中古マンションのフルリノベーション費用を
知って投資の参考にしよう！
中古マンション投資において
大きなポイントとなるフルリノベーション。
物件価値を大幅に上げることができるので
売りやすくなるのに加え、
家賃も周辺相場よりも
高めに設定しやすくもなります。
その分、費用が高く付きますので
手軽にできないのがアレですが
とても魅力的な手法ではあります。
そこで今回はフルリノベーションと
費用について考えていこうと思います。
下手すると費用ばかりかかって
本末転倒になってしまうので
冷静に判断できるようにしておきましょう。
・リフォームよりも強力な手法
はじめに少しだけおさらい部分です。
物件価値を上げる方法としては
リフォームもあります。
リノベーションはその時代の人の
生活スタイルに合わせるように
根本から作り替えるという意味合いです。
リフォームは今ある設備を
新しく取り替えたりして
新品に戻すといった感じになります。
どちらも良い方法ですが、
より物件価値が上がるのは
当然リノベーションです。
それにフルがつくと、
文字通り全面的にということで
まるっきり違う空間になります。
なお、リノベーションには
表層リノベーションと
スケルトンリノベーションの
２種類があります。
表層リノベーションは
目に見える部分を改修するのに対し、
スケルトンリノベーションは
内装を全て取り払い、
骨組みだけにした状態から
新たな部屋を作ります。
（スケルトンリフォームともいいます）
断熱材や耐震工事も可能となり、
見えない部分にも価値を見いだせる
優れた手法になります。
もちろん、メリットが大きい分、
費用も大きくなるので、
どうすべきはあなたのお財布との
相談する必要があります。
・フルリノベーションの相場はこのくらい
それではフルリノベーションは
どのくらいの費用がかかるのでしょうか。
これは本当に千差万別なので
全然一概には言えないのですが…
一応目安はあります。
１平米あたり８万前後から２０万前後です。
調査する企業、調査する年（タイミング）によっても
変わってくるのですが、多くの場合は
１平米あたり１５万円前後になるようです。
まさに平均の平均といった感じですね。
単純計算で５０平米のマンションだと
７５０万円くらいになるでしょうか。
個々の構造や建築素材、こだわりにもよるので
それに１００万ほどプラスして
考えたほうがいいかもしれないですね。
ちなみに同じフルリノベーションでも
マンションは一戸建てと比べて
相場はかなり安いです。
とくにスケルトンだと
１平米あたり５０万くらい
差が出る場合があります。
総額ではマンションだと
高くても１０００万くらいですが、
一戸建てだと２０００万くらいに
なる場合もあるのです。
（目安としては、
大体６０平米あたりから
１０００万円を超えてきます。）
そういう意味でも
中古マンション投資というのは
とても合理的ですね！
さて、何にどのくらいかかるかの
目安に移りましょう。
・ギャップが激しいリノベーション費用
真仕切りの撤去は１０万以下の場合もあれば
２０万以上かかることもあります。
ドアをつける場合は
さらにその倍かかると思いましょう。
それらはまだ安い方で、
水回りが一番高く付きます。
キッチンの場合、安くても５０万ほど、
高いと２００万くらいになります。
バスも安くて６０万ほど、
高いと１５０万くらいと
差が大きいのが特徴です。
トイレと洗面所は
１５～５０万ほどかかります。
やはりグレードによって
だいぶ開きがあります。
リビングは水回りほど高くなく、
数十万円規模になります。
もちろん広さや設備によって大きく前後しますので
リビングだけで７桁行くこともザラです。
壁紙の張替えだけなら
高くても５０万くらいで、
和室も平均してそのくらいになります。
ちなみに和室を洋室にするとなると
１００万くらいかかることもあります。
地味に高く感じるのが収納です。
例えばクローゼットは１０万～５０万、
ウォークインクローゼットだと
８０万ほどかかる場合もあります。
オーダーメイドだと
それに２０万ほどプラスするイメージです。
イメージ通り？
かなり高くつくのは耐震工事です。
これも水回りと同じくギャップが激しく、
５０～２５０万ほどになります。
断熱材は一部だけなら
１０万とか２０万ほどで済みますが、
全体に施すとなると余裕で７桁です。
下手すると断熱補強が
最も高くなる恐れもあります。
場合によっては３００万円とか…
面積（広さ）がいかに
大きな要素になることが
おわかりいただけると思います。
余談ですが、
風呂も贅沢をすると
３００万くらいかかることもあります。
次に素材についてです。
広さに次に重要なポイントと言えます。
例えばクッションフロアと
無垢材フローリングでは
数十万円もの差が生じます。
最近は自然素材が流行ってきていますが、
それが最も高いものなのです。
クッションフロアなどの人工物なら
１平米あたり１５００円なのに対し、
珪藻土などは１００００円くらいします。
５０平米で考えると、
前者が７５０００円、
後者が５０００００円にもなります。
その分、価値は高まるのですが、
予算を超えたらそもそもできないので、
慎重に考える必要があります。
最後に忘れてはならないのが
リノベーション業者です。
不動産業者と同じくたくさん存在するので、
複数の業者から見積もりをしてもらい、
納得のいく説明を丁寧にしてくれるところを
選ぶのが基本になります。
ちょっと信じられないかもしれないですが、
不誠実な業者も中にはいます。
工事費の内訳を教えてくれないとかです。
設備・素材・グレードは依頼主が決めれるので
コントロールしやすいですが、
工事費はそうはいきません。
だからこそ細かい内訳を
ちゃんと教えてくれるかどうかが重要です。
人件費をはじめ、解体、処分、電気・給排水には
どのくらいかかるのかといったことです。
あとどのくらいの実績があるかも
大きな目安になります。
以上、参考にしてみてください＾＾
