中古マンションが安い理由には訳があるの?

中古マンション購入する際に安い理由って
どんな時ですか?

あれ、
これなんか安いと思った事ありませんか?
「安いには、なんか理由があるんだよ」って
ほとんどの方がそう言います。

という事で、中古マンション購入する際、
安い理由についてお話したいと思います。

①幹線道路沿い
物件探しで、条件を入れる過程で
あれ、3LDKで広さも取れていて
築浅の物件あるーと思っていたら、
幹線道路沿いの物件でしたー。
というパターンは結構多いです。

私もレインズで調べると、
そういった物件が
出てくるので、探しているお客さんも
同じ気持ちだろうなぁと思いながら
見てます。

もちろん、幹線道路沿いを
すべて否定してるわけでは
ありませんからね~

レインズとは、
国土交通大臣により指定されている
不動産流通機構が運営している
コンピューター・ネットワークに
よる不動産流通のシステムです。
不動産会社は物件売却の依頼を受けると、
その物件をレインズに物件を登録します。
簡単に言いますと、不動産会社間同士で
物件がみれるポータルサイトです。

築浅のマンションは、
二重サッシになっているので、
窓を開けなければほとんど音は
気にならないです。
窓を開けるとやはり音はしますので、
中々開けられないという事は
皆さんの想像通りです。

それでも購入する人がいる事も
事実です。
どーいう方が、購入してるの?
って思いますね。

夜遅くまで仕事してる人(飲食系)が
かなり多いかなというイメージです。

あとは、もっと遅くまで働いている
女性です。
本当に遅くまでお疲れ様です^-^

それと、実家が幹線道路沿いにある人、
こういう方も全く抵抗がないので、
購入します。

女性の単身者も明るいところを通って
帰りたいという要望の方も購入します。

意外な人がというよりは、
それぞれに理由があって
問題ない人はクリアしている感じです。

さらに、マンション側というか
建築した会社も二重サッシにして
防音もしており、現地確認で分かりますが
音はほとんど気になりません。

今後の幹線道路沿いの
資産価値としての展望としては、
電気自動車や水素自動車が普及すれば、
騒音問題と排気ガス問題は
一気にクリアします。

世界的にも、ハイブリッドが
普及してきましたので、
日本はトヨタ・ホンダ・日産など
環境問題も含めて解決してくれてます。

騒音もしない、空気もきれい、
デメリットだったことが
すべてなくなったら
資産性が上がるしかありません。

だいぶ先の話かもしれません。
国の政策が変ったら、瞬く間に
変りますね。

②線路沿い
幹線道路沿いよりは、
価格が安くなるという比率が
低いのです。

やはり線路横となると、
気になりますよね。
基本は騒音ですが、
真横だと揺れも感じる
こともあります。

朝や夜中は、走行してないので、
1日中ではないのですが、
生活する中では、影響があります。

線路沿いで、少しお話ししますと、
ホームからホームの中間ぐらいに
マンションがあるとします。
電車としては、一番加速がでているので
音と揺れは大きいと思います。

駅近は、サイレンと
踏切はあるので音はあります。

電車の音と揺れは、
走り出しと止まりかけるので
騒音も小さいし揺れも
ほとんど気になりません。

参考までにして下さい。

実際、中古マンションは
体感できますからね。

③事故物件(自殺・他殺)
この手の物件も価格が安くなります。
その部屋で、事件があれば、
やっぱり嫌だなとなりますので、
その分価格が安いとなります。

売買物件の場合は、
設備はすべて解体して
オールスケルトン状態にします。
※コンクリートしか見れない状態

全くちがう物件として、
販売をかける状態です。
販売図面(マイソク)に
告知事項ありと備考欄に記載します。

※たまに悪意で、告知事項載せない場合も
あるので注意が必要です。

告知物件も誰かしらが購入してますが、
果たしてどんな人が?と思います?

