この記事で分かること
- 新耐震基準は、建築確認が昭和56年6月1日以降のものを指すこと
- 税の軽減で見る日付は昭和57年1月1日で、築年数の条件はないこと
- 修繕積立金の1平方メートルあたりの目安（国土交通省のガイドライン）
2026年9月に、新耐震の日付と修繕積立金の目安を書き足しました。
中古マンションのリノベで
後悔しないために覚えておくこと
中古マンションを買って、
リノベ（リノベーション）するのが
最近のトレンドみたいになっています。
新築マンションより安く済む上に
綺麗なこだわり空間を作れるとあって
とても合理的な手法だといえます。
しかし、意外と後悔する事例も多く、
一概にリノベすれば丸く収まるわけでは
ないのが現状です。
取り返しがつかない部分も多いですので、
少しでも後悔を減らすためにも
基礎知識をつけておきましょう！
結論からいうと、中古マンションのリノベは
合理的な選択肢ですが、物件の構造や
管理規約、資金計画を事前に確認しておかないと、
工事後に取り返しのつかない後悔につながります。
・後悔しないために覚えておくこと
リノベーションは自分好みの部屋に
大改造できるとあって、
準備段階から楽しくなるものです。
しかし、考えること、決めることが多く、
後からこうしておけばよかった…
と思うのはリノベあるあるです。
完璧にこなすのは非常に難しいですが、
少しでも気になることを残さないために
きちんと覚えるべきことも
覚えてほしいと思います。
まずはリノベする前の段階での
後悔事例を軽く紹介します。
＊リノベできない、制限がきつい物件
リノベーションを考えているのなら
それが可能かを最優先に見るべきです。
見落とすことは考えにくいのですが、
何かに夢中になると抜けてしまうことも
多々あります。
利便性を気にしすぎるあまり、
リノベーションできない物件を
購入してしまうこともなくはありません。
また、リノベーションできるとしても
マンション管理規約はきちんと確認すべきです。
リノベーションできない物件は滅多にないですが、
細かい規定はマンションごとに違います。
あと気をつけたいのが構造です。
ラーメン構造だと間取りが変更できますが、
壁式構造だとできません。
リノベーションといったら
間取りもアレンジするものといっても
過言ではないので見落とさないように。
＊物理的な問題があった
主に配管と耐震基準になります。
内覧しても確認しにくいので
見落としやすいポイントです。
配管工事に余分にお金がかかるので
リノベーション分の費用を削るしかなく、
理想から遠ざかることも考えられます。
新耐震基準を満たしていないと
不安な毎日を過ごす羽目になります。
＊お金の問題
修繕積立金が思ったより高いので、
リノベーションに思いっきり
お金をかけにくくなったり、
リノベした後に気付くと
私生活を切り詰めるようなことに
なりかねません。
・リノベ後に後悔しないための心構え
それでは本題です。
施工前より細かい内容ですが、
こちらのほうがより重要です。
リノベ前なら計画を一から
やり直すことができますが、
リノベ後だと不可能ですよね。
だからこそリノベは慎重に
時間をかけて行うべきです。
完成してから「こうすればよかった」と
思っても、原状回復は簡単ではありません。
工事前の打ち合わせで優先順位を書き出し、
担当者と何度もすり合わせておくことが、
後悔を減らす一番の近道です。
気になる点は小さなことでも、
工事前に声に出して確認しておきましょう。
新耐震かどうかは、建築確認の日で決まります
本文に「新耐震基準を満たしていないと不安な毎日を過ごす羽目になります」とあります。新耐震基準は、建築確認が昭和56年6月1日以降のものを指します。建物が完成した年ではなく、確認を受けた日で見ます。
大田区の物件なら、建築確認の記録は建築計画概要書で確かめられます。閲覧できるのは大田区役所本庁舎7階の「まちづくり情報閲覧コーナー」（大田区蒲田5-13-14、建築審査課 管理調査担当）です。対象は昭和46年度以降に建築確認があった区内の建築物のうち、保管されているものです。写しの発行は1件300円です。郵送では受け付けず、地域庁舎や出張所では扱いません。閲覧中の撮影もできません。東京都が所管する大規模な建築物（平成11年度は延床5,000平方メートル超で昇降機付き、平成12年度以降は延床10,000平方メートル超が目安）は、東京都庁第二本庁舎3階の都市整備局市街地建築部建築指導課が窓口です。
出どころ: 大田区「建築計画概要書等の閲覧・発行」。
分譲マンションの耐震化には、大田区の助成があります。耐震診断は限度額300万円、耐震改修工事は限度額4,000万円です。耐震コンサルタントの派遣に費用はかかりません。いずれも条件があります。窓口は大田区 防災まちづくり課です。
出どころ: 大田区「分譲マンションの耐震化助成」。
税の軽減は、別の日付で見ます
耐震の話は税金でも出てきますが、使う日付が違います。登録免許税の軽減で中古住宅が対象になるのは、昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または地震に対する安全性の基準に適合すると証明されたものです。ほかに、自分が住むための家であること、登記簿上の床面積が50平方メートル以上であること、取得してから1年以内に登記することが要ります。税率は住宅用家屋の所有権移転が1000分の3、抵当権設定が1000分の1で、令和9年3月31日までです。土地の売買による所有権移転は1000分の15で、令和11年3月31日までです。
出どころ: 租税特別措置法施行令 第42条第1項第2号（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。原文は「…地震に対する安全性に係る基準に適合するものであること又は昭和五十七年一月一日以後に建築されたものであること」。
「築25年以内でないと軽減が受けられない」という説明をいまも見かけますが、築年数の上限は現行の条文にはありません。住宅ローン控除の中古住宅の要件も同じ書き方で、昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準に適合すると証明されたもの、となっています。
出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-1（新築）・No.1211-3（中古）［令和8年4月1日現在法令等］、財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）、国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新）。
修繕積立金には、国の目安があります
本文の「修繕積立金が思ったより高い」という話です。国土交通省のガイドラインに、1平方メートルあたり月額の目安が出ています。自分の部屋の面積に掛けると、その建物の水準が目安より高いのか低いのかが分かります。
| 建物の規模 | 平均（1平方メートルあたり月額） | 幅 |
|---|---|---|
| 20階未満・延床5,000平方メートル未満 | 335円 | 235〜430円 |
| 20階未満・5,000〜10,000平方メートル未満 | 252円 | 170〜320円 |
| 20階未満・10,000〜20,000平方メートル未満 | 271円 | 200〜330円 |
| 20階未満・20,000平方メートル以上 | 255円 | 190〜325円 |
| 20階以上 | 338円 | 240〜410円 |
機械式駐車場がある建物は、この目安に別途加算します。
出どころ: 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）。
リノベの前に見るところは、管理規約と構造、配管、そして建築確認の日付と積立金の水準です。大田区の中古マンションの入口はこちら → 大田区の中古マンション。