この記事で分かること
- 東京都区部の中古マンション成約データが、2020年から2026年8月までにどう動いたか
- 成約事例を一般に調べるときの画面と、出てくる数字の細かさ
- 中古を買うときの「築年数」の条件が、いまはどう判定されるか
2026年9月に、都区部の相場と中古の税制の今を書き足しました。
代々木上原は、渋谷区で人気があり
中古マンション購入する際って、
相場はどうですか？
渋谷区と聞くと渋谷駅を
思い浮かべる方々が
ほとんどだと思います。
こと、不動産に関しては
人気があるのが代々木上原。
意外と思った方が多いはずなので
徹底検証していきます。
皆さんは代々木上原駅を
降りた事はありますか？
小田急線利用の方、千代田線の方は
ご存知かもしれませんが、
降りてない人も多いのではないでしょうか。
小田急線の代々木上原駅から
千代田線の乗入れが非常に楽で
隣にホームがあるんです。
なので降りる人が少ないかも
しれませんね（笑）
渋谷区でも新宿側にある
代々木上原！
小田急線で新宿まで4分
千代田線で表参道まで6分
交通利用はとっても便利なんです＾＾
代々木上原改札出口は、駅ナカがあります。
ここも開発が出来てから
だいぶ変わりました。
西口、東口に高低差があるのですが
上手く降り口を造ったという印象です。
一言で、『とても分かりやすい駅！』
周辺も低層な住宅街とお洒落なレストラン
とても落ち着いた雰囲気があります。
駅降りてのオープンなキッチンがある
カフェレストランは
マダムの集まりでもあります。
渋谷だとガヤガヤ賑やかなイメージとは
全くの正反対です。
さらに、坂が結構あるんですね、
というより多いんです！
写真を見ての通り、
至る所に、坂道だらけです＾＾
駅から徒歩の○○分が
「ちょっと思ってたんと
違う～～～」と思うでしょう（笑）
「じゃあ歩くの大変だよね」
「高台に家があるから安全だよね～」
色々と考える人がいると思いますが
メリットとして坂うえが安心！！
なので人気があるんでしょうね～＾＾
それから、外国人ウケがいいんですね。
僕の感覚だとあの雰囲気が
好きなんでしょうね。
高級住宅街と庶民的な商店街、
そして都心アクセスがとってもいい。
ではマンションの相場を
検証してみましょう。
物件名
バークハウス代々木上原
築年数 平成13年
代々木上原 徒歩9分
価格 6300万円
広さ 63.01㎡
坪単価 @330
成約年数 平成27年5月2日
あれ？知ってる人は
分かると思いますが、
現在の相場感に近い…
マンションのポテンシャルが
維持しているのが分かります。
街並みも落ち着いてるなら
不動産価格も落ち着いている（笑）
あながち、間違いではないようです。
では、賃料相場みてきましょう。
パークハウス代々木上原
代々木上原駅 徒歩9分
築年数 平成13年
広さ：75.82㎡
賃料：250,000円
＠10,900円
成約時期：平成23年10月
広さ：74.38㎡
賃料：270,000円
＠12,000円
成約時期：平成29年11月
売買事例の比較は
成約年数が近かったのですが
賃料は坪単価が上がってますね。
内装がきれいだったのはあるかも
しれませんが、凄い！の一言です。
価値が保ち続けているのは
とても良い事です。
住みたい！この街！
と感じる人が多いという裏返しです、
賃料UPは！
もう1件比較してみましょう
ファミールグラン代々木西原
デクスターハウス
築年数 平成16年
代々木上原 徒歩8分
価格 9300万円
広さ 90.60㎡
坪単価 @339
成約年数 平成26年7月12日
相場なりの価格ですね、
では比較してみると
価格 6980万円
広さ 64.86㎡
坪単価 @355
成約年数 平成29年9月29日
坪単価上がってますね、
マンション資産価値としても
いいと思います。
ただ、広さが狭い分、坪単価が
上がってしまう事はあります。
「グロスでみると」
業界用語では言いますが
「販売価格でみると妥当だよねー」
という見方をします。
では、賃料相場みてきましょう。
ファミールグラン代々木西原
デクスターハウス
築年数 平成16年
代々木上原 徒歩8分
広さ：64.62㎡
賃料：245,000円
＠12,533円
成約時期：平成23年4月
広さ：76.80㎡
賃料：260,000円
＠11,191円
成約時期：平成26年5月
最近の取引事例がなく
4年前となりますが
少し賃料は安くなりました。
売買価格が上がっているので
家賃相場は平成23年時に
近い相場になっている可能性はあります。
人気なのか、賃貸でも退去してないという
ことなんでしょうね・・・。
代々木上原駅界隈を歩いていると
高級住宅街が多い印象です。
パトロールしているパトカーも
多いので安全面も考慮しているエリアです。
お屋敷みたいな自宅もありますから
ビックリすると思いますよ（笑）
スーパーも小田急OXもあり
買い物は便利ですし
ハチ公バスも走ってますから
利用する手はないですね～！
街の至るところに、緑も多く
都心でありながら、自然との融合に
住みやすさを感じました。
そんな住みやすいエリアの代々木上原で
家探しする時に気をつけることは
