中古マンション購入の際、
注意点として家賃相場は
確認するべきですか？
今、賃貸に住んでる人からしたら
えっ？
って思った方いるかもしれませんが・・・
はい、確認するべきですね。
家賃の相場は、立地や築年数と
同じぐらい重要です。
なぜ？だと思いますか。
色々、理由はあるのですが、
僕が一番としているのは、
物件価格は、景気によって左右されます。
しかし、家賃の相場というのは、
ほとんど左右されないという事です。
もちろん、築年数が古かったりすると
新しいマンションよりは、
相場は落ちます。
しかし、賃貸は場所ありきの傾向が
強い為、賃貸相場が崩れないのです。
賃貸で借りる際は、あまり考えなかったと
思います。
特に、賃貸仕様のマンションと比較して
分譲用マンションは、造りが違いますし、
内装は、一ランク上の仕様になってます。
そもそも、賃貸を探すときは
家賃の設定、支払いを決めてますから
分譲用の賃貸マンションに巡り合う
確率が低いかもしれません。
えっ？なぜだろうと思ったはずです。
全てという事ではありませんが
かなりの確率で分譲マンションを
借りてくれるのが法人です。
時代とともに、社宅という概念が
無くなりました。
広大な敷地を購入して、
団地やマンションを社宅として
建設する事はありません。
現在は、会社としての福利厚生費は
分譲マンションの1部屋を法人として
借りて、働いている社員に還元してます。
会社としても、経費計上ができるため
都合がいいのです。
住む側としても、分譲マンションでしたら
グレード感もあり、家賃補助も
会社から負担があれば、住んじゃいますよね。
しかも、相場の半分で住めるなら
嬉しいのです。
ですので、一般の方が部屋探しする時に
分譲マンションの賃貸部屋に
巡り合う可能性が低いのも頷けるでしょう。
さらに、法人として長く借りてくれるので
市場にでてくることがさらに低くなる。
これが、グットスパイラルです。
長く借りてくれるので、
オーナーは安心して収入が
得られるからです！
中古マンション購入する時には、
リスクヘッジ（分散）をします。
売ることも考え、貸すことも考える。
転勤になった場合、どうしますか？
賃貸にする選択肢は、
非常にラッキーと考えてほしいです。
これまた、なぜ？となりますよね。
ゆっくり説明しますね。
まずは、住宅ローンの金利で
借りてます。
変動金利なら0.5％前後？
年数は35年組めます。
かなりの低金利です。
投資用物件の金利は、
低くて2％前後、中には3％近いです。
さらに年数が30年がMAXです。
という事は、支払が圧倒的に変わります。
例）
物件価格 5000万円 年数 35年
金利 0.5％ 月々 129,792円
投資物件 5000万円 年数 30年
金利 2％ 月々 184,809円
差額は、55,017円
この差はとても大きいのです。
家賃の設定相場が
18万円だったら、どうなりますか？
投資物件の金利なら
マイナス5千円の赤字です。
住宅ローンの場合には、
銀行側は、やむ得ない事情で
正当な理由があれば、
金利は住宅ローン金利のままです。
という利点があるのです。
この差額は、圧倒的に有利ですし、
この事をきちんと把握するべきなのです。
お客様で
「やはり、転勤が多くて、最近も同僚が
転勤したので、購入はやめておきます」
という意見があるのです。
もちろん、僕としては強制はしませんし、
人それぞれの解釈がありますから
正解とは言えません。
ただ、実感したら分かるのですが、
月々5.5万円もプラスになったら
嬉しくないですか！
さらに、住宅ローンも
年間で100万円以上は返済してくれてます。
地方転勤で、転勤先で家賃が発生しなければ
単純に不労所得（権利収入）を得られます。
冷静に考えれば、
家計にも安心できるライフプランです。
「帰ってきた後に、全く知らない人が
利用した後に住みたくない！」
いやいや、内装は綺麗に出来る時代ですよ。
これでもか！ってぐらい綺麗になります。
5年後ぐらいをめどに帰ってくるなら
定期借家契約にして
賃貸期間を5年にしておけば
購入してマンションに戻ってこれます。
若干、賃料相場は安くなりますけどね。
それでも、毎月5万円貯金しておいて、
年間60万円。
税金を引いても、約45万円ぐらいなので
45万円×5年間＝225万円
この費用を、リフォームにあてて
十分きれいな設備にできます。
感情的に好き嫌いで決めるよりは、
客観的に考えるほうが、
いいと思います。
こういう内容を知っておくと
転勤がきても全く怖くありません。
転勤以外の方も、家賃相場を
知っておいて損はありません。
もう1つ注意点ですが、
借入年数です。
定年退職までと併せて
借入年数を短くする人いますが
お勧めしてません。
例）年齢 40歳 定年→60歳
バット年数 20年×
グッド年数 35年〇
支払ができるからと言って、
長く組めるのに、組まないのは
正直もったいないです。
もちろん、わかりますよ、
長く組めば、金利も多く払う。
はい、間違いありません。
ただし、リスクヘッジとして
考えるほうが得策なのです。
少し余裕があるぐらいの
返済にしておき、利用しないのなら
キャッシュフローとして
手元に現金を残すという事です。
お金を貯蓄してもいいと思いますので
タイミングをみて繰上げ返済を
してもいいかと思います。
それから、短くローンを組むと
長く組み直すことはできませんので、
注意が必要です！
今は、ほんとーーーに
金利が低いですから
利用しない手はないのです＾＾
銀行は儲からないぐらい
低金利ですので（笑）
賃貸として検討する場合、
家賃収入を得る際に
とても有利に働きますので、
頭に入れておきましょう。
そんなマンション購入するお悩みの方
たった7日間で必ず見つかる
