中古マンションを文京区で考えているけど大丈夫?

中古マンション購入を文京区で
大丈夫なの?

文京区といえば東大!
勉強の街で、勤勉な人が多いですが
東京23区内で治安ランキング1位。
そんな文京区で、中古マンション購入?
しても大丈夫をお話ししていきます。

さらに、魅力的な街や23区内で坂が
一番多いのも文京区は1位になってます。

まずは、このシリーズでおなじみの
※レインズ(REINS)
中古マンションが
何件登録されている物件数をお伝えします。

※レインズとは、
国土交通大臣により指定されている
不動産流通機構が運営している
コンピューター・ネットワークに
よる不動産流通のシステムです。
不動産会社は物件売却の依頼を受けると、
その物件をレインズに物件を登録します。
簡単に言いますと、不動産会社間同士で
物件がみれるポータルサイトです。

平成29年10月23日現在 登録数
688件
オーナーチェンジ(投資用物件)
居住として住めないマンション
271件(20㎡未満が多いです)

居住として住めるマンション
668件-271件=397件

書面による購入申込み
29件(のち投資8件)
レインズはすぐに反映します!

やはりすごく便利です。

文京区、直近1年間で成約した数
居住用としてのデータにする為
専有面積が20㎡以上+ワンルーム以外
としました。
431件(レインズより)

皆様も成約事例を調べる事ができます。
レインズマーケットインフォメーション
↑成約価格を基にした不動産取引
一度、確認して見て下さいね。

ということは、
販売数が397件
成約数が431件
需要と供給のバランスが
需要(成約)のが若干多いという
結果になりました。

このシリーズでは、説明してますが
簡単に言いますと、
販売数が多く、成約が少ない
供給過多 物件が安い
販売数が少なく、成約が多い
人気があり、物件が高い

という事は、販売数(供給数)が少ないので
物件が高いという事ですね。

では文京区は、高いかどうか
検証してみます。

まず、成約数の431件の成約坪単価の
件数を確認すると

100万以下   5件
101万~150万 15件
151万~200万 45件
201万~250万 138件
251万~300万 109件
301万~350万 83件
351万~400万 60件
401万~450万 10件
451万~500万 8件
500万以上     1件

となってます。

平均相場が201万~250万が中心
だとわかると思います。
この金額が高いかどうかの判断に
なってくるのかなと思います。

一番成約しているゾーンなので
相場は、基本的には住んでいる人が
決めているので、
売る人はその金額が相場だと認識して
売却価格を決めてます。

という事は、
少し高めでも販売(売却)してみようかな
となります。
過去のブログを参照ください。

購入者はそれでも、妥当だと判断すれば
購入しますので、需要と供給のバランスが
上記のようになります。

簡単に言いますと、文京区は若干の
売り手市場です。
売る側の人が強いという事で、
買い手は、弱いというよりは、街や資産性が
あると判断して購入してるという
状況だと思います。

251万~300万台も109件
301万~400万台も合計で143件です。
高くてもいいと判断した結果ですね。

ただ、文京区は坪単価500万円以上は
市場としては高いと判断されるようなので
価格設定(売却)の時は、
気をつけてください。

文京区 中古マンション 売買範囲
専有面積 20.00㎡~239.87㎡
価格   1100万円~22000万円
1坪単価  122万円~549万円
築年数   昭和37年7月~

投資用(居住できない)住宅は
20㎡以下や1000万以下ありましたが、
居住用としての範囲にしました。

文京区は、他の区に比べて
坪単価のMAXが549万円ですので、
高すぎるエリアではないかなと思います。

築年数も相当古いですね。
なかなか探してもないかもしれない
年代物です。

私よりだいぶ?年上ですね・・・。
平成29年現在からだと、55年前です。
人間界だとあと5年で定年退職を迎える時期
ですから、そろそろ建替え話あっても
いいタイミングだと思います。
建替えは色々と大変ですが、ブログあるので
参照してください。
→建替え①

文京区の人口 平成29年10月現在
21万6697人
のち外国人
9658人
世帯数
11万8342人

文京区は、徐々に人口増加があり
平成42年まで増えてきます。
平成57年まで約28年後も
人口減はしてないほうだと思います。
それに伴い、新築マンションも
しばらくはラッシュが続きそうです。
現時点で、販売中、販売予定は
21棟 1077戸数を予定します。
ただ、高齢者は増え続けています。

過去の人口を見ると、昭和37年がピークで
平成10年には、人口減が底でしたが、
徐々に人口が増えていますね。
さすがに、昭和37年までに
戻らなさそうですが
文京区の努力もあり
人口が増えたのでしょう。

文京区の努力を、確認してみましょう。
冒頭にありましたが、治安がNo1。
犯罪率が1番低かったという点です。

子ども通学路の見守りする
「青色防犯パトロール」
※青色回転灯を装備した車のこと
防犯カメラの設置、安心防災メールなど
自治体では様々な防犯対策がされてます。

住人の防犯意識が高い為、犯罪率の低さが
比例しており、
護国寺の隣にある皇族の墓苑があるので
24時間体制で警察官が巡回をしている事も
影響しているのだと思います。

また全国的に先駆者(パイオニア)として
「妊産婦・乳児救護所」という施設があります。
地震などで住宅が倒壊したり、倒壊の恐れが
ある場合に受け入れ先を作りました。

詳しくは文京区役所HPを参照下さい。

また2010年には文京区長がお初ですが、
育児休暇を取り話題になりました。
男性もそういう時代ですよね~~(笑)

歴史ある公園があるのも文京区の人気の1つで
教育の森公園・小石川植物園があります。
さらに5代将軍徳川綱吉時代に
柳沢吉保が設計した六義園もあり、
紅葉の時期はとてもきれいです。

人口増加に伴い、新築マンションも
しばらくはラッシュが続きそうです。
現時点で、販売中、販売予定は
25棟 1257戸数を予定します。
ただ、戸数に対して棟数が多いですね。

敷地面積があまり取れないという事なので、
今後も戸数は増えないエリアだと思います。

文京区の地名で、よく名前がでる街として
白山・小石川・茗荷谷・駒込・本郷

白山・小石川は、三田線・丸ノ内線が
利用できて、小石川植物園もあるので
交通手段や自然とも共有でき、
文京区の平均坪単価よりも若干高めの
エリアとなってます。

駒込も山手線の駅でもあるので有名です。
巣鴨駅も利用できるとても便利な街で
文京区の平均坪単価を押し上げている
エリアと言ってもいいでしょう。

本郷は、東大や東京ドーム(ラクーア)が
あり、公立学校のレベルも高く、
治安もいいので女性の1人暮らしにも安心です。

文京区は、敷地が小さいので
販売数も限られてきます。
治安いいというのは住みやすさに
直結しますから、
居住用として、
購入しても問題はなさそうです。

日本治安の良さが見本に、
文京区がなるといいですね。