僕の経験上、お伝えすると

「自分はそういうの
全く気にしないので大丈夫です」

「本当に安いから購入しました」

「もともと大昔は、戦があったし
切腹もあったから、それだけに
フォーカスするものどうかと思う」

という意見があったりしました。

人それぞれの価値観がありますので、
そうですよね~
と思って頂ければ幸いです!

④鉄塔が隣り、目の前にある

上記の①と②よりはさほど影響が
ないかなと思います。

気になる人は気になるので、
価格が若干安いです。

全く気にならない人にとってみれば、
安くてラッキーとなるのですが、
気になる人は、全くダメです。

色々ネットで確認すると
電磁波は、人体に影響があるとか
頭痛が頻繁に起きる、めまいがする、
体調不良が多いなど記載があります。

お客様の傾向で、電気をもらいやすい
帯電しやすい人はダメかもしれません。

「よく冬になると静電気がひどく
パソコンが壊れたりする」

という方を何人か知ってますが
避けたほうがいいかもしれませんね。

鉄塔から100Mぐらい離れれば、
一般的には問題ないと
言われるてるようです。

⑤お墓がある
これは、窓開けたらお墓という物件。
価格としては、安くなるのですが、
高い建物が立たないというメリットも
あります。

日当たりは確保できるという事ですが・・・、
気になる方は、気になりますよね。

実家がお寺の方は
気にならないって言ってました(笑)
※当たり前と言えば当たり前ですけど。

田舎育ちで敷地内に墓があったので
全く気にならないという人も
いましたね。

生活して、当たり前だった環境の方や
全然気にしないです!という方は、
大丈夫なんでしょうね。

⑥ガソリンスタンドやゴルフ打ちっ放しがある
ガソリンスタンドは、何と言っても
においです。
においがダメな人は、厳しいですね。

僕は、高校の時にアルバイトしていて
レギュラーよりハイオクのにおいが
好きでした(笑)

最近は、無人のスタンドが多く、
自ら入れてお会計も自ら済ませる。

「いらっしゃいませ~、ありがとうございました。
オーライ!オーライ!」という声は聞かないので
騒音には悩まされないでしょうね(笑)

ゴルフの打ちっ放しは、音でしょうね。
結構いい音しますし、夜はライト(照明)です。
さすがに『ナイスショット』は
練習場ではありませんので(笑)

⑦物件が半地下にある
外的な要因の話ではないのですが、
1階の部屋ではなく、
地中に半分ぐらい埋まっている
半地下の部屋です。

これも、価格が安くなる理由の1つです。
まずは、日当たりです。

こればっかりは、
何とも解決しようがない部分と
最大理由は湿気でしょう。

地下に半分埋まっていて、
その半分は土なので
湿気は当たり前です。

さらに、築浅マンションは、
コンクリートが完全に固まってなく、
水分が蒸発して飛びますから
余計に湿気ができます。

なんで、そういう物件建てるの?
って思いますかね。

分譲デベロッパーは、
場所によって高さの制限があり、
想定したより部屋数がとれない!

となれば、6階建がMAXだとしたら
6階部分の天井を低くします。

そうすると下の階は、0.5階の部屋が
造れます。地下緩和というのがあり
容積率に反映しないように部屋を
作れば、戸数は増やせます。

もしくは、1階部分と半地下部分の
メゾネットタイプにして販売を
かけたりします。

こちらのタイプ、部屋が
広くなるので、結構見かけます。

半地下単体でのお部屋は
マンションデベロッパーの
リサーチ不足によるものと
造ったからには、販売して
売り切らないと!って

そんな、利益を重視してしまった
お部屋かもしれませんね。

内的な話しになってしまいましたが
もちろん価格に反映します。

案内になっても、なかなか決まらない
住宅になってしまいます。

おのずと、価格が下がっていきます。

人それぞれの捉え方(感覚)が
違うので、そう感じない人も
いると思います。

不動産の解釈として、影響が
あるんだろうなぁと思えば
価格に反映するという事です。

購入前に準備ができたと思いますが
さらに購入を見極ることで
普通に住むだけで
貯金できるようになります。

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