中古マンション 東京 格安
新築ではなく、中古マンションを
購入する際に、それも東京で
格安があるのか？
どういう物件が格安になるか
お話ししていきます。
まずは、格安で売らなければならない
事情があると思います。
考えられるのは、
①事故・事件性
②近隣住民のトラブル
③借地権
④線路沿い
⑤幹線道路、交差点
⑥お墓が真横
⑦再建築不可
どれも考えられる
内容だと思います。
①事故・事件性は、
価格がかなり安くなっています。
ほとんどが業者が買取をして
きれーいにリノベーション
してから再販売していると
思います。
個人の方や親族・身内が
そのまま売りに出すことは
あまりないです。
ただ、築年数が新しかったり、
借入残高が残ったりしていると
そんなに安く売れないので
販売していることもあります。
近隣の方が知っているはずなので、
告知事項として記載があります。
相場より2割から3割ぐらい安いです。
②近隣トラブル
最近は、すっごい細かい人や
ちょっとした事でクレームを
言ってくる人です。
大体は、物件を見に行ったり、
下見をすると近隣から出てきますので
ある程度の把握はできてしまいます。
場所的に有名であったり、
マスコミに取り上げられたり
していると価格に反映してます。
相場より1割ぐらい安いです。
③借地権
土地部分が借地権の場合です。
最近の新築マンションは
定期借地権という権利が
多いです。
例えば借地期間が
50年や60年間になっている
マンションが多いです。
その以降は
建物には住めないので、
返還するという物件です。
土地は自分のものではないで
土地代の税金はかかりません。
相場より2割から4割ぐらい
安い設定です。
借地権で、もう1つあるのが
旧法借地権という内容で、
20年経過したら更新料を
取りますがそのまま
住み続けられるという
マンションです。
旧法借地権は、
返還義務がありませんので
定期借地権よりは
住み続けられるマンションです。
相場より1割から2割安いです。
定期借地権も旧法借地権も
毎月の地代（土地代）が
発生します。
④線路沿い
バルコニーから目線が電車
だったり、
マンションの向きによっては、
電車や新幹線が
向かってくるような物件。
何線もあるような物件だと
騒音や揺れなども体感してしまいます。
相場より1割から2割安いです。
⑤幹線道路、交差点
とにかく、ずーっと車の通りが
ある場所です。
幹線道路沿いもそうですが、
さらに幹線道路と幹線道路の
交差点です。
白バイや警察官、
緊急車両など、
賑やか過ぎる場所だからです。
相場より1割から2割、
築年数が築浅で安いという
事が多いです。
⑥お墓が真横
マンションのバルコニーから
お墓がビューという物件です。
お線香のにおいなどがするか
ちょっと微妙ではありますが・・・。
ただ、物件によっては
高い建物が目の前に建つ事は
ありませんので、眺望や日照は
確保できます。
相場より1割ぐらいです。
場合によっては、そんなに
価格の差がない時もあったりします。
⑦再建築不可
中古マンションで再建築不可
という物件はほとんどないのですが
既存不適格という物件はあります。
当時は、問題なく建築したのですが
そのあとに、駐車場部分を
他の方に売却してしまったという
マンションです。
そうすると、その土地に対して
建築したのですが、
土地が削られてしまったので、
いま現在建てられいる大きさでは
建てられないですよという事です。
建て替え時に、今の広さは
確保できないという事です。
例えば50㎡ある部屋は、
40㎡になります、
という事です。
相場より1割ぐらい安いです。
どちらかというと、
価格をどんどん下げるというよりは
売却するのに
時間がかかるイメージですね。
何かしらの理由でなくて
何もない状態で安いマンションって
買えないの？
って思いませんか。
例えば、築年数の古いマンション
だと安く買えるのではないかなと
思いますよね。
実は、買いたいけど買えないんです。
それは、買い取り業者さんが
時間をかけて足で稼いて
情報収集にがんばっているからです。
いち早く、情報が欲しいので、
不動産業者さんに挨拶周りを
してます。
本当に何十件も足で稼いで
業者周りをしてます。
人と人ですから、
やはり不動産業者さんも
買い取り業者さんに
お話しをしていくようになります。
最近は価格が上昇傾向にあるので、
買い取り業者さんも頭を抱えているようです。
業者なので、利益確保しなければ
ならないのですが、
現場の声を聞くと薄利多売との事です。
利益が薄く多くさばく（売る）
という事です。
そうなると一般人は
そのような物件を
購入できるのがなかなか
難しい状況です。
それでも、業者が買取できるのは
価格的に厳しい物件も
出てきます。
売主（個人）さんが
そこまで安くしませんよ
という物件になります。
時間が経過すると、
売主も我慢が出来なくなるので
段々価格を下げてくるのですが、
まだ下がると思うと
さらっと買い取り業者さんが
購入してしまいます。
その見極めが難しいと
思いますが、
タイミングが大事だと
現場にいると常に思います。
ベストでなくても
ベターなマンションが
見つかります様に！
