この記事で分かること
- 東京都区部の中古マンションが、2020年から2026年8月までにどう動いたか
- 築40年台の中古で、住宅ローン控除と登録免許税の軽減がどう判定されるか
- 現地に行く前に、公的なデータと書類でどこまで確かめられるか
2026年9月に、都区部の相場・金利・中古の税制を書き足しました。
中古マンション購入するなら、
千代田区番町辺りで探したい！
新築は、高すぎるから中古マンションで！
皆さんが1度は検討するエリアなので
徹底検証します。
とその前にこんな疑問があるのでは
◆沿線って何線があるの？◆道路の状況ってどうなの？
◆皇居までは近いの？
◆店舗って意外に少ないのでは？
◆戸建ては、ほぼないよね？
結論から言うと、番町エリアは地下鉄3路線が徒歩10分圏内で使えて、皇居にも近い落ち着いた住宅街です。ただし戸建てはほとんどなく、店舗も多くはありません。条件が合えば、検討する価値は十分あります。
まずは、沿線ですね。
地下鉄がメインですが
・半蔵門線
・有楽町線
・東西線
中央線
・市ヶ谷駅、飯田橋
地下鉄は三路線を利用できます。
番町住所だと、どこの駅からも
徒歩10分圏内となります。
それは、便利ですよね。
さらに、渋滞しないエリアなので
電車に乗る事も、抵抗はありません。
JR線も中央線が利用できますので
特に不便さは感じません。
通勤・通学を考えた時に
他の沿線と比べると、ほぼ逆方向！
上りが混んでる
下りは空いてる
が一般的です。
そもそも都心にいるので
そんなストレスもなく
通勤・通学が可能になります。
道路状況を見てみましょう。
渋滞するという事は、
ほぼないと考えて下さい（笑）
さらに道路の幅が広い。
一方通行も多いので、車がゆったりと
走る事が可能です。
歩道がなくても、道路が自体が広いから
ベビーカー隊やお子さん連れの家族は
心配する必要がありません。
もちろん、歩道があるところでも
十分なスペースをとってますので安心です。
ミニバスも通行するぐらいですから
交通手段は、整い過ぎています＾＾
学生や年配の方にも人気があるようです。
お気づきの方も多いかと思うのですが
道路の写真を見て、かなり緑が多い事に！！！
そうなんです、
都心なんですが、とにかく自然に囲まれてる
そんな雰囲気を出している千代田区番町。
すでに住んでる方々は、お気づきですかね。
緑と言えば、東京の本当の中心地、
皇居があります！
入口は、東京駅方面ですが、
ちょっと散歩するぐらいなら、
皇居周辺には、すぐに着きます。
緑道を楽しみながら、歩けるスペースがあり
ペットを飼ってるなら、嬉しいコースです＾＾
千代田区の土地自体は、皇居がメインなので
少なく、事務所系が多いですね。
店舗も少し離れた場所にありますが
基本的には少ないほうです。
でも、買い物するには
やっぱりスーパーないと困りますよね。
大丈夫ですよ、半蔵門駅前にスーパーマルエツ
ありますので、こちらへどうぞ＾＾
千代田区の番町エリアは
住居系がメインとなってます。
いつも、感じるのがとても静か。
販売図面でよくみる
『閑静』
不動産用語としては、多用してます汗
『環境などがひっそりとして静かなこと』
番町の土地柄、高台にあります。
場所によっては、アップダウンが
ありますが、海抜は高いエリアです。
高級住宅街と言われる、1つの要因です。
ここ、数十年でマンションやビルが増えて
戸建てはほとんど見かけないです。
あっても、超敷地が大きいお屋敷かい？
という家ぐらいしかありません（笑）
高い建物しかない、、、と
思って、ふと歩いていたら
大きい敷地に
「番町の庭」
こんな贅沢な店舗がありました。
朝8時から開店してます。
ランチも夜も賑わって、
子供向きなので、お母さまには
人気のお店です。
No,4（ナンバーフォー）
これは、かなり珍しいパターンで、
戸建探しは厳しいので、
このエリアは素直に、
マンションにしましょう。
では、マンションの相場を
みていきましょう。
物件名
パレスサイド三番町
築年数 平成13年
半蔵門駅 徒歩7分
価格 9600万円
広さ 106.13㎡
坪単価 @299
成約年数 平成23年9月15日
価格 9850万円
広さ 79.50㎡
坪単価 @411
当時の販売価格
正直坪単価100万円上昇って
すごくないですか？
僕も含め、購入しておけばよかった・・・
と思いますよね、素直に（笑）
昔と比べて、広さを求める人が
減ったので金額的には
同じだけど、広さが狭くなった。
と考えてもいいのですが、
事実、坪単価は上がってますから
人気があり、住みやすいという事です！
将来的に、コンパクトマンションが
主流になるかと思います。
地方から夫婦で引っ越し、
子供が大きくなり手が離れたから
広い家からコンパクトマンションへ
それでも、広い家が
やっぱりほしいーー
という方は、こんなマンションもあります。
↓↓↓↓↓↓
販売中を見てみましょう。
物件名
ホーマットイースト
築年数 昭和52年
半蔵門駅 徒歩4分
価格 19800万円
広さ 181.87㎡
坪単価 @359
すでに、築年数が半世紀近く経過してますが
坪単価が350万円台です。
坪単価で見ると、千代田区番町としては
安いほうだと思います。
僕が単純に築年数が古いから
全てがダメという事ではないと
お伝えしてますが、実証されてます。
管理状態が良い、駅から近い、
ヴィンテージマンション
と言われるような建物は
価値が下がりづらいです。
使用している、建材・部材も
歴史を感じさせる建物だと思いませんか？
古いものでも、だんだん趣というか
いい味がでてませんか？
古きものを残すという習慣も
あってもいいものですね。
それを感じ取るには、
現地を見ないと感じ取る事は
できません。
不動産は、ネットだけで
物件をみても
何も始まりません。
