中古マンション購入をする際に、告知について

「隠れた瑕疵」という言い方は、いまの条文にはありません

本文は告知物件の話でした。告知に関わる法律の言葉は、その後に変わっています。2020年4月1日に施行された民法改正で、「隠れた瑕疵があること」という書き方をやめ、「契約の内容に適合しない」に改められました。よく使われる「契約不適合責任」という呼び方は通称で、条文の言葉ではありません。

出どころ: 民法（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。

本文が書かれた当時に使われていた「瑕疵」という言い方は、いまの民法の条文にはありません。売買契約書や重要事項説明書では、いまは「契約の内容に適合しない」という言葉づかいになっています。

あわせて、引渡しの前後で扱いが分かれる決まりもはっきりしました。引渡しの前に、売主にも買主にも責任のない事情で物がなくなった場合、買主は代金の支払いを拒めます（536条1項）。引渡しの後は拒めません（567条1項）。旧534条・535条は削除されました。

出どころ: 民法（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。

売主が不動産業者のときは、通知の期間に決まりがあります

本文は「事実確認をしてから検討してみるのがいい」と書いていました。確認したあとで話が違った、という場合にそなえた決まりもあります。宅地建物取引業法では、売主が不動産業者のとき、契約の内容に適合しないことを買主が知らせる期間を、引渡しから2年以上としなければなりません（40条）。

出どころ: e-Gov法令検索 宅地建物取引業法。

個人が売主の中古マンションは、この決まりの対象外です。期間は契約書で決めます。告知の内容が気になるときは、契約書のどこに何が書いてあるかを、契約の前に読んでおくのが確かです。

物件の過去を、自分で調べる窓口

販売図面に書いていないことを調べるには、公の記録をあたる方法があります。大田区の建物なら、建築計画概要書を大田区役所本庁舎7階「まちづくり情報閲覧コーナー」（大田区蒲田5-13-14、建築審査課 管理調査担当）で見られます。閲覧は無料、写しの発行は1件300円です。対象は昭和46年度以降に建築確認があった区内の建築物のうち、保管されているものです。郵送では扱わず、地域庁舎や出張所でも扱いません。閲覧中の撮影もできません。

出どころ: 大田区「建築計画概要書等の閲覧・発行」。

登記の記録は、東京法務局 城南出張所（大田区鵜の木2-9-15、東急多摩川線 鵜の木駅から徒歩3分）で取れます。所有者がいつ変わったかは、登記事項証明書に残ります。本文の「どなたかが購入しているという事になります」という話は、登記の記録をたどると分かる部分があります。

同じ建物・同じ駅の成約事例と見くらべる

本文は「告知物件は、金額相場が安いのが一般的です」「安い場合は疑ってもよい」と書いていました。安いかどうかを見るには、くらべる相手が必要です。東日本レインズが公表しているのは東京都区部までで、大田区や地区の単位の成約価格はありません。

出どころ: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」。区や地区の単位の成約価格は公表されていないので、東京都区部の値です。

個別の成約事例は、レインズ・マーケット・インフォメーションで見られます。ただし価格は十万円単位を四捨五入、面積は5平方メートルの幅、成約時期は3か月で区切った範囲で、丁目単位の所在地は出ません。

出どころ: レインズ・マーケット・インフォメーション（運営は全国指定流通機構連絡協議会）の「初めてご利用するかたへ」。

土地総合情報システムは令和6年3月末で廃止されました。令和6年4月から「不動産情報ライブラリ」に移っています。

出どころ: 国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」。不動産情報ライブラリは 大田区の中古マンション の記事でも触れています。

自分で事例を集めて見くらべる手順はこちら → 不動産売却を成功するための自分査定。駅ごとの記事はこちら → 池上・大森・蒲田・西馬込・田園調布。