中古マンションの世田谷区相場

中古マンションの世田谷区相場を
検証してみましょう

東京の23区内でも、一番人口が多い場所は
ご存知ですか?答えは世田谷区です。

世田谷区の中古マンション購入相場と
将来価値を比較検討していきます。

まず、
※レインズ(REINS)に中古マンションが
登録されている物件数をお伝えします。

※レインズとは、
国土交通大臣により指定されている不動産流通機構が
運営しているコンピューター・ネットワークに
よる不動産流通のシステムです。
不動産会社は物件売却の依頼を受けると、
その物件をレインズに物件を登録します。
簡単に言いますと、不動産会社間同士で
物件がみれるポータルサイトです。

平成29年9月24日現在 登録数
1607件
オーナーチェンジ(投資用物件)

居住として住めないマンション
450件(20㎡未満が多いです)

居住として住めるマンション
1607件-450件=1157件

書面による購入申込み
30件(レインズはすぐに反映します!)
すごく便利です。

世田谷区、直近1年間で成約した数
居住用としてのデータにする為
専有面積が20㎡以上としました。
1194件(レインズより)

皆様も成約事例を調べる事ができます。
レインズマーケットインフォメーション
↑成約価格を基にした不動産取引
一度、確認して見て下さいね。

ということは、
販売数が1157件
成約数が1194件
需要と供給のバランスが
ほぼ同じという事ですね。

簡単に言いますと、
販売数が多く、成約が少ない
供給過多 物件が安い

販売数が少なく、成約が多い
人気があり、物件が高い

よって、
世田谷区は正常に流通している
事になります。

世田谷区 中古マンション 売買範囲
専有面積 10.94㎡~246.92㎡
価格   630万円~27,500万円
1坪単価 96.1万円~547万円
築年数  昭和37年3月~

データでみると、
専有面積が、
なんと10㎡から売りにでてます。
オーナーチェンジ物件ではありますが、
実際住める中古マンションは、
14.47㎡ 価格880万円
で販売してます。
※居住用としての数は少ない

誰が住むんだと思いますが、
地方の親御さんが息子・娘の為に
購入します。
大学などで上京したら住ませて、
からの
退去したら賃貸収入をする。
「あー、なるほど」って感じですが、
こういうケースはよくあります。
地方から東京に、こっそり親御さんだけ
きて、購入してしまうケースです。

では、世田谷区のマンション購入しても
将来的に大丈夫なの?を話しますね。

世田谷区の人口 平成29年9月現在
87万9723人
そのうち、
持家比率が45%です。
人口の半分とまではいかないものの、
それなりの比率かなと思います。

次世代の人口推移が
気になるところですが、
世田谷区は、子供の年齢が
11歳の世代が現在一番少なく
6396人
それから10歳・9歳・・・と
なるにつれて増えてます。
0歳は、なんと7251人
世田谷区は、一時人口減だったのに
増え続けているんです。
住みやすさが浸透してきたのでしょうね。

データをみると平成35年が年少ピーク、
生産年齢は、平成40年がピーク
高齢者は増え続けてます。

平成45年で年少はほぼ同じ、
平成50年で減少となってます。
これからの20年~25年後は
人口を見る限り、
世田谷区内で購入する分には
大丈夫というデータのようです。

生産年齢の15歳~64歳が
平成50年で1万3000人減の
57万1389人ではありますが、
この世代が、出産率をあげてほしい
世代ですね。がんばれー!

ただし、高齢者の数も増えてますね。
こればっかりは、仕方がありません。
データを基に、今後の展開としては、
生産年齢者と高齢者の両方ターゲットに
した間取りないし、仕様にしたほうが
より売りやすくなるかもしれません。

例えば、
トイレ・お風呂・玄関・廊下
を広くしておく。
じゃあ広い家じゃないとダメじゃん
となりそうですが、そうではなく、
車いす対応や介護対応する為には、
2人入れるスペースを
準備するという事です。