想いや条件も伝えないと
余分に時間がかかります。
探し始めてから時間をかけるのか
その前にしっかりと準備して
探すのかで将来は全く変わってきます。
これからという方は
普通に住むだけで貯金ができます。
いまの相場は、数字でこうなっています
本文は番町のマンションを、平成23年9月15日の成約 坪単価@299と、当時の販売中@411で比べていました。番町や千代田区の単位の成約価格は公表されていないので、その後の動きは東京都区部の中古マンションの数字で見ます。
| 成約㎡単価 | 成約価格 | 成約件数 | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 81.67万円 | 4,889万円 | 15,087件 |
| 2025年 | 130.75万円（前年比+13.2%） | 7,401万円（+11.2%） | 21,912件 |
| 2026年8月 | 132.69万円（前年同月比−0.3%） | — | — |
出どころ: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」2016年・2020年・2025年の年報、月例マーケットウォッチ2026年8月度（2026年9月10日公表）。区や地区の単位の成約価格は公表されていないので、東京都区部の値です。
5年で㎡単価は6割上がりました。一方で2026年8月は、2020年4月以来76か月ぶりに前年同月を下回っています。
本文の「坪単価100万円上昇」は、平成23年の成約と、そのころ販売中だった部屋を比べた数字です。いまの水準を示すものではありません。
築年数が古い部屋と、いまの制度
本文は昭和52年築のマンションを挙げて、古い建物でも価値が下がりにくい場合があると書いていました。税の制度も、築年数だけでは切りません。住宅ローン控除の中古の要件は「昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準に適合すると証明されたもの」です。かつての「築25年以内」という条件は、いまの制度にはありません。登録免許税の軽減（住宅用家屋の所有権移転 1000分の3、抵当権設定 1000分の1）も同じ判定です。控除率は0.7%、中古の借入限度額は省エネ基準適合で2,000万円・13年、その他の住宅で2,000万円・10年です。新耐震基準は建築確認が昭和56年6月1日以降のものなので、昭和52年築の建物は、耐震基準に適合すると証明された書類がないとこれらの軽減は使えません。
出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-1（新築）・No.1211-3（中古）［令和8年4月1日現在法令等］、財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）、国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新）。
出どころ: 租税特別措置法施行令 第42条第1項第2号（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。原文は「…地震に対する安全性に係る基準に適合するものであること又は昭和五十七年一月一日以後に建築されたものであること」。
金利は、記事のころと変わりました
日本銀行は2026年9月18日に政策金利（無担保コールレート翌日物）を1.25%程度へ引き上げ、9月24日から適用しています。同年6月は1.0%、その前は0.75%でした。変動金利は金融機関ごとに違うので、ここでは公表値のあるフラット35だけを挙げます。2026年9月の資金受取分は、借入期間21年以上35年以下の最頻金利が年3.460%です。
出どころ: 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）、住宅金融支援機構「最新の金利情報」（2026年9月資金受取分）。
借入5,000万円・35年・元利均等なら、毎月の返済は1.08%で約143,000円、3.46%で約205,500円です。同じ価格の部屋でも、毎月出ていくお金はこれだけ動きます。
出どころ: 当方の計算（元利均等・35年）。金利は住宅金融支援機構「最新の金利情報」（2026年9月資金受取分）。
現地へ行く前に、確かめられること
本文は「ネットだけで物件をみても何も始まりません」と書いていました。そのうえで、行く前に公的なデータで確かめられる範囲もあります。成約価格はレインズ・マーケット・インフォメーションで見られますが、価格は十万円単位を四捨五入、面積は5平方メートルの幅、成約時期は3か月で区切った範囲で、丁目単位の所在地は出ません。取引価格の公表は、土地総合情報システムが令和6年3月末で廃止され、令和6年4月1日10時から「不動産情報ライブラリ」に移りました。
出どころ: レインズ・マーケット・インフォメーション（運営は全国指定流通機構連絡協議会）の「初めてご利用するかたへ」、国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」。
建物そのものを調べるなら、大田区内の物件は建築計画概要書を大田区役所本庁舎7階「まちづくり情報閲覧コーナー」（大田区蒲田5-13-14）で閲覧できます。閲覧は無料、写しの発行は1件300円、対象は昭和46年度以降に建築確認があった区内の建築物のうち保管されているものです。郵送は扱わず、閲覧中の撮影もできません。
出どころ: 大田区「建築計画概要書等の閲覧・発行」。
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