中古マンションの品川区相場

中古マンションの品川区で相場を
検証してみましょう！

品川区といえば、商店街が代表的。
東京23区内では、商店街の長さが1.3ｋｍ
1位の戸越銀座商店街、そんな品川区で
中古マンション購入相場を
お話ししていきます。

品川区で2大商店街のもう１つは、
武蔵小山商店街。こちらも東京23区内では
アーケード（屋根付き）商店街としては
長さ1位（約800M）雨でも大丈夫なので、
とても便利過ぎます。

物価が安くて、
すでに住みやすさが伝わりますが
まずは、このシリーズでおなじみの
※レインズ（ＲＥＩＮＳ）に中古マンションが
何件登録されている物件数をお伝えします。

※レインズとは、
国土交通大臣により指定されている不動産流通機構が
運営しているコンピューター・ネットワークに
よる不動産流通のシステムです。
不動産会社は物件売却の依頼を受けると、
その物件をレインズに物件を登録します。
簡単に言いますと、不動産会社間同士で
物件がみれるポータルサイトです。

平成29年10月20日現在　登録数
886件
オーナーチェンジ（投資用物件）

居住として住めないマンション
289 件（20㎡未満が多いです）

居住として住めるマンション
886件-289件＝597件

書面による購入申込み
17件（のち投資2件）
レインズはすぐに反映します！
やはりすごく便利です。

品川区、直近1年間で成約した数
居住用としてのデータにする為
専有面積が20㎡以上＋ワンルーム以外
としました。
702件（レインズより）

皆様も成約事例を調べる事ができます。
レインズマーケットインフォメーション
↑成約価格を基にした不動産取引
一度、確認して見て下さいね。

ということは、
販売数が597件
成約数が702件

需要と供給のバランスが
需要（成約）のが多いという結果になりました。
このシリーズでは、説明してますが
簡単に言いますと、
販売数が多く、成約が少ない
供給過多　物件が安い

販売数が少なく、成約が多い
人気があり、物件が高い

という事は、販売数（供給数）が少ないので
物件が高いという事ですね。

では品川区は、高いかどうか
検証してみます。

まず、成約数の702件の成約坪単価の
件数を確認すると

100万～150万　23件
151万～200万　115件
201万～250万　150件
251万～300万　192件
301万～350万　90件
351万～400万　84件
401万～450万　39件
451万～500万　7件
501万～550万　3件

となってます。

平均相場が251万～300万が中心
だとわかると思います。
この金額が高いかどうかの判断に
なってくるのかなと思います。

一番成約しているゾーンなので
相場は、基本的には住んでいる人が
決めているので、
売る人はその金額が相場だと認識して
売却価格を決めてます。
という事は、
少し高めでも販売（売却）してみようかな
となります。
過去のブログを参照ください。

購入者はそれでも、妥当だと判断すれば
購入しますので、需要と供給のバランスが
上記のようになります。

簡単に言いますと、
品川区は売り手市場です。
売る側の人が強いという事です。
買い手は、弱いというよりは、
街や資産性があると判断して
購入してる状況だと思います。

301万～350万、351万～400万円
足して174件あるので、
高くても資産性や市場を見た上で
判断されて購入しているのでしょう。

品川区　中古マンション　売買範囲
専有面積　10.12㎡～190.02㎡
価格　　　980万円～22400万円
1坪単価　　108万円～756万円
築年数　　　昭和35年10月～

今までの区シリーズしてますが、
専有面積が10㎡というのはなかったかも
しれません（笑）
寝るだけ？ということなのかも
しれませんね。

築年数も相当古いですね。
なかなか探してもないかもしれない
年代物です。
私よりだいぶ？年上ですね・・・。

平成29年現在からだと、57年前です。
人間界だとあと3年で定年退職を迎える時期
ですから、そろそろ建替え話あっても
いいタイミングだと思います。
建替えは色々と大変ですが、ブログあるので
参照してください。
→建替え①

品川区の人口　平成29年10月現在
38万6905人
のち外国人
10836人
世帯数
21万5249人

平成27年のデータですが、
予想よりはるかに
現在の人口が上回ってます。
平成42年ぐらいまでは人口が
伸びる可能性があります。

品川区は昭和40年に
なんと41万人いたのですが、
平成7年ぐらいには31万人まで減りました。
10万人以上減り、品川区の努力もあり、
7万人まで増加しました。
では品川区の努力は何だったのでしょうか。

一番は、子育て環境です。
小学校・中学校の小中一貫校です。
他の区もだいぶ拡大していますが、
先駆者（パイオニア）としては
品川区が2006年4月からスタートしました。

学校選択制や教科担当制、小学校の
英語教育導入も早かったです。
教育に力を入れた成果が、
じわじわと人口増加につながりました。

学校教育も色々と知恵をだしており、
ユニークな学科もウケているようです。
特に中学2年生の14歳にお金の勉強がある事です。
これからは、ファイナンシャルの知識が
必要になってきますから、これからは
他の区もどんどん増えてほしいですね。

女性（ママ）にも保育の充実に
力を入れたことが功を奏したと思います。
延長保育や夜間保育は、他の区でもあると思いますが、
短時間就労対応型保育があり、パートの方や
短時間勤務の方にはとても便利な制度を
早い段階で導入してます。

やはり子供とママ、（子ママセット）の充実は、
人口増加と住みやすさに直結してますね。

高齢者の人口は、同じく平成40年あたりから
増加になります。
品川区の課題になると思います。

人口増加に伴い、新築マンションも
しばらくはラッシュが続きそうです。
現時点で、販売中、販売予定は
17棟　4938戸数を予定します。

武蔵小山駅は、再開発がすでに始まっており
平成33年には完成する予定となってます。
街が完成してしまうと、さらに金額が
上がる可能性を秘めてます。
今以上に、便利になると高くても
購入する意欲がでますので、
人気がさらにでるでしょう。