中古マンションは東京で本当に大丈夫なの?

中古マンション購入は東京で
本当に大丈夫なの?
東京都で住宅を購入したいなと
思っている方は結構多いのでは
ないでしょうか。
 
子供が東京に上京する際に、
中古マンションの購入を検討したりします。

そんな中、
平成29年9月20日に、国土交通省が基準地価を
発表されました。
東京都がメイン記事になるという事もあり
関連記事の内容と実際、
私が肌で感じている
販売や売買状況の温度差や
ギャップをお伝えしたいと思います。
 
国土交通省が発表した基準地価データ

全国的には、住宅地は下がってます。
三大都市では若干の上昇、
地方圏は、それなりの下落してます。
平均を取って全国的には
下落となってます。
 
その中でも東京都に注目してみますが、
まず、住宅地が若干の上昇率になってますが
「う~ん、現場販売している
上昇率とはだいぶ数字が違うな」
という印象です。
東京都内の基準地価は
もっと上昇してもいいはずです。

商業地はそれなりに上昇しているという
データですが、
住宅地も商業地と同じぐらい
の数字でもおかしくないと思います。
 
土地からお話しすると、
超都心と言われている
場所は、中々売りに出ませんので,
まぁお高いです。
言葉もそうなってしまうぐらいお高いです(笑)

業者さんも,
高すぎて買えないとよく聞きますが、
「あの金額で○○業者が買ったらしい」
「えー、大丈夫なのか」と、
だいぶ相場よりも
かけ離れているよねと・・・。
後々、
あの物件どうなった?と聞くと
「売れたらしい」
え、売れた・・・。
正直、マジか、と思いました。

超都心と言われて場所は、
売れているんですね。
超都心→都心も、以前よりは売れてます。
 
商業地は、訪日客やホテル需要があって
上昇しているという内容の記事ですが、
商業地に建設されている
住居(マンション)は、
商業地データに反映されているのか?
 
都心エリアは、商業地にも住居系の
中古マンションが数多く点在しています。
その売買が活発なのに、
基準地価の住宅地が
反映されてないデータで、
商業地だけが軒並み上昇という記事は
個人的には違うかなと思います。
 
オリンピック需要で、
施設などが建設され、
その金額が莫大すぎるから
そういうデータになってるじゃないの?
と勘ぐってしまいます。

新国立競技場が約2520億円、
新設10施設が約1500億円
合計で約4000億円ですから、
11施設でこの金額、
他にも、オリンピックでは
総額が約2兆円ほど費用が
かかると言われてますから
さらに数千億単位の金額が
上記のデータ(基準地価)に反映
されているのだろうと思います。
 
確かにオリンピックは成功すれば
経済効果としては、日本にとっても
喜ばしい事ですし、
生きてる中で競技を見に行ける
タイミングはこの先ないんじゃないかと
思うと一度は現地で体感したいと思います。
 
住居系売買契約の数のほうが
圧倒的多く、
現場の価格は上昇しています。
なのに反映されてない。
やはりちょっとずれてるなと感じます。
 
個人的には、
基準地価は指標にするぐらいで
オリンピックなど経済効果が
大きい要素があると、
データや記事もそうなるんだなと
改めて実感させられました。
 
基準地価の住居系データの若干の上昇とは
反対に、
東京都の中古マンションは売行き好調で
9期連続で前年比増となってます。
 
特に人気のある都心エリアは
さらっと売れてます。
なぜ、そんなにさらっと売れているのか、
後押しをしているのが中国人が筆頭です。
 
不動産業者間で、
現在の状況を話したりすると

購入した人が中国人だったとよく聞きます。
しかも現金で!このトークも多いです(笑)
お金もってますね~、ほんとに!
 
ここ数年でかなり所有者が増えたはずです。
確かに、
永住権ないとなかなか住宅ローンが
組めなかったり、
金利が高かったりしますので
「利息なんてもったいないよ」と
淡々とお金を貯めながら、
常に東京の不動産の勉強を
されてるんでしょうね。
勤勉ですからね、
私たちと日本人と同じぐらいに・・・(笑)
 
東京都内の不動産相場(市場)
を押し上げているのは
中国人の影響が結構大きいんだなと
思います。
 
日本の不動産市場が
盛り上がるし、需要があれば
供給(売却)もされるので、
とても嬉しい響きだと思います。
購入して頂くのはありがたいことです。
 
中国は、所有権という概念がなく
土地使用権を購入となるため、
日本の土地が自分の物になるというのが
中国の人にとっては、
「ほしい」「買えるなら買う」
という欲求が満たされるのでしょう。
 
使用と所有は大きな違いです。
そんな、日本の所有権(利)が
得られるという連鎖反応が起きて、
購入者が増えてるんでしょうし、
法務局の登記簿謄本上に
自分の名前が載るのも
嬉しいのでしょう。
 
もちろん、中国人の方ではなく
他の国の方や大多数の日本人も
東京って便利だし、
なんでもあるし、
資産性としても高く、
価格が下がりずらい、
の理由で、購入してます。

外国人にとくにウケているのは、
東京都は、超都心なのに
治安が本当にいい!!!
 
これは、住居を購入する
一番大事だと言っても過言では
ないのでしょうか。
【安らぐ場所に住む(住める)】
海外から認められるという事は
素晴らしい話です。
私も含めて、皆さんは
その治安に慣れてしまってますけど。
 
業界的には、いいことばかりではなく、
問題も起きているのも事実です!
販売にあたって、中国人(外国人)不可!
こんなメールが届きます。
投資物件(1棟収益物件)は
特に人気があり需要があります。
所有権+賃料収入が得られるなんて
まさに理想の購入!
 
では、なぜ中国人(外国人)は
不可(ダメ)なのか、
という事になります。

文化の違いが1番の理由で、
管理する側としては外国人は
避けたいという意向が強いようです。
 
内容が伝わらない、
賃貸慣習が分からない、
一番困るのが、言葉が通じない。
コミュニケーションが取れないし
双方(借主・貸主)の言い分がまるで伝わらず、
クレームになるという現象です。

みなさん、ぜひ中国人を雇うか、
分かる人を間に入れていきましょう!
グローバルな時代なので、
状況に応じて対応していかないとですね。

もちろん、日本に滞在している人、
日本生まれの人、日本の常識もあって
問題ない外国人も数多くいます。
日本の環境が日本色に染めていて
 
外国人(特にアジア系)
なのに日本人だと思った人も
何人もいます。
日本語をずっとしゃべってると
使っている筋肉が違うらしく
日本人顔になるって言います。
 
私は、
どんどん外国の方々に
暮らして(住んで)もらって、
日本の環境や生活、
文化
(四季や田舎、寺・神社、便利、治安の良さ)を
感じて日本カラー、
もしくは日本人になっちゃったら
本当にいいなと思います。
 
そうすれば、将来販売する際は、
中国人不可や外個人不可とは
ならなくなると思います。
 
やっぱり
「日本ってなんか好き」
「東京は住みやすい」
と言ってもらいたいです。
 
海外から、日本という国が認められていて、
特に東京の街は、
資産性が高いと言われてます。
資産を持てるチャンスがあるなら、
東京都内で、中古マンション購入を
検討してみてはいかがでしょうか。

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