中古マンションの大田区相場

中古マンションの大田区相場を
検証していきましょう。

敷地面積が東京23区内で第1位!
とても興味深い区になりそうです。

面積は、60.42K㎡あるので
※2位は世田谷区です。(58.08K㎡)
そこから、購入相場を
比較検討していきます。

このシリーズでは、おなじみの
※レインズ(REINS)に中古マンションが
何件登録されている物件数をお伝えします。

※レインズとは、
国土交通大臣により指定されている不動産流通機構が
運営しているコンピューター・ネットワークに
よる不動産流通のシステムです。
不動産会社は物件売却の依頼を受けると、
その物件をレインズに物件を登録します。
簡単に言いますと、不動産会社間同士で
物件がみれるポータルサイトです。

平成29年9月30日現在 登録数
1560件
オーナーチェンジ(投資用物件)
居住として住めないマンション
545件(20㎡未満が多いです)

居住として住めるマンション
1560件-545件=1015件

書面による購入申込み
19件(のち投資6件)
レインズはすぐに反映します!
やはりすごく便利です。

大田区、直近1年間で成約した数
居住用としてのデータにする為
専有面積が20㎡以上+ワンルーム以外
としました。
714件(レインズより)

皆様も成約事例を調べる事ができます。
レインズマーケットインフォメーション
↑成約価格を基にした不動産取引
一度、確認して見て下さいね。

ということは、
販売数が1015件
成約数が714件
需要と供給のバランスが
供給のが多いという結果になりました。

このシリーズでは、説明してますが
簡単に言いますと、
販売数が多く、成約が少ない
供給過多 物件が安い

販売数が少なく、成約が多い
人気があり、物件が高い
よって、大田区は、
供給過多で物件が安いという事ですが、
現場で取引している私にとっては、
すごい安い価格とまではいきません。

その理由としては、
投資用物件(居住用として住めない)
の価格が高く(利回りが低い)
それに便乗して、
居住用物件の価格が
押し上げられている事が
要因だと思われます。

投資案件は、ブーム(バブル)と
なっていますが、
平成29年6月ぐらいに、
アパートローンなどの
投資案件融資を、
金融庁が締め出しをしてからは
現在は、だいぶ下火となってきました。
(融資は厳しいですが、
価格はさほど落ちてないです)

大田区 中古マンション 売買範囲
専有面積 13.47㎡~307.48㎡
価格   700万円~48,000万円
1坪単価 119万円~515万円
築年数  昭和37年10月~

マンションで、307㎡あるのは、
相当広いです。
一般的に、70㎡~80㎡が多いので
約4倍の広さにあたるので、
まぁ、広いですけど、掃除が大変・・・。

築年数に関しては、
昭和30年代がまだまだ
あります。
平成29年現在から、55年前です。

人間でいえば、
そろそろ定年退職という事ですね。
築年数が大丈夫なのかと
ほとんどの人が思うのですが
現場から言うと管理をきちんとやっている、
住んでいる住人の意識が高い、
と考えてしまいます。

住人の皆さんも、
心のどこかで建替えしたいなと
思っているはずなのですが、
現実は色々と大変です。
建替えのブログ参照してください。
→建替え①
→建替え②

と、少しずれてしまいましたが、
面積が23区で1位の大田区ですが、
マンション購入しても大丈夫なの?
を話しますね。

大田区の人口 平成29年9月現在
72万3333人
のち外国人
2万2415人
世帯数
38万5466人

平成21年の8年前と比較すると
4.5%増です。
69万0122人でしたので、
大田区人口は増え続けています。

大田区は、他の区と違う点は、
長期的にみても人口が
増え続けるというデータです。
自分の代で終わりではなく2代目まで
(40年先まで)
住宅を保有しても需要があるという事です。

では、なぜ?大田区は長期的に
増え続けるのでしょうか。
大田区エリアは
幅広い地域(境目)がある点です。
田園調布という高級住宅街も
大田区ですが、
品川駅も新幹線が停まるようになった隣は
大田区ですし、
川崎市に近い梅屋敷や羽田空港も
大田区です。

色々な区から流入しやすいという点と、
川崎市より大田区のほうが
財政面も豊富なため、
子育て環境(医療費・公園など)を
考慮すると、
23区(大田区)に引っ越しを
考える傾向があります。

