この記事で分かること
- 東京都区部の中古マンションの成約㎡単価が、2020年から2026年8月までにどう動いたか
- 成約事例を自分で調べる2つの公開情報と、そこで分かる細かさの限界
- 2026年9月時点の政策金利とフラット35の金利、同じ借入額での毎月返済額の差
2026年9月に、都区部の相場・調べ方・金利を書き足しました。
目黒線、武蔵小山駅は、
最近、再開発が活発！
中古マンションの相場は果たして
どうなのか？を徹底検証しましょう。
目黒線の目黒区よりのギリギリに
武蔵小山駅はあります。
ここ数年で、駅の開発があり
駅前ロータリーができて
非常に良くなった駅の1つです。
なんと言っても、
これでしょう！
武蔵小山駅、直結、1分、
武蔵小山パルム駅前開発事業
さらに、当時新築だったタワーマンション
『パークシティ武蔵小山 ザ タワー』
（2019年12月竣工・2026年10月確認）
キャッチフレーズが
『日本一感じのいいタワマンへ。』
あれ？中古マンションを
基本的に話してませんでしたっけ？
はい、そうです、
新築は扱えませんが
正直良い物件だと思ったので
紹介します。
駅近や場所、商店街とのコラボが
とてもgoodな印象でした。
街全体の活性化になっている事が
素晴らしいなと。
大規模な開発は、住民の助けや
協力がないと中々できるものでは
ありませんからね。
あと、金額、価格がやはり
高いです・・・、汗
億ションもあるようですよ！
平均坪単価が460万円前後・・・大汗
この価格帯をクリアできる人は、
検討するのもいいと思いますよー＾＾
予算や価格が厳しい方は、
周辺の中古マンションを検討しつつ、
築年数が進んで手が届きやすく
なったタイミングで
『パークシティ武蔵小山 ザ タワー』の
中古を検討するのもありだと思います
^ – ^
竣工から年数が経つにつれて
中古で出る部屋も増え、
価格も手頃になるタイミングが
来るかもしれません！
武蔵小山は、何がいいかなぁと
思うのは、アーケード（屋根）付きの
パルム商店街。
この長さがまさに
『半端ないって、武蔵小山(ムサコ)』
というぐらい、バラエティーが
揃ってるお店の数々！
フラッと立ち寄ってもいいですし、
やっぱ、雨の日も全くOKです。
『外に出たくないけど
外に出たくなる街』
そんなアーケード（屋根）街！
では、マンション相場を
検証していきましょう。
物件名
アデニウム武蔵小山
築年数 平成13年
武蔵小山 徒歩7分
価格 7200万円
広さ 92.33㎡
坪単価 @257
成約年数 平成23年7月1日
ちょっと相場価格は安めかな
と思ったのではないでしょうか？
最近の事例をみてみると
価格 7600万円
広さ 89.72㎡
坪単価 @280
成約年数 平成30年3月29日
住みやすさと駅周辺の開発が
後押しされた結果がきちんと
価格に反映されました。
では、賃料相場もみていきましょう。
物件名
アデニウム武蔵小山
築年数 平成13年
武蔵小山 徒歩7分
広さ：86.67㎡
賃料：220,000円
＠8,391円
成約時期：平成23年9月
広さ：100.32㎡
賃料：270,000円
＠8,897円
成約時期：平成27年9月
成約時期や直近募集がなかったのですが
約500円ぐらいは上がってますね。
販売の価格と賃料は比例しているのは
分かったと思います。
ただ、劇的にグーーンと賃料が
上がるということもないので
頭に入れておきましょう＾＾
ですが、住みやすいと感じてる人が
増えたから、賃料UPにつながった事は
事実ですね。
もう1件比較してみましょう。
物件名
パークホームズ武蔵小山
築年数 平成20年
武蔵小山 徒歩3分
価格 7780万円
広さ 72.67㎡
坪単価 @353
成約年数 平成23年7月18日
築3年経過ですが、
おっ！さほど変わらない？
と思った方多いのでは？
価格 7380万円
広さ 65.29㎡
坪単価 @369
成約年数 平成29年5月28日
築10年で、上昇していますね。
住み心地もそうですが、
資産価値として保てている
マンションだと思います。
タワーマンションに
このような傾向があると
考えている人もいるかと思います。
決してすべてではありません。
エリア的に、供給過多もありますし
バランスが大事になってきます。
そもそも、タワーは苦手！
という方もいると思うので
そこだけを、ターゲット（フォーカス）
しないことです。
次に賃料にいきますね。
パークホームズ武蔵小山
築年数 平成20年
武蔵小山 徒歩3分
広さ：72.67㎡
賃料：255,000円
＠11,600円
成約時期：平成23年10月
広さ：74.04㎡
賃料：280,000円
＠12,500円
現在募集中 平成30年6月現在
直近で募集があったので
上手く比較ができましたが
賃料もUPしてます。
武蔵小山の街に、
タワーマンションがなかったので
住みたいという需要ができたのと
１階部分が店舗になっていることも
大きい要因です。
それから、ちょっとしたことが
「いいね」につながるのが
下記の写真です。
うん？と思いましたかね。
敷地の一部分を道路として
提供しているんです。
こうすると、道が広くなり
歩道が広くなり、
子供いる家庭は嬉しいんですね。
