中古マンションの目黒区相場

中古マンションの目黒区相場を知りたい!

そんなご要望にお応えします。
目黒区と言えば、東横線ブランド!
何のランキングで1位なの?と
気になりますが、
中古マンション購入しても大丈夫?
をお話ししていきます。

目黒区1位は・・・、
意外かもしれませんが、
目黒区人口に対しての
女性が一番多く住んでいる比率が
1位なんです。

それに伴って、
新生児の母親の年齢35歳以上
割合が1位です。

目黒区=女性
という感じになっちゃいましたね(笑)

まずは、このシリーズでおなじみの
※レインズ(REINS)に中古マンションが
何件登録されている物件数をお伝えします。

※レインズとは、
国土交通大臣により指定されている不動産流通機構が
運営しているコンピューター・ネットワークに
よる不動産流通のシステムです。
不動産会社は物件売却の依頼を受けると、
その物件をレインズに物件を登録します。
簡単に言いますと、不動産会社間同士で
物件がみれるポータルサイトです。

平成29年10月14日現在 登録数
735件
オーナーチェンジ(投資用物件)

居住として住めないマンション
224 件(20㎡未満が多いです)

居住として住めるマンション
735件-224件=511件

書面による購入申込み
14件(のち投資1件)
レインズはすぐに反映します!
やはりすごく便利です。

目黒区、直近1年間で成約した数
居住用としてのデータにする為
専有面積が20㎡以上+ワンルーム以外
としました。
395件(レインズより)

皆様も成約事例を調べる事ができます。
レインズマーケットインフォメーション
↑成約価格を基にした不動産取引
一度、確認して見て下さいね。

ということは、
販売数が511件
成約数が395件

需要と供給のバランスが
供給のが多いという結果になりました。

このシリーズでは、説明してますが
簡単に言いますと、
販売数が多く、成約が少ない
供給過多 物件が安い

販売数が少なく、成約が多い
人気があり、物件が高い

目黒区は販売数が多いので
物件が安いということになります。

では、目黒区は安いかどうか
検証してみます。
まず、成約数の395件の成約坪単価の
件数を確認すると

100万~200万 59件
201万~250万 61件
251万~300万 85件
301万~350万 48件
351万~400万 50件
401万~450万 27件
451万~500万 7件
501万~600万 8件
601万~    4件

平均相場が251万~300万が中心
だとわかると思いますが、
300万~400万台は、
98件の成約があり、
400万円以上も46件あります。

目黒区内で一番売れているのが、
251万~300万です。
それ以上の坪単価の
価格帯も売れているという事は
251万~300万円台が割安だと
感じて購入しているという事になります。

もちろん、目安なので、人によっては
高いと感じる人もいるでしょうが、
相場は、基本的には住んでいる人が
決めているので、
売る人はその金額が相場だと認識して
売却価格を決めてます。
過去のブログを参照ください。

目黒区 中古マンション 売買範囲
専有面積 12.84㎡~243.80㎡
価格   850万円~21800万円
1坪単価  110万円~628万円
築年数  昭和38年5月~

目黒区は敷地面積は23区内で19位と
狭いエリアですが、広範囲な
広さ・価格帯・坪単価になってます。

築年数は、やはり昭和30年代が
ありますね。
今までの区でもお話ししてますが、
平成29年現在から、
54年前で、人間ではあと6年で、
一般的に定年退職です。

あと6年で、
何をするべきかと考えてしまいますが、
マンションも建替え時期に来ています。
建替えは色々と大変ですが、
ブログあるので参照してください。
→建替え①

目黒区の人口 平成29年10月現在
27万6564人
のち外国人
8423人
世帯数
15万4637人

なんと、目黒区は今が人口のピーク
というデータなんです!
びっくりしますね。

平成37年には26万5421人
1万1千人減る予定です。

平成47年には25万524人
2万6千人減る予定です。

単純に目黒区は人が減っていくので
供給が溢れるか?
という事にはまだならないのでは
ないかなと思ってます。

まず、目黒区は女性比率が多く、
単身女性(キャリアウーマン)が
多いので、ここの層は厚いかもしれません。
今後、ママ情報が増えれば
活性化していくはずなので
転入者が増えていくはずです。

晩婚ないし高齢出産者が
増えている状況のようですから、
同じ年代の方々が多いママ友であれば、
住み続ける可能性があるという事です。

その後、子育てをするにあたり、
小学校や中学校などお金がかかる時期に
なれば、物価が高い目黒区より
大型スーパーなどがあるエリアに
転出する恐れがあります。

この家族層(生産年齢層)の流出を防ぐのが
目黒区の今後の課題になります。
改善されれば、
人口減も幅も少なくなるはずです。

仮に転出しても、単身者時代に購入した
コンパクトマンションを売却するか
賃貸に出す需要は多くなるでしょう。

高齢者は、増えてはいるのですが、
現在が 58725人

平成37年で 約300人増(59068人)
平成47年で 約7300人増(65925人)
となっております。

10年後ないし20年後に若者が
高齢者を支えなければ
ならないという状況は、
さほど影響はないかもしれません。

目黒区総人口が減るという
データが出ていますが、
今後販売する予定の新築マンションの
状況を見てみたい思います。

15棟 978戸(ワンルーム若干含む)
になってます。
今後1000人は増える予定の部屋数に
なってますが、果たして
リサーチをしているのでしょうか・・・と
疑問に思ってしまうのはあります。

この棟数が、増え続ければ、需要と供給の
バランスが崩れる可能性があるので、
目黒区の中でも、見極める必要が出てくる
エリアになります。

それでも、女性人気がある最大の理由は
個人的には、東横線の影響が大きいと
考えてます。

自由が丘・都立大学・学芸大学・祐天寺
中目黒・代官山(青葉台)
一度は聞いたことがある駅ばかりで、
女性が好きな街が多いと思います。

一度は住んでみたい!東横線!
となるんでしょうね。
治安も比較的よくて23区内で
4位になってます。

山手線の目黒駅・恵比寿駅(目黒区三田)
も人気があるので、それなりの価格で
金額も下がってないエリアの1つです。

目黒区は、ネームバリューもそうですが、
過去の成約事例などを参考にして、
購入を検討したほうがよさそうですね。

価格が下がりずらいエリアの1つだと
思いますので、子育て環境などの
住みやすい環境にしてもらいたいですね。

住みやすいところ、できれば
購入検討したいと考える人多いですよね。

でも、最初はどうしたらいいのか?
答えがわからないことだらけです。

でも大丈夫です。
やることは、準備です。

準備すると価値を見極める事ができ
普通に住むだけで貯金できるようになります。

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