中古マンションの港区相場

中古マンションの港区相場を
検証してみましょう。

今回は、東京23区で
住みたい街ランキング1位
平均年収1位の港区にスポットを
当てていきます。

中古マンション購入相場を
比較検討していきます。

このシリーズでは、おなじみの
※レインズ(REINS)
中古マンションが
何件登録されている物件数をお伝えします。

※レインズとは、
国土交通大臣により指定されている
不動産流通機構が
運営しているコンピューター・ネットワークに
よる不動産流通のシステムです。
不動産会社は物件売却の依頼を受けると、
その物件をレインズに物件を登録します。
簡単に言いますと、
不動産会社間同士で
物件がみれるポータルサイトです。

平成29年9月26日現在 登録数
2007件

オーナーチェンジ(投資用物件)
居住として住めないマンション
814件(20㎡未満が多いです)

居住として住めるマンション
2007件-814件=1193件

書面による購入申込み
41件(のち投資10件)
レインズはすぐに反映します!
やはりすごく便利です。

港区、直近1年間で成約した数
居住用としてのデータにする為
専有面積が20㎡以上としました。
1215件(レインズより)

皆様も成約事例を調べる事ができます。
レインズマーケットインフォメーション
↑成約価格を基にした不動産取引
一度、確認して見て下さいね。

ということは、
販売数が1193件
成約数が1215件
需要と供給のバランスが
ほぼ同じという事になります。
世田谷区と同じですね

簡単に言いますと、
販売数が多く、成約が少ない
供給過多 物件が安い

販売数が少なく、成約が多い
人気があり、物件が高い
よって、
港区は正常に流通している
事になりますが、前回の世田谷区
違う点として、
投資用(居住用として住めない)
物件が非常に多いという事です。

専有面積が20㎡未満以外も
広めのタイプも投資物件も
多々あります。
港区物件の資産性と価値があるという
意識の表れだと思います。
売主の意識が高いという事です。

港区 中古マンション 売買範囲
専有面積 12.11㎡~430.22㎡
価格   680万円~98,000万円
1坪単価 132万円~1332万円
築年数  昭和34年1月~

さすがの港区ですが、
専有面積の
430.22㎡がまず驚きです。
そんなに部屋いるのかな・・・、と
考えましたね。

実は間取りが、3LDK+1LDK+1LDK
水周りも各部屋ごとに用意があります。
三世帯住宅になるのかな?
いや、ゲストルームを兼ねている?
海外からの来客をおもてなしする?
色々な用途が考えれますが
ここまでくると何でも対応可能です(笑)
でも、やっぱり凄すぎです!

坪単価をみると、1坪単価が1332万円です、
簡単に言うと、畳2畳分が1332万円!
畳2枚が1332万円ということです!!!
どんなイグサを使っているのやら・・・。
あっ違いますね。

と、日本一リッチなエリアの港区ですが、
マンション購入しても将来的に大丈夫なの?
を話しますね。

港区の人口 平成29年9月現在
25万2531人
のち外国人
1万9284人
世帯数
14万1710人

平成22年の7年と比較すると
なんと18%増です!!!
20万5131人だったのですが
5万人増えてるんです。これはすごいことで、
人口増率 全国 2位です。

※全国1位は、中央区です。(東京の)

現時点の転入と転出の差ですが、
転入は29519人、転出は24739人
4780人が流入してきてることになります。

さらに、10年後の展開としては、
毎年5000人が増えていく予想しています。
・0歳~6歳 約4000人
・小学生  約5500人
・中学生  約2300人
今後の人口推移となっています。

高齢者は、10年後に、約1万1000人ぐらい
増える予想です。

年々人口が増えていく予想なので
10年先までには、しばらく需要があるので
中古マンション購入することは、
心配はないのですが、
それに伴って、
供給がどうなるかですね。

今は、需要と供給(買主と売主)の
数が正常に機能している状態ですが
後々バランスが崩れる可能性が
でてきます。
最初にお伝えした
販売数が少なく、成約が多い
人気があり、物件が高くなる。
という現象が起きるのではないかと。

港区も、海岸方面を埋立地を広げる
以外は、住宅用地が港区にあるとは
そんなにあるとは思えないからです。

港区は、商業施設が充実してます。
六本木ヒルズ
東京ミッドタウン
汐留シオサイト
赤坂サカス
虎ノ門ヒルズなど、
他にも多々あり。

八芳園
有栖川宮記念公園
お台場公園
旧芝離宮恩賜庭園など
超都心でも自然施設も充実してます。

オリンピックの年、
2020年には品川駅~田町間に
新駅が登場します。
総工費5000億円、
商業施設やオフィス、
7棟のビルが建設予定。
この周辺も、
資産価値が上がるでしょうね。
これだけの材料が揃っていれば、
価格上昇の要素は
十分あると言えるはずです。

経験上、
街が出来上がり、便利さを感じると
高くても購入するという
意識になるようです。

ねらい目としては、浅草線 泉岳寺駅が
あるエリアです。確認して見て下さい。

出産・育児環境では、
港区の助成金が
なんと60万円です。

23区内では、一番高額な支援システムです。
手厚い支援で、子供が増えるのはとても
喜ばしい事ですが、
小学校が足りない問題も出てきます。
教室が足りない、学校を新設?
など新たな問題も発生します。

保育園や幼稚園も同じような
悩みを抱えるでしょう。

目先の事で、学校新設はよくないので
老人介護施設にも将来的に変更できる
建築物を検討する必要がでてくると思います。
エレベーターの場所の確保や
完全なバリアフリーの校舎という具合です。

大手デベロッパー系が将来の老人施設を
兼用できる新築マンションを建設したら
人気が出るかもしれませんね。
一家に3代まで続くマンションみたいなのが
あってもいいですよね!

港区内でも、街(駅名)の名が
知れ渡っている
白金高輪・麻布十番・六本木
の売れ筋坪単価ランキングを
お伝えします。

平成29年10月11日 現在

白金高輪(住所:白金、白金台)
販売数 138件 (188万~960万)
坪単価 ランキング
第一位 301万~350万 28件
第二位 501万~550万 20件
第三位 251万~300万 18件
351万~400万 18件

六本木(住所:六本木)
販売数 81件 (178万~1048万)

坪単価ランキング
1位 351万~400万 13件
2位 251万~300万 12件
301万~350万 12件
3位 401万~450万 7件

麻布十番(住所:麻布十番、麻布台、
元麻布、東麻布、南麻布、
麻布狸穴町、麻布永坂町)
販売数 223件  (190万~846万)

坪単価ランキング(多いの5位まで)
1位 451万~500万 40件
2位 401万~450万 36件
3位 251万~300万 33件
4位 351万~400万 32件
5位 201万~250万 20件
501万~550万 20件

港区主要街(駅)の平均坪単価です。
検討する際に、目安になると思います。
もちろん、築年数、広さ、
管理状態、駅距離など各々条件が
あるので一概には言えないので、
ご了承くださいね。

購入にあたっては、港区は将来的にも
資産価値が高いエリアという事が
分かってきました。

今後は、人気がさらに高まると
予想されますので、
先走りしたい氣持ちありますね。

でもちょっとだけ待ってください。
すぐに探し始めるのではなく
失敗しない為にも、準備が必要です。

準備をすると、見極める目を
養うことができます。

その価値が分かったうえで
購入すると
普通に住むだけで貯金できるようになります。

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