羽田空港も、現在開発中で
2020年が第一次完了、
羽田空港跡地第1ゾーン整備方針
2022年まで第二次完了となります。
空港しかないイメージから劇的に変わる
エリアになりますから、
今後は期待大です。

羽田空港の開発が着工しているので、
そこからアクセスしやすい場所、
ねらい目としては、
蒲田駅界隈でしょう。

すでに、京急蒲田駅は、
劇的に変わりました。
線路も高架上になり、
とてもきれいな街並みになり、
駅ビルにあるタワーマンションも
価格が上昇しており、
しばらく人気が続きそうです。

京急羽田線の糀谷駅も、
駅ビル&マンションが
完成して、
これから人気がでてくると思います。

JR蒲田駅も、今後変わるエリアの1つです。
駅周辺は、
築年数が30年以上の木造建物が多く
整備検討が進められてます。

特に東口駅前広場の界隈は、
古い建物の立ち退きが始まっていますから
数年後は、
急ピッチで開発がすすむでしょう。

風俗街は、無くならないのですが、
蒲田駅の北東側に呑川があるのですが、
そちら方面に追いやられていくようです。
まぁ、ホテルも多いので
一石二鳥なのかもしれません。

田園調布方面の東急沿線は、
根強い人気があり、
しばらく価格も下がらず問題ないでしょう。

大森駅界隈、山王地区も高級住宅街エリア
として価格は落ちてない状況ですが、
現場の声を聞くと、坂の上だから
坂がキツイと言われることも多いです。
山王は高台なので、
どっちをとるかですけどね。

交通アクセスとしては、
羽田空港・品川新幹線と行きやすく、
大森駅は、東口も西口も
商業施設が充実してますので
移・食・住?(新しい用語)
が揃っている場所といえるでしょう。

各沿線の坪単価を見てきましょう。
京浜東北線(大森駅~蒲田駅)
ワンルーム以外(20㎡以上)365件
100万~150万 34件
151万~200万 79件
201万~250万 103件
251万~300万 90件
301万~350万 49件
350万以上   10件

京浜急行線(大森町・京急蒲田・雑色・
平和島・梅屋敷・六郷土手)
ワンルーム以外(20㎡以上)247件
100万~150万 20件
151万~200万 78件
201万~250万 62件
251万~300万 49件
301万以上   38件

都営浅草線(西馬込・馬込)
ワンルーム以外(20㎡以上)216件
100万~150万 20件
151万~200万 66件
201万~250万 71件
251万~300万 48件
301万以上    11件

東横線(田園調布・多摩川)
ワンルーム以外(20㎡以上)35件
100万~150万 4件
151万~200万 9件
201万~250万 11件
251万~300万 5件
301万以上   6件

大井町線・目黒線(大岡山・北千束)
ワンルーム以外(20㎡以上)35件
100万~150万 4件
151万~200万 6件
201万~250万 8件
251万~300万 12件
301万~350万 2件
350万以上   3件

多摩川線(多摩川・沼部・鵜の木・下丸子
・武蔵新田・矢口渡・蒲田)
ワンルーム以外(20㎡以上)420件
100万未満     4件
100万~150万 24件
151万~200万 96件
201万~250万 129件
251万~300万 113件
301万~350万 42件
350万以上   12件

池上線
(蒲田・蓮沼・池上・千鳥町・
久が原・御嶽山・雪が谷大塚・
洗足池・石川台・長原)
ワンルーム以外(20㎡以上)461件
100万未満     3件
100万~150万 26件
151万~200万 135件
201万~250万 167件
251万~300万 87件
301万~350万 33件
350万以上   10件

7沿線中、5沿線
201万~250万 
合計数が551件
が1位

251万~300万
合計数 440件
が2位

150万~200万
合計数 288件
が3位
という結果になりました。

各沿線にて、検討する際の
目安にして見て下さい。

大田区は場所によっては、
供給過多になる可能性があるので、
注意をする必要がありますが、
羽田空港プロジェクトによっては、
需要と供給のバランスが、
同じになる要素も秘めてます。

外国人の流入も、
増え続けてますので、
大田区便利!
飛行機も新幹線もアクセスしやすい!
という声がここ数年で拡大すれば、
今現在の価格帯は、
安く感じることになるでしょう。

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