この記事で分かること
- 旧耐震のマンションを、自分でどこまで調べられるか
- 大田区には、耐震診断や耐震改修にお金を出す制度があること
- 古い分譲マンションは、管理の状態を区に届け出る決まりがあること
2026年9月に、気になる建物を自分で調べる順番と、大田区の助成制度を書き足しました。
中古マンションを購入する際の注意点
築年数②
購入条件の中でも、
優先順位の上位が年数と
前回お話ししましたが、
旧耐震基準のお話しします。
旧耐震基準のマンションは、
昭和56年6月以前に
建築確認申請が行われた
マンションになります。
もう少し、詳しく言いますと
新築年月日が、
昭和57年12月ぐらいまでは、
旧耐震基準のマンションになっている
可能性が高いということです。
マンションの工期（工事期間）は
約1年から1年半ぐらい
かかりますので、
新築年月日を確認して
昭和57年代であれば
区や市、もしくは都庁で
建築確認申請の確認を
してもよいでしょう。
よく聞かれますが、
旧耐震基準のマンションは大丈夫ですか？
という質問です。
もう一度おさらいしますが、
旧耐震：
震度５程度の地震がきても
耐えうるマンション
新耐震：
震度６強以上の地震で倒れないマンション
ということは、
旧耐震の中古マンションは、
震度6以上の地震がきても、
必ず100％倒壊するわけでもなく、
震度7以上の地震がきても、
必ず100％倒壊しないとも言えないです。
東日本大震災でも、
震度6強があった関東地域や
東京都でも旧耐震マンションが
倒壊したという事実も
なかったと思います。
データをみると意外な結果もあります。
大破：建替えが必要な致命的な被害
中破：大規模な補修・補強が必要
小破：タイル剥離・ひび割れ相当
軽微：外観上、ほとんど損傷なし
大破という倒壊が0棟という結果と
昭和46年までの中破も0棟という結果です。
昭和47年以降と昭和57年以降は、
10棟と34棟があったという結果です。
このデータを見てしまうと、
旧耐震だからダメという根拠は
覆ります。
昭和47年以降から昭和56年までは
中破はあったので、すべてではありませんが
それでも倒壊がないという事実です。
改めて、日本の建築って凄いなと
考えさせられます。
旧耐震のほうが、
大丈夫なのではないかと
逆に疑ってしまいます。
これは、エアコン業者さんから
聞いた話ですが
社宅や寮など、
昔から建築されている建物で
エアコンの取付依頼があったそうです。
昔の建物の為、
エアコンの室外機を通す穴が
ありません。
通す穴を削る許可が出たため
ドリルで穴を開けたそうなのですが、
かなりの時間がかかったようで。
新築マンションなどのコンクリートと違い
旧耐震の中古マンションは、
ほぼコンクリート内の水分がなくなり
乾燥しきった状態です。
言わばカチカチな塊という事です。
コンクリートは砂と水を混合して
固めますから、時間とともに、
乾燥しますよね。
古いマンションのほうが、
意外に強度的に保たれている
かもしれません。
また、
新築マンションも、
穴が開いてない箇所があったようで
（開けとけよーって話ですが、
構造計算上問題ないということで）
同じように、穴を開けたようですが、
時間もかからず、
あっという間に穴が開いたようです。
まだ、柔らかいというと、
解釈が変わってきますが
水分をまだ含んでいるという事です。
実際、そういう話を聞くと、
旧耐震でも、強度な建築物なんだなと
根拠が分かってきます。
すべての建物とは言いませんけど。
次に関東の状況を見てみましょう。
関東でも大破は0棟という事です。
あれだけの地震であっても
倒壊事例がないのは
素晴らしいことです。
東京は、中破で8棟のみなので、
被害が小さかったと言えるでしょう。
部位状況においては、
建物本体や付属建物の液状化現象は
東京都は0棟です。
駐車場部分と外構
（花壇や植栽部分、
敷地内のコンクリート部分）で
東京都は5棟だけでした。
※千葉県は、液状化現象 状況
建物本体：1棟 建物付属：17棟
駐車場部分と外構：502棟
かなりの被害状況が伺えます。
データだけが全てではありませんので
「大丈夫です」とは簡単に言えないです。
何を優先して何を妥協するかによって
築年数の問題がでてくると思います。
購入者の予算がそれぞれあると
思いますので、
それを踏まえて、
