この記事で分かること
- 東京都区部の中古マンションの成約価格が、2020年から2026年8月までにどう動いたか
- 住宅ローン控除と登録免許税の軽減で、いま問われる床面積と築年数の条件
- 大田区で相場や登記を自分で確かめるときの窓口と、税務署の分かれ方
2026年9月に、相場の数字と住宅ローン控除の今の条件を書き足しました。
東京23区で中古マンションを選ぶとき、絶対に外せない「駅徒歩5分以内」という視点とは？
■ 共働き夫婦にとっての“駅近”の重要性
東京23区内でマンション購入を検討する共働き夫婦にとって、**「駅からの距離」**は資産性にも暮らしやすさにも大きく影響します。
とくに、駅徒歩5分以内の物件は、将来的に売却や賃貸に出すときに「選ばれ続ける条件」として高く評価されます。
■ なぜ「徒歩5分以内」が重要なのか？【データと実感】
私の24年間の不動産経験では、こんな傾向がありました。
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駅徒歩10分以上の物件は、将来売るときに売れ残ることがある
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駅徒歩5分以内の物件は、築20年を超えても価値が落ちにくい
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駅近は、共働き世帯・高齢者・子育て家庭すべてに需要がある
■ お客様の実例：徒歩7分と5分の差が、結果に大きく響いた話
私が以前担当したお客様は、33歳の看護師の女性でした。
独身で年収600万円、仕事は多忙を極めていたものの、将来のことを考えて「そろそろマイホームを買おう」と思い立ったとのことでした。
彼女のご希望は、駅から徒歩10分以内、広さは60㎡、価格は4,000万円以内。
築年数は10〜15年以内という条件で探していらっしゃいました。
最初に気に入られた物件は、駅徒歩7分、築25年のマンション。
広さは希望通りの60㎡で、部屋も綺麗にリフォームされていて、価格も予算内。
正直、条件だけを見れば「ほぼ理想的」と言ってもよいものでした。
ですが、私はあえて、もう1件、別の物件をご提案しました。
それは、駅徒歩5分、築10年以内、広さは50㎡弱。
ご本人は最初、「もう少し広い方が…」と正直、乗り気ではありませんでした。
さらに、幹線道路沿いという立地も少し気にされたようです。
ただ、私は伝えました。
「バルコニーは反対側で、騒音はほとんど気になりません。
そしてこの立地と築年数は、将来的に“買い手に選ばれ続ける”物件です。
もし、数年後に売ることになっても、きっと“そのときに感謝される選択”になりますよ。」
その言葉が響いたのか、彼女は最終的にこちらの物件を購入されました。
それから数年後、買い替えのタイミングでご連絡をいただきました。
事情が変わり、新たなエリアへ引っ越すことになったとのこと。
査定をしたところ──
なんと、購入時より約800万円高く売却できたのです。
価格が上がった理由は、まさに駅近・築浅・静かな住環境という、時間が経っても変わらない資産性の条件を備えていたからです。
お引き渡しの日、彼女がこう言ってくれました。
「あの時、自分の希望条件だけで判断していたら、こんな結果にはならなかったと思います。
あの一言がなければ、たぶん違う物件を選んでいた。
“今”じゃなくて“未来”を見てくれる不動産屋さんに出会えたことが、本当にありがたかったです。」
私はプロとして、「目の前の条件」ではなく、「その人の未来」を一緒に考える仕事をしていると思っています。
不動産は人生に何度もある買い物ではありません。
だからこそ、5年後・10年後に「あの時、この選択をしてよかった」と言ってもらえる提案を、私は何より大切にしています。
■ まとめ：不動産は「今の自分たちの暮らし＋将来の選ばれやすさ」が両輪
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駅徒歩5分以内の中古マンションは、将来を見据えた賢い選択
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東京23区内では、この条件を満たす物件は限られている
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資産を守るのではなく、**“資産価値が育つ不動産”**を選ぶことが鍵
質問があれば、こちらから受付してます。
お問い合わせからであれば、無料で回答しますので
お気軽にお問い合わせください。
相場の数字は、こう動いています
本文は「駅徒歩5分以内なら築20年を超えても価値が落ちにくい」という話でした。東京都区部の中古マンション全体の数字は、次のように動いています。