水回りスペースを広くとり、
居室部分は、
その分狭くてもいいんです。
そんな間取りに
なってくるのではないかと
私は予想してます。

まぁ、リフォームで
なんとかなるという
話しなんですが、
高齢者が増えたり
不測の事態で、
自宅療養、介護などが
が増えます。

そういう部屋仕様が
売りに出されたら、
購入する人がいますし、
高齢者が増え続けているのであれば、
そういう確率が増えるという事です。

リフォームにおいて、
時間がかかったりするので
時間がない方などは
特に話が早い訳です。

往々にして、
急な介護する側にとっては、
働いていて時間がない方が多いからです。

将来的には、さらにLDKがメインで
居室は寝るだけ、
水回りや廊下はバリアフリーで
広くなる、
そんな新しいスタイルの
名称ができるかもしれません。
2LDK+1.5×HBT
通常の1.5倍の広さという意味で
H=Hallway(廊下)
B=Bath(お風呂)
T=Toilet(トイレ)
なーんて、
新しい用語作りました(笑)

今後は、都心に居ながら、
自然と共有できる施設・
公園(介護などの散歩や高齢者の居場所)
が人気になるかもしれませんね。

世田谷区は、
東京23区内の都市公園面積
は第4位です。(2,815,162 m2)
※ちなみ1位はダントツの江戸川区です。
(7,652,331 m2)

世田谷区の公園を見ていきましょう。
敷地の広さ順です。

1位 駒沢公園 41万3573.09㎡
もともと東京ゴルフ倶楽部という
ゴルフコースあったようです。
驚きですね。

ジョギングコースやサイクリングコース、
野球場やトレーニングセンター、
2009年からは東京ラーメンショーの
会場となってます。

駒沢公園近くは、駒沢大学駅から徒歩
15分ないし、20分ぐらいかかりますが
とても人気があります。
駒沢5丁目や深沢住所がその場所です。

駒沢通り沿いは以前、
土日祝は駐車OKでしたが、
今はすでに駐車禁止となってますので
本当に、ご注意下さい。

の隊員(取締の二人組)が待ち構えてます!!!


2位 砧公園 39万1262.26㎡
さくらが名所な公園で有名です。
その時期はあっという間に駐車場満車です。
あとは、世田谷美術館があり、さらに
おしゃれですよね~

レストラン・フランス料理 ル・ジャルダン
があり、料理が楽しめちゃいます。

緑が圧倒的多く、周辺のエリアでは、
岡本・瀬田・上用賀界隈は、
やはり用賀駅徒歩15分ないし20分
かかりますが人気です。

3位 世田谷公園(池尻にあります)
池尻周辺は、ごちゃとしてるのですが、
この公園があるおかげで、
ファミリーに人気です。
公園内にミニSL電車が走ってます。
利用日は限られていますが、
小学生未満は無料で
お子様でにぎわっている公園です。

三軒茶屋や渋谷にも近く、
徒歩ないし
自転車で通えます。
池尻大橋駅から近く、便利な街です。

4位 二子玉川公園 6万3000㎡
2014年4月にすべて完成した新しい公園
ここ最近、非常に人気が高く、
なんと
公園内にスタバがあるんです!!!

さらに、
授乳室もあって子育てママには
至れり尽くせりの公園!

ここ数年で二子玉川は、
かなり坪単価も上がり、
世田谷区内でも一番盛り上がって
いるエリアだと思います。

玉川住所は、
かなり坪単価が高騰してますが、
街自体が完成したので、
価格が落ちる気配はしばらく
なさそうです!

その他公園としては
玉川野毛公園・羽根木公園・蘆花公園
祖師谷公園などがあります。
公園がある周辺も狙い目ですね。

一昔前までは、
土地や戸建ての庭付きが
理想の家から、
維持管理が大変で広すぎるとなり、
マンション需要の4LDKが主流、
現在はコンパクトマンションや
利便性を理想という流れがあります。

早めに準備しすぎると、
時代の先走りに
なってしまいますが、
少し先を見据えて検討する事が大事です。

その為の準備が大事です。

準備をしっかりすると
あとは、普通に住むだけで
貯金できるようになります。

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