中古マンション購入をする際に、築年数の目安はありますか

「Ｓ56年6月以降」は、建築確認の日付で見ます

本文の三番目は、新耐震設計基準の話でした。ここで見るのは、建物ができた日ではなく建築確認の日付です。大田区では、建築計画概要書を見られます。場所は大田区役所本庁舎7階の「まちづくり情報閲覧コーナー」（大田区蒲田5-13-14）で、担当は建築審査課 管理調査担当です。閲覧に費用はかかりません。写しの発行は1件300円です。対象は、昭和46年度以降に建築確認があった区内の建築物のうち、保管されているものです。郵送では扱わず、地域庁舎や出張所でも扱いません。閲覧中の撮影もできません。

出どころ: 大田区「建築計画概要書等の閲覧・発行」。

本文の「Ｓ56年6月以降」は、建築確認の日付です。登記に書かれた建築年月日とずれることがあります。

地震保険には建築年割引があります。昭和56年6月1日以降に新築された建物は10%の割引です。

出どころ: 財務省「地震保険制度の概要」。

税の軽減は、いま「築25年以内」では見ません

古いマンションは税の軽減が受けられない、という見方が長くありました。いまは違います。住宅ローン控除の中古住宅の要件は、昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準に適合すると証明されたものです。かつての「築25年以内」という条件は、現行制度にはありません。控除率は0.7%で、適用期限は令和12年（2030年）12月31日の入居までです。中古（買取再販でないもの）の借入限度額は次のとおりです。

出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-1（新築）・No.1211-3（中古）［令和8年4月1日現在法令等］、財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）、国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新）。

登記のときの登録免許税も同じ見方です。住宅用家屋の所有権移転は1000分の3、抵当権設定は1000分の1で、令和9年3月31日までです。要件は、自分が住むための家であること、登記簿上の床面積50平方メートル以上、昭和57年1月1日以後に建築されたものまたは地震に対する安全性の基準に適合すると証明されたものであること、取得してから1年以内に登記することです。

出どころ: 租税特別措置法施行令 第42条第1項第2号（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。原文は「…地震に対する安全性に係る基準に適合するものであること又は昭和五十七年一月一日以後に建築されたものであること」。

不動産取得税の中古住宅の軽減も、昭和57年1月1日以後の建築、または耐震基準適合の証明で判定します。大田区の窓口は大田都税事務所（大田区新蒲田1-18-22）です。

出どころ: 地方税法施行令 第37条の18第3項。

修繕積立金には、国の目安があります

本文の一番目は「築年数10年が目安」で、管理費と修繕金が値上げされる時期という話でした。国土交通省のガイドラインには、1平方メートルあたり1か月の修繕積立金の目安が出ています。

出どころ: 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）。機械式駐車場は別途加算。

本文の二番目にある「積立金の総額がいくらあるのか」と合わせて、いまの月額がこの幅のどこにあるかを見ると、値上げの余地が読めます。

古いマンションで使える、大田区の制度

大田区には分譲マンションの耐震化助成があります。耐震診断は限度額300万円、耐震改修工事は限度額4,000万円です。耐震コンサルタントの派遣には費用がかかりません。条件があります。担当は防災まちづくり課です。

出どころ: 大田区「分譲マンションの耐震化助成」。

建替えの決め方も変わりました。建替え決議は区分所有者と議決権の各5分の4以上が原則です（62条1項）。耐震性不足など一定の事由がある建物は、各4分の3以上に緩和されます（62条2項、令和8年4月1日施行）。

出どころ: e-Gov法令検索 建物の区分所有等に関する法律。

大田区の中古マンションの入口はこちら → 大田区の中古マンション。池上はこちら → 池上の中古マンション。