上記の内容を参考にして頂き
判断するのがよいと思います。
もし、
旧耐震マンションが気に入ったら、
現地に行き、住人の方々にお声がけして
直接聞いてしまうのは、いい方法です。
1人ではなく、数人の意見を聞けば
マンションの実態が分かりますので、
一番リアルな意見だと思います。
「あの時は、結構揺れた、
あまり揺れなかった、補修や補強は
ほとんどしてないですよ」など
貴重な体験談を聞くのがよいです。
いざ購入を考える時に、
普段は考えもしないことが浮かびます。
建物壊れたらどーしようとか、
崩れたらどーしようとか、などなど。
決断する時には、
ほとんどの方が思ってしまうことです。
そういう時は、なぜ購入しようと思ったか、
理由や動機を再確認するといい方向に
話がすすみますので、
ぜひ思い出して下さい。
「大丈夫か」を、調べられる形にする
旧耐震のマンションが気に入ったとき、「大丈夫ですか」と聞いても、はっきりした答えは返ってきません。建物ごとに違うからです。代わりに、この4つを順番に確かめると、輪郭が見えてきます。
| 順 | 確かめること | どこで分かるか |
|---|---|---|
| 1 | 耐震診断を受けているか。受けているなら結果はどうだったか | 管理会社（重要事項調査報告書）、総会の議事録 |
| 2 | 耐震補強の工事をしたか。したのはいつか | 管理会社、現地（柱が太くなっている、ブレースが入っている） |
| 3 | 修繕積立金がいくら貯まっているか | 重要事項調査報告書 |
| 4 | 長期修繕計画があるか。次の大規模修繕はいつか | 管理会社、総会の議事録 |
本文にあるとおり、住んでいる方に直接聞くのも確かな方法です。書類で分かるのは記録で、住んでいる方から聞けるのは実感です。両方そろうと、判断の精度が上がります。
大田区には、耐震化を後押しする制度があります
旧耐震のマンションを検討するとき、知っておくと見方が変わる話です。大田区は、マンションの耐震診断や耐震改修の費用を助成しています。対象は、耐火建築物か準耐火建築物で、地階を除いて3階建て以上の共同住宅です。分譲でも賃貸でも対象になります。
| 段階 | 分譲マンションの場合 |
|---|---|
| 耐震コンサルタントの派遣 | 無料 |
| 耐震診断 | かかった費用の3分の2、限度額300万円 |
| 耐震改修の設計 | かかった費用の3分の2、限度額300万円 |
| 耐震改修の工事 | かかった費用の2分の1、限度額4,000万円 |
出どころ: 大田区「マンションの耐震診断・改修の費用の助成」。担当は防災まちづくり課。道路への突出の是正や前面道路の整備をしない場合は改修設計・工事の助成を受けられないなど、条件があります。金額と条件は、申し込む前に区のページで確かめてください。
ここで見ておきたいのは、金額そのものより「その管理組合が制度を使おうとしているか」です。使える制度があるのに何年も動いていないのか、コンサルタントを呼んで検討を始めているのか。総会の議事録を見れば、どちらなのかが分かります。
古い分譲マンションは、管理の状態が区に届けられています
あまり知られていませんが、昭和58年12月31日以前に新築された6戸以上の分譲マンションは、管理の状況を区に届け出る決まりがあります。東京都の条例にもとづくもので、大田区では建築調整課の住宅政策担当が受け付けています。
大田区は、管理計画の認定を受けたマンションの一覧も公開しています。検討している建物の管理体制を、売る側から聞くのではなく、外から確かめられるわけです。旧耐震の年代はちょうどこの届出の対象に重なるので、見ておく価値があります。
出どころ: 大田区「マンションの管理状況届出制度」。届出先は大田区 建築調整課 住宅政策担当。
区は、分譲マンションの管理についての無料相談会も開いています。買ってから管理組合に入ることを考えると、こういう受け皿がある区かどうかも、古いマンションを選ぶときの材料になります。
本文の表を、文字にしました
本文に載せている2つの表は画像なので、スマートフォンでは小さくて読めません。同じ内容を文字にしておきます。数字は画像のとおりで、足したり直したりしていません。
建設年代別の被害（東北6県＋関東1都6県）