何ですか？と聞かれます。
大事なのは、準備です。
そうすることで、
普通に住むだけで貯金できるようになります。
数字で見ると、相場はこう動きました
本文は平成26年から平成29年ごろの成約事例をならべて、「価値が保ち続けている」と見ていました。その後、東日本レインズの成約データはこう動いています。東京都区部の中古マンションです。
| 成約㎡単価 | 成約価格 | 成約件数 | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 81.67万円 | 4,889万円 | 15,087件 |
| 2025年 | 130.75万円（前年比+13.2%） | 7,401万円（+11.2%） | 21,912件 |
| 2026年8月 | 132.69万円（前年同月比−0.3%） | — | — |
出どころ: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」2020年・2025年の年報、月例マーケットウォッチ2026年8月度（2026年9月10日公表）。区や地区の単位の成約価格は公表されていないので、東京都区部の値です。
5年で㎡単価は6割上がりました。いっぽうで2026年8月は、2020年4月以来76か月ぶりに前年同月を下回っています。
本文の坪単価は平成26年・平成27年・平成29年の事例です。いまの相場とは別の数字として読んでください。渋谷区や代々木上原駅の単位の成約価格は、レインズが公表していません。
成約事例は、いまはこう調べます
本文には、物件名と成約年月日、広さ、坪単価がそのまま載っています。いま、だれでも見られる成約事例はレインズ・マーケット・インフォメーションです。ただし出てくる形がちがいます。価格は十万円単位を四捨五入、面積は5平方メートルの幅、成約時期は3か月で区切った範囲で表示され、丁目単位の所在地は出ません。
出どころ: レインズ・マーケット・インフォメーション（運営は全国指定流通機構連絡協議会）の「初めてご利用するかたへ」。価格は十万円単位を四捨五入、面積は5平方メートルの幅、成約時期は3か月で区切った範囲、丁目単位の所在地は出さない。
国が出している取引価格の画面も、場所が変わりました。土地総合情報システムは令和6年3月末で廃止され、令和6年4月から「不動産情報ライブラリ」に移りました。運用開始は令和6年4月1日10時です。
出どころ: 国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」。
本文のような「平成27年5月2日」「63.01平方メートル」という細かさでは、一般に公開されている画面には出てきません。
同じ建物、同じ駅の事例を自分で集める手順は不動産売却を成功するための自分査定にまとめています。大田区の中古マンションの見方は大田区の中古マンションに書いています。
中古を買うときの「築年数」の条件
本文の事例は平成13年と平成16年の建物です。中古マンションを買うときの税金の軽減は、いまは築何年かではなく、建った時期か耐震基準で判定します。
住宅ローン控除の中古住宅の要件は、昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準に適合すると証明されたものです。控除率は0.7%で、適用期限は令和12年12月31日の入居まで延長されました。買取再販でない中古の借入限度額は、認定住宅・ZEH水準が3,500万円で13年、省エネ基準適合が2,000万円で13年、その他の住宅が2,000万円で10年です。床面積は原則50平方メートル以上です。
出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-3（中古）［令和8年4月1日現在法令等］、財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）、国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新）。
登記のときの登録免許税も同じ考え方です。住宅用家屋の所有権移転は1000分の3、抵当権設定は1000分の1で、令和9年3月31日までです。土地の売買による所有権移転は1000分の15で、令和11年3月31日までです。軽減を受ける条件は、自分が住むための家であること、登記簿上の床面積が50平方メートル以上であること、昭和57年1月1日以後に建築されたものか耐震基準に適合すると証明されたものであること、取得してから1年以内に登記することです。
出どころ: 租税特別措置法施行令 第42条第1項第2号（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。原文は「…地震に対する安全性に係る基準に適合するものであること又は昭和五十七年一月一日以後に建築されたものであること」。
「築25年以内でないと使えない」という言い方をいまでも見かけますが、現行の条文に年数の上限はありません。判定は昭和57年1月1日以後の建築か、耐震基準への適合です。