| 成約㎡単価 | 成約価格 | 成約件数 | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 81.67万円 | 4,889万円 | 15,087件 |
| 2025年 | 130.75万円（前年比+13.2%） | 7,401万円（+11.2%） | 21,912件 |
| 2026年8月 | 132.69万円（前年同月比−0.3%） | — | — |
出どころ: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」2020年・2025年の年報、月例マーケットウォッチ2026年8月度（2026年9月10日公表）。区や地区の単位の成約価格は公表されていないので、東京都区部の値です。
5年で㎡単価は6割上がりました。一方で2026年8月は、2020年4月以来76か月ぶりに前年同月を下回りました。なお、レインズが公表しているのは東京都区部までです。駅からの徒歩分数ごとの成約価格は公表されていません。本文の「徒歩5分以内とそれ以外の差」は、公表された数字のうえでは確かめられない話です。本文は現場の経験からの見方として読むのが正確です。
税の条件は、書かれた当時と変わりました
住宅ローン控除は、令和12年（2030年）12月31日までに入居した人が対象です。控除率は0.7%です。中古（買取再販でないもの）の借入限度額は、認定住宅とZEH水準が3,500万円で13年、省エネ基準適合が2,000万円で13年、その他の住宅が2,000万円で10年です。その年の合計所得金額が2,000万円以下であることも条件です。
本文には築25年の物件が出てきます。かつての「築25年以内」という条件は、いまの制度にはありません。中古住宅は、昭和57年1月1日以後に建てられたもの、または耐震基準に適合すると証明されたものが対象です。
床面積は原則50平方メートル以上です。2026年以降の入居なら、その年の合計所得金額が1,000万円以下の場合に限り、40平方メートル以上でも対象になります。
出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-1（新築）・No.1211-3（中古）［令和8年4月1日現在法令等］、財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）、国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新）。
本文の実例で選ばれたのは「50平方メートル弱」の部屋です。原則の50平方メートルを下回ります。登記のときの登録免許税の軽減（住宅用家屋の所有権移転1000分の3、抵当権設定1000分の1）も、登記簿上の床面積50平方メートル以上が条件です。広さは住み心地だけの話ではなく、税の条件にも関わります。
出どころ: 租税特別措置法施行令 第42条第1項第2号（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。原文は「…地震に対する安全性に係る基準に適合するものであること又は昭和五十七年一月一日以後に建築されたものであること」。
控除の中身は住宅ローン控除の記事にも書いています。
大田区で確かめるときの窓口
取引価格を自分で見るなら、国土交通省の不動産情報ライブラリです。土地総合情報システムは令和6年3月末で廃止され、令和6年4月から移りました。
出どころ: 国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」。
レインズ・マーケット・インフォメーションの成約事例は、価格が十万円単位の四捨五入、面積が5平方メートルの幅、成約時期が3か月で区切った範囲です。丁目単位の所在地は出ません。
出どころ: レインズ・マーケット・インフォメーション（運営は全国指定流通機構連絡協議会）の「初めてご利用するかたへ」。価格は十万円単位を四捨五入、面積は5平方メートルの幅、成約時期は3か月で区切った範囲、丁目単位の所在地は出さない。
登記事項証明書は東京法務局 城南出張所（大田区鵜の木2-9-15）で取れます。東急多摩川線の鵜の木駅から徒歩3分です。住宅ローン控除は、最初の年に確定申告をします。大田区の税務署は3つあり、住んでいる町で分かれます。池上・大森・山王・馬込は大森税務署（大田区中央7丁目4番18号）、田園調布・久が原・雪谷・千鳥・鵜の木は雪谷税務署（大田区雪谷大塚町4番12号）、蒲田・西蒲田・六郷・下丸子は蒲田税務署（大田区蒲田本町2丁目1番22号）です。
出どころ: 国税庁 東京国税局「東京都品川区・大田区」の管轄地域一覧。
駅ごとの入口はこちらです。池上、大森、蒲田、西馬込、田園調布。区全体は大田区の中古マンション、売るときの手順は不動産売却を成功するための自分査定に書いています。