| 建設年代 | 大破 | 中破 | 小破 | 軽微・損傷なし | 総計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 〜昭和46年 | 0棟 0.00% | 0棟 0.00% | 41棟 2.65% | 1,507棟 97.35% | 1,548棟 100.00% |
| 昭和47年〜昭和56年 | 0棟 0.00% | 10棟 0.13% | 202棟 2.71% | 7,248棟 97.16% | 7,460棟 100.00% |
| 昭和57年〜 | 0棟 0.00% | 34棟 0.09% | 941棟 2.52% | 36,382棟 97.39% | 37,357棟 100.00% |
| 総計 | 0棟 0.00% | 44棟 0.09% | 1,184棟 2.55% | 45,137棟 97.36% | 46,365棟 100.00% |
本文が「昭和47年以降と昭和57年以降は、10棟と34棟」と書いているのは、真ん中の中破の列です。足すと44棟になります。大破は、どの年代も0棟です。
都県別の被害（関東1都6県）
| 都県 | 管理組合数 | 管理戸数 | 管理棟数 | 大破 | 中破 | 小破 | 軽微 | 被害なし |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 茨城 | 244 | 20,564戸 | 317棟 | — | — | 63棟 19.87% | 120棟 37.85% | 134棟 42.27% |
| 栃木 | 161 | 11,173戸 | 180棟 | — | 3棟 1.67% | 20棟 11.11% | 69棟 38.33% | 88棟 48.89% |
| 群馬 | 155 | 14,500戸 | 169棟 | — | — | 26棟 15.38% | 45棟 26.63% | 98棟 57.99% |
| 埼玉 | 3,837 | 279,997戸 | 4,929棟 | — | 1棟 0.02% | 90棟 1.83% | 906棟 18.38% | 3,932棟 79.77% |
| 千葉 | 2,879 | 288,162戸 | 5,723棟 | — | 4棟 0.07% | 115棟 2.01% | 954棟 16.84% | 4,640棟 81.08% |
| 東京 | 18,654 | 1,031,730戸 | 21,165棟 | — | 8棟 0.04% | 424棟 2.00% | 3,228棟 15.25% | 17,505棟 82.71% |
| 神奈川 | 9,077 | 587,873戸 | 12,240棟 | — | 2棟 0.02% | 163棟 1.33% | 1,121棟 9.16% | 10,954棟 89.49% |
| 小計 | 35,017 | 2,233,999戸 | 44,723棟 | 0棟 0.00% | 18棟 0.04% | 901棟 2.01% | 6,453棟 14.43% | 37,351棟 83.52% |
本文の「東京は、中破で8棟のみ」は、この表の東京の行です。管理棟数21,165棟のうちの8棟なので、0.04%です。
この表の出どころ
本文には書かれていなかったので、調べて突き止めました。社団法人 高層住宅管理業協会（現在の一般社団法人マンション管理業協会）が2011年9月21日に発表した、東日本大震災の被災状況調査です。
- 対象は会員407社のうち250社が受託するマンション
- 36,629管理組合・46,365棟・2,327,400戸
- 地域は東北6県と関東1都6県
- 建設年代は「〜昭和46年」「昭和47年〜昭和56年」「昭和57年〜」の3つに分けて集計
協会は、この調査の結論として「建物の被害状況に阪神・淡路大震災のような経年数や耐震基準別の被災傾向は見られない」と述べています。本文が言っていることと、同じ向きです。
数字がつながっていることも確かめました。関東1都6県の44,723棟に東北6県の1,642棟を足すと46,365棟になり、上の表の総計と一致します。中破も、関東18棟と東北26棟で44棟になります。2つの表は同じ調査の別の切り口です。
中古マンションを購入する際の注意点 築年数（全3回）
- ① 新耐震と旧耐震の分かれ目
- ② 旧耐震は大丈夫なのか（このページ）
- ③ 耐震診断・耐震補強・建替え