中古マンションの渋谷区相場を
検証していきます。
若者の街、といえば渋谷区！
なんのランキングで1位？と
考えちゃいますが
渋谷区で購入相場を
比較検討していきます。
渋谷区1位は、
「あれ？なんだろうね」と
考えちゃいますよね。
意外には意外、認可保育園月額料金が
一番安いのが渋谷区で10,700円です。
それから、渋谷区で他の部門で1位に
輝いているのは、私鉄沿線年間乗車人員
約3億5,000万人という圧倒的な乗車率です。
やっぱり人は多いのは間違いないですね。
補足で、モテそうな区で渋谷区が1位。
どこの調査だよーって思いますけど(笑)
まずは、このシリーズでおなじみの
※レインズ（ＲＥＩＮＳ）に中古マンションが
何件登録されている物件数をお伝えします。
※レインズとは、
国土交通大臣により指定されている不動産流通機構が
運営しているコンピューター・ネットワークに
よる不動産流通のシステムです。
不動産会社は物件売却の依頼を受けると、
その物件をレインズに物件を登録します。
簡単に言いますと、不動産会社間同士で
物件がみれるポータルサイトです。
平成29年10月8日現在 登録数
1110件
オーナーチェンジ（投資用物件）
居住として住めないマンション
406 件（20㎡未満が多いです）
居住として住めるマンション
1110件-406件＝704件
書面による購入申込み
14件（のち投資3件）
レインズはすぐに反映します！
やはりすごく便利です。
渋谷区、直近1年間で成約した数
居住用としてのデータにする為
専有面積が20㎡以上＋ワンルーム以外
としました。
514件（レインズより）
皆様も成約事例を調べる事ができます。
レインズマーケットインフォメーション
↑成約価格を基にした不動産取引
一度、確認して見て下さいね。
ということは、
販売数が704件
成約数が514件
需要と供給のバランスが
供給のが多いという結果になりました。
このシリーズでは、説明してますが
簡単に言いますと、
販売数が多く、成約が少ない
供給過多 物件が安い
販売数が少なく、成約が多い
人気があり、物件が高い
渋谷区は販売数が多く
物件が安いということになります。
他の区と比較して、坪単価は平均して
高くはなっていますが、
渋谷区エリア内でも幅広く、
成約していう状況があります。
ここの場所でこの物件安いなという事で、
売れている状況なんだと思います。
渋谷区 中古マンション 売買範囲
専有面積 11.13㎡～255.63㎡
価格 1080万円～55,000万円
1坪単価 95.1万円～940.3万円
築年数 昭和41年9月～
データからみると、11㎡の部屋から
販売されている状況です。
居住用として、住める物件ですよ、
11㎡のマンション！
上京する息子・娘の為に親が
購入されて、
その後は、賃貸にだして収入を得る、
そんなニーズに応えて販売がされてます。
地方の方には資産運用になりますしね。
坪単価も幅広いですが、平均的には
350万から400万円前後の取引が
多かったです。
場所によっては安いと感じるのでしょう。
ただ、1坪940万円は驚愕ですね・・・、
畳2枚で940万円、1たたみ470万円！
超天然万札のプレミアム畳で
寝てみたいですね（笑）無いか。
とモテそうな区の渋谷区ではありますが、
渋谷区のマンション購入しても
大丈夫なの？を話します。
渋谷区の人口 平成29年9月現在
22万4412人
のち外国人
1万106人
世帯数
13万6280人
渋谷区の人口推移は面白いデータに
なっています。
1965年がピークでなんと
28万3730人もいたのですが、
1995年にこれまたなんと、
18万8472人に激減してるんです。
なんと10万人も減ってる経緯があるんです。
これは、渋谷という街が住む町から
遊ぶ街・学ぶ街・そして仕事の街として
変化して行ったのでしょう。
若者が遊ぶ、仕事として行く、
そんなライフスタイルから渋谷離れが
起きた現象だと思います。
それから、22年経過して地道に増えて
35940人増えています。
区としても、子育て環境として
認可保育料を下げたり、
1人つき「ハッピーマザー出産助成金」
として8万円を支給したりと
赤ちゃん・子供を
誘致をしているのが分かります。
という事は、これからも人がどんどん増えて
いきそうですね、と思うところですが
なんと2030年には人口減がすでに
始まる予想になっています。
あと10年弱ということです。
高齢者は、現時点で約4万人で
10年先は、思ったより増えず、
2040年には6万人になる予測、
2055年には8万人に増えると言われてます。
これから、渋谷駅界隈は
再開発ラッシュが
始まります。
駅界隈以外にも再開発が
すでに計画されており
2020年までには、数か所あります。
若者のメッカでもある
スクランブルですが、オフィスが
建ち並ぶエリアになります。
再開発とは関係ないのか、
人口減がすすんでいきます。
人口減が進むという事は、
需要と供給のバランスが崩れる
可能性がでてきます。
現時点でも供給数が多いので、
さらに居住離れは進むかもしれません。
歴史をみても分かるのですが、
住む街から、遊ぶ街・仕事の街
に変化した経緯があります。
面白いデータがありまして、
転入する方は、東京23区以外からで、
渋谷区に憧れて来るんですね～。
転出する方は、ほぼ23区内ですね。
一度は、渋谷に住みたいという欲求が
あるのですが、満たされると、
住むには、ちょっと騒がしいとか
落ち着かないという感覚が芽生える
のでしょうね。
今後の10年先に反映されていると思います。
では購入してはダメなのか、
というでもなさそうで、
居住用として、人気があるのは
恵比寿・広尾・代々木（代々木公園）
です。
賑やかな街並みから、少し離れた場所で、
恵比寿は、緑が多いという訳ではないのですが
とても落ち着いた街並みが人気なようです。
中でも食ですね、グルメ好きな人は
最先端な店が多いところでしょう。
また、昔ながらの古い店も多いので
地域密着型もある面が、
人気に拍車を
かけていると思います。
広尾は、もともと供給が少ない
高級エリアなので、
今後も人気は変わらないでしょう。
代々木は、やはり公園が近くにあるので、
緑が欲しがる人、ペット飼ってる、
ジョギングする人には人気があります。
新宿方面も近いので、好きな方は
選択肢としてアリですね。
渋谷区で、比較的に坪単価が安いのは
幡ヶ谷・笹塚方面になると思います。
物価も安く、お店も多いですし、
隣の区が中野区・杉並区にも隣接している
影響があると思います。
再開発もオフィス街が増えていくので、
昼間人口としては、増え続けると思います。
これからは、子育て環境に注力していく
可能性もありますが、流れとしては、
商業施設を充実して、会社を増やして、
法人税を増やしていく傾向だと思います。
眠らない街の渋谷区に、
人がいなくなることは
まずないでしょうけど、
住むのか、遊び・仕事なのか、
見極めたいエリアになりそうです。
特に、東京23区内から
転入してくる方が多いので
人のサイクル（回転）が
早い街となるでしょう。
人の回転が速い事は
不動産においては＋です。
常に新陳代謝があり、
いい氣の流れになります。
渋谷区はそういう街という観点から
みると、私が推奨している
永住しないことで
未来の貯金と時間を手いれる方法が
当てはまるかもしれません。
準備をすることで
普通に住むだけで貯金できるようになります。
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