中古マンションはバブル期である!今後の動向に注目しよう

中古マンションはバブル期である!
今後の動向に注目しよう!

中古マンション市場はここ数年で
バブル期に入ってきたと言われています。

価格が高騰しているということですが、
それほど盛り上がっている、
人気があるという風に捉えられます。

今回はバブルについての
考察をしていきたいと思います。

単に購入する層だけではなく
投資家にとっても大事な話題です。

基礎教養としていろいろ知っておいて
損はありません。

・マンション価格の急騰は事実

マンション価格の高騰は
メディアでも取り上げられるほど
話題になっています。

データでも明確に示されているので
どこかの誰かが流行らせている
詐欺的な噂ではありません。


不動産経済研究所によると、
2021年上半期発売マンションの
平均価格はなんと6360万円!

1平米あたり95.3万円と
過去最高を記録しています。

以前のバブル期だった1990年。

そのときは6214万円でしたので
バブル超えというキーワードが
一世を風靡しました。

ちなみに2022年上半期も
6510万円と相変わらず
高値を維持し続けています。

上記は首都圏の新築マンションの価格で、
23区内となると8000万円以上です!

わずか5年の間に
平均1000万円近く上がるという
かつてない上昇を見せています。

では中古マンションはどうかというと、
当然のことながら上がっています。

2016年度は3000万円ちょっとでしたが
2021年度には4000万円近くまで
急騰しています。

上昇率と価格差だけ見ると
新築とほぼ同じ水準となります。

また、不動産は不動産でも
マンションが異様な伸びを記録しています。

不動産価格指数という指標があります。

2010年を100とした場合、
2021年は180に迫る勢いなのです。

・マンション価格が上がり続ける理由

なぜマンション価格がこんなにも
上昇しているのでしょうか。

それには大きく2つの要因があります。

*マンション戸数の減少

中古マンションの価格は
新築マンションと繫がりがあります。

新築マンションの戸数は
2000年前後は8万戸ほどもあり、
価格も4000万円の前半くらいでした。

需要と供給がバランスを取れていた時期です。

ところが2008年頃から
徐々に供給戸数が減ってきたので
需要と供給のバランスが崩れ始めます。

食べ物などと同じで、
数が少なくなれば値段は高くなります。

建築費の高騰も影響します。

2022年2月からはじまった
ロシアによるウクライナ侵攻が
あらゆる物価の高騰を招いていますので
今後もその点が大きな気がかりではあります。

そんなこんなで新築マンションは
お金がある人だけが対象の買い物に
なっていってしまいました。

それにより新築が買えない層が
中古市場へ流れてきて、

中古物件への注目度が高まって
価格にも反映されていくことになります。

中古マンションの供給戸数も
ただでさえ減少傾向にありますから、
ますます需要と供給のバランスが
取れていない状況です。

*低金利による需要上昇

マンションの購入ともなると
ほとんど人は住宅ローンを利用します。

ローンの手数料(金利)は
購入意欲に直接作用しますので、
金利が安いほど家は売れやすくなります。

以前のバブル期はみんな余裕があったので
金利も8%へ達することもありましたが、

その後は景気対策として徐々に低下し、
3%を下回るようになります。


それに金融機関の競争も働き
実際は1%未満になるのが通常です。

金利はないに等しいくらい
低い状態がもう10年以上続いているので、
ある意味ではその時から不動産バブルです。

低金利に加え、住宅ローン控除も大きいです。

2022年度の税制改正で
1%から0.7%に改悪されたものの、
期間は13年間のまま維持されており
魅力的な制度には変わりありません。

当然、安く手に入るのなら
投資目的で買う人も増えるわけです。

近年は円安傾向もすごいですから
海外の購入者も多くなっています。

こう見ると不動産戦国時代の様相ですね。

少し意外かもしれませんが、
新型コロナの影響はほぼありませんでした。

その背景も不動産バブルを
後押ししているように思えます。

影響があったのは2020年4月あたり。

その時は初の緊急事態宣言が発令されたので
成約件数がかなり落ち込みます。

しかし、7月には前年並まで
すぐに回復し、2021年には
前年比以上の結果を叩き出しています。

これはやはり低金利が続いていることや、
新しい住環境への価値観が生まれたり、
といったことが考えられますね。

逆にコロナ禍により
首都圏以外の地域の価格に
影響してもいます。

首都圏のマンションが高すぎたり、
新築がそもそも狭くなってきている、

そしてリモートワークといった
新しい働き方が提唱されていることが
要因として考えられます。

・バブルは弾けるからバブルと呼ぶ

バブルとは泡のことから
いつかは弾けます。

しかもちょっとした刺激で十分なので
予断を許さない状況でもあります。

不動産バブルにおいて
最も重要な指標といえるのが金利です。


今はお世辞にも景気が良いとは言えないので、
金利で支えられているようなものです。

いわばマヤカシに近いものです。

日銀が金融緩和をやめるといったら
一気にバブルが弾けるかもしれません。

法律も急に変わることもあるので
控除も同じくずっと味方してくれるとは
限らないわけです。

何より今は世界的な激動期です。

2023年からは特にそういう傾向になり、
いつどうなるかは誰にもわかりません。

もちろん、投資というリスクを負うようなことは
やめようと言いたいのではありません。

いろんなことを考慮しながら
堅実にやっていけばいいのです。

それはバブルだろうとなかろうと同じです。

2020年から続いた閉塞感が
いよいよ終わろうとしています。

これからはあらゆる物事が
一気に加速してくると予想されます。

個人においても積極的に行動する時ですので
変に自粛することはないのです。

むしろ自粛しているとチャンスを逃します。

物件価格はたしかに高いので
購入(投資)のハードルは高い傾向ですが、
それだけ家賃収入にも反映するものです。

そのように前向きに捉えてみてくださいね!