み続け、その分、妹・弟に支払う制度を活用。 -
手続きと話し合いの過程を丁寧にフォローし、最終的に兄弟が納得した事例。
■ ⑤ プロのアドバイス（心構えと実務）
-
公平・納得・将来性：住む人・他の人双方が納得できる形を優先。
-
専門家の中立立会いの重要性：第三者介入（司法書士・不動産鑑定士等）でトラブル回避。
■ ⑥ まとめ（記事の総整理）
-
住み続ける・公平分配・代償支払い・権利付与と、選択肢が5種類ある
-
共有名義は「一時的な選択」にとどめるべき
-
心理的な配慮＋制度的な整備が必要
■ ⑦ 無料相談
「実家に誰が住むか決められず困っている…」「公平な分け方をプロに聞いてみたい」という方は、無料初回相談をご活用ください。やまだが中立の立場で、最適な分割策をご案内いたします。
換価分割で売るなら、いまの相場と手数料の上限を先に知ります
本文の②にある「換価分割（実家を売却し、現金を分ける）」を選ぶと、分ける金額は売れた値段で決まります。東京都区部の中古マンションの成約データは、次のようになっています。
| 成約㎡単価 | 成約価格 | 成約件数 | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 81.67万円 | 4,889万円 | 15,087件 |
| 2025年 | 130.75万円（前年比+13.2%） | 7,401万円（+11.2%） | 21,912件 |
| 2026年8月 | 132.69万円（前年同月比−0.3%） | — | — |
出どころ: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」2020年・2025年の年報、月例マーケットウォッチ2026年8月度（2026年9月10日公表）。区や地区の単位の成約価格は公表されていないので、東京都区部の値です。
5年で㎡単価は6割上がりました。一方で2026年8月は、2020年4月以来76か月ぶりに前年同月を下回っています。相続の話し合いが長引くあいだに、分ける元の金額そのものが動きます。
売ったときに払う仲介手数料には、上限が決まっています。税込で、200万円以下の部分5.5%、200万円超400万円以下の部分4.4%、400万円超の部分3.3%です。速算式は「価格×3%＋6万円」に消費税を足したものです。800万円以下の物件は、売主・買主それぞれ30万円×1.1（33万円）が上限です。売買契約書の印紙税は、契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円です。
出どころ: 国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（令和6年7月1日施行）。国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」。
大田区や城南地区の単位の成約価格は、レインズは公表していません。ですから区の平均ではなく、同じ建物・同じ駅の成約事例を集めて位置を確かめます。手順はこちら → 不動産売却を成功するための自分査定。大田区で売るときの入口はこちら → 大田区でマンションを売る前に知っておきたいこと。
代償金を借りて払うなら、いまの金利で計算します
本文の②と④にある代償分割は、住み続ける人が他の相続人に代償金を払う方法です。手元の現金で足りず借りる場合、いまの金利は記事が書かれた当時とは違います。
日本銀行は2026年9月18日に政策金利（無担保コールレート翌日物）を1.25%程度へ引き上げ、9月24日から適用しました。同年6月には1.0%、その前は0.75%でした。フラット35は、2026年9月の資金受取分で借入期間21年以上35年以下の最頻金利が年3.460%です。変動金利は金融機関ごとに違うので、公表値のあるフラット35だけを挙げます。
出どころ: 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）。住宅金融支援機構「最新の金利情報」（2026年9月資金受取分）。
元利均等・35年で毎月の返済額を並べると、2,580万円を借りる場合、金利1.08%なら73,796円、3.46%なら106,032円です。5,080万円なら、1.08%で145,303円、3.46%で208,776円です。逆に毎月15万円の返済に収めるなら、3.46%で借りられるのは約3,600万円です。
出どころ: 元利均等・35年の毎月返済額は当方の計算。金利の出どころは上と同じ日本銀行・住宅金融支援機構の公表値です。
代償金の額そのものは話し合いで決まります。ただし「いくらなら払えるか」の上限は、この毎月の金額で決まってきます。本文が言う「公平・納得・将来性」を考えるときの、動かせない数字です。
名義や図面を確かめる窓口
本文の②にある共有名義は、いま誰の名義になっているかを確かめてから考えます。登記事項証明書は、東京法務局 城南出張所（大田区鵜の木2-9-15）で取れます。東急多摩川線の鵜の木駅から徒歩3分です。
実家がマンションで、そのまま住み続けるか売るかを比べるなら、建物の状態も判断の材料になります。中古で買う人の側の見方はこちら → 大田区の中古マンション。池上・大森・蒲田・西馬込・田園調布の地区ごとの記事もあります → 池上・大森・蒲田・西馬込・田園調布。
