中古マンションを購入する際の注意点 築年数③

中古マンション購入をする際の注意点
築年数③

前回からの続きですが、
耐震診断しているかの情報について
簡単にまとめました。

①耐震診断しているかどうか　有無
②診断によっては耐震補強しているか
③将来的に建て替えを予定しているか

①まずは、管理会社に確認をして、
耐震診断の有無を確認できます。
基本的には、住人（所有者）か
不動産業者しか
確認ができない可能性が
高いので依頼しましょう。

もちろん、販売図面に記載があれば
ＯＫですが、耐震診断したけど、
耐震満たしてないマンションは
すぐに確認ができない場合があります。

資産として考えてる住人が多いので
見せたがらないのかなと、思います。
が調査すれば分かってしまう事なので
安心して下さい。

②1階部分がピロティや
駐車場になっているマンションに
柱を補強している物件をよく見かけます。
コンクリートの色が違うので
すぐにわかると思います。

耐震補強していると、
住んでいる人の安心感は、
もちろんですが
購入する人も、
大変嬉しい話し事で
検討材料としては、
ずいぶん前にすすみます。

さらに、銀行系の
住宅ローンも通りやすくなりますので、
耐震補強してくれてるマンションは、
有難い事です。

各マンションの予算問題や
住人の意識など
様々な考えがありますので、
一筋縄ではいかないものです。

それでも、
耐震補強してないマンションは、
管理会社に確認をして、
今度の予定や
定例理事会の議事録が
保管されてますので
確認するとよいでしょう。

③建替えは、区分所有者・議決権の
どちらも5分の4以上の賛成が必要なため
非常にハードルが高い内容です。
耐震性が不足しているなど一定の条件を
満たす建物は、2026年4月1日から
4分の3以上の賛成でも決議できるように
緩和されています。

住人とっては、費用の問題、
引っ越しの問題、仮住まいの問題、
周辺に住めなくなら小学校の問題、
などなど、問題をだしたらキリがないぐらい
でてきます。

一番ネックなのは、
費用になってくるのかと思います。
100人いたら、原則80人の賛成が必要で
（耐震性不足などの条件を満たせば75人）、
相当な気合と労力が必要になってきます。
特に、理事長の方は、
まとめるのにも一苦労です。

やり遂げたら、達成感はあると思いますけど・・・。

そんな中、東京都には、
マンションの建替えの際、条件を満たせば
容積率を緩和する制度
（東京都マンション再生法容積率等許可要綱）
があります。
簡単に言いますと、公開空地の確保など
一定の条件を満たせば、限られた敷地内でも
上に建てられる、高さの規制が緩くなる
という事ですね。

イメージとしては、
上記のような部分を
分譲できるという事です。

なんとなく分かりましたかね。
建替えをしやすくするための制度です。

住んでる方はもちろん、
今後検討する方に
とってもいい傾向だと思います。
※今度、詳しくお話しします。

将来的には、新築現場が減っていくと
予想されます。用地の取得も、
今より難しくなっていくでしょう。
特に都心エリアは、用地がない状態なので
厳しい状況になると思います。

 
注文住宅系のハウスメーカーは、
戸建てを建築する人が少なり、
厳しい状況を見越して
リフォーム事業に、転換しています。
あとは、建築資材が上がっているという事を
いいことに、
1人に対する建築単価を全体的に
上げたのだろうなと
個人的には思います。

10人顧客　1人坪単価　70万円
10×70万円
7000万円

8人顧客　1人坪単価　　90万円
8×90万円
7200万円

となる計算です。

少し話しがそれましたが、
マンション系のデベロッパーは、
リフォーム事業に転換するのは
さすがに厳しい状況だと思います。

リフォーム事業としては、
金額が小さく、
大きく金額を動かしている
大手デベロッパーが
中古マンションの建替えを
やりたい意向も分かるような気がします。

立地や場所などが良いが
築年数が古くて住んでいたら、
建替え案が決定して
資産性や価値が上がったという事が
増えてくると思います。

金額・価格やエリアの方向性が決まったら、
築年数も古いから除外するのではなく、
総合的に検討することをお勧めします。