特にベビーカー隊には
ちょっとしたことの
積み重ねが価値につながるんだと
僕は個人的に思います。
ちょっと分からないぐらいで
気付いたら、「いいね」
僕もちょっとずつの積み重ねを
していきたいと思った瞬間でした＾＾
武蔵小山の街、
住みやすそう、いや住みやすい、
けど、正直何から始めたらいいのか？
一番大事なのが、準備です。
数字で見ると、東京都区部の中古相場はこうなりました
本文の成約事例は平成23年から平成30年のものです。いまの水準は、この下の数字で見てください。
本文は、同じ建物の成約事例を2つ並べて、坪単価が上がったことを見ていました。その後の東京都区部の中古マンションは、次の数字です。
| 成約㎡単価 | 成約価格 | 成約件数 | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 81.67万円 | 4,889万円 | 15,087件 |
| 2025年 | 130.75万円（前年比+13.2%） | 7,401万円（+11.2%） | 21,912件 |
| 2026年8月 | 132.69万円（前年同月比−0.3%） | — | — |
出どころ: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」2020年・2025年の年報、月例マーケットウォッチ2026年8月度（2026年9月10日公表）。区や地区の単位の成約価格は公表されていないので、東京都区部の値です。
5年で㎡単価は6割上がりました。一方で2026年8月は、2020年4月以来76か月ぶりに前年同月を下回っています。駅や区の単位の成約価格は公表されていないため、この表から特定の駅の相場は読めません。本文のように同じ建物の事例を並べる見方は、いまも変わりません。
新築が減り、中古が選ばれています
本文は「予算が厳しい方は周辺の中古マンションを検討して、10年後にコンパクトな部屋を」という見方でした。新築と中古の数は、その後こう動いています。首都圏の新築分譲マンションの供給戸数は2018年の37,132戸から2025年の21,962戸まで減り、1973年以降で最少です。中古マンションの成約件数は2016年に新築の供給戸数を上回り、首都圏では2024年37,222件、2025年49,114件でした。ただし東日本レインズは「2025年1月以降、成約登録適正化を図るためのシステム改修を行ったことにより、成約件数に影響を与えている可能性があります」と注記しています。そのまま市場の伸びとしては読めない数字です。
出どころ: 不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向」（2025年のまとめ、2026年1月26日）、東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」2016年・2025年の年報。
大田区の中古マンションの入口はこちらです → 大田区の中古マンション。
成約事例は、いまはこの2つで調べます
本文は成約事例の面積や価格をそのまま載せています。いま一般に公開されている情報では、ここまで細かくは出てきません。レインズ・マーケット・インフォメーションは、価格を十万円単位で四捨五入し、面積は5平方メートルの幅、成約時期は3か月で区切った範囲で示し、丁目単位の所在地は出しません。
出どころ: レインズ・マーケット・インフォメーション（運営は全国指定流通機構連絡協議会）の「初めてご利用するかたへ」。価格は十万円単位を四捨五入、面積は5平方メートルの幅、成約時期は3か月で区切った範囲、丁目単位の所在地は出さない。
もう1つ、国土交通省の情報は置き場所が変わりました。土地総合情報システムは令和6年3月末で廃止され、令和6年4月から「不動産情報ライブラリ」に移りました。運用開始は令和6年4月1日10時です。
出どころ: 国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」。
自分で成約事例を集める手順は不動産売却を成功するための自分査定にまとめています。
同じ価格でも、月々の負担は金利で変わります
本文は「価格がクリアできる人は」「予算や価格が厳しい方は」と書いています。その予算を決める借入の条件は、いまこうなっています。日本銀行は2026年9月18日に政策金利を1.25%程度へ引き上げ、9月24日から適用しました。同年6月に1.0%、その前は0.75%でした。フラット35は2026年9月の資金受取分で、借入期間21年以上35年以下の最頻金利が年3.460%です。
出どころ: 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）、住宅金融支援機構「最新の金利情報」（2026年9月資金受取分）。変動金利は金融機関ごとに違うので、公表値のあるフラット35だけを挙げています。
借入5,000万円・35年・元利均等で見ると、金利1.08%なら毎月約143,000円、3.46%なら毎月約205,500円です。価格が同じでも、金利で月々の負担は変わります。
出どころ: 当方の計算（元利均等・35年）。