中古マンション購入をする際は、
実際のところ、
築年数は何年までが正解ですか？
この質問が、最近多いなぁと思ったので
お話したいと思います。
結論からいいますと、東京都心部界隈に
とっては、何年までという正解はないです。
理想を言ったら、
5年ないし20年ぐらいの
築年数が選択肢も広がるし、
おススメしたいと思います。
ただ、人それぞれ、
予算の関係もあったりしますので
一概に言えないのが東京都心のエリアです。
ただ、こんな表もあったので
お伝えしますね。
これを見る限り、築20年以上
経過したほうがお得じゃん
って思いますよね^ – ^
果たしてそうでしょうか？
そう思いますか？
答えはNOー！！
ですよー。
これが全て当てはまったら
それ以降の築年数を買ったら
儲かると考えてしまいます。
こういうグラフに惑わされない
ようにして欲しいので
お話していきますね。
まず、首都圏ってどこまで
指しているの？と疑問に思います。
東京都以外も神奈川県、千葉県
埼玉県もはいってるデータですか？
僕が思うには、東京都心以外も
データに反映してるはずです。
首都圏と聞くと、東京都ないし
都心の物件を連想してしまいます。
現場から言うと、築5年経過した
マンションでも同じ価格を保ってたり
築10年、15年も同様です。
中には、築20年経過しないで、
価格上昇してる中古マンションも
多々あります。
一例ですが、何件か見てみましょう。
僕が物件探しで提案している
レインズという情報サイトです。
不動産同士で情報共有できる
ポータルサイトです。
新情報や成約情報に、
虚偽表示は、一切ないので
真実をお伝えできるサイトです。
過去の成約事例
その1
千代田区
築年数を見て頂ければ分かりますが
平成22年ですよね。
成約事例が、平成25年4月からありますが
築3年、そして4年、5年と経過してます。
どうですか？
坪単価みても分かりますけど
少しずつ上昇してますよね。
平成27年は爆上がりしてますけど（笑）
そして平成28年に相場に戻ったという
感じになってます。
時系列にきちんとみると
最初のデータが全てない事が
お分かり頂けるのではないでしょうか。
事例2
世田谷区
まず、築年数が平成2年です。
平成16年成約した築14年後は、
上昇してます。
坪単価 165万円
そして、翌年は下がってます。
まぁ、横ばいと考えてもいいですね。
坪単価 161万円
そして築16年、19年後が
また上昇しているんです。
坪単価 183万円、191万円
そして、築20年後は下がっていて
23年後はさらに下がりました。
坪単価 172万円、145万円
そして、またまた築26年後に上昇し
その2年後は、さらに上昇してますよね。
坪単価 155万円 180万円
築16年後と築28年後の坪単価が
一緒という事が証明されてます。
お分り頂いたと思いますが
表面的な情報だけを鵜呑みに
すると危険だという事がわかります。
なぜ？危険かと言いますと、
まず、築20年前は、値下がりするから
その前の中古マンションは買わない。
「いやいや、そんな事ないし〜」
また、マンションを持ってる人は
築20年経過してから、売らないと
損するから売らない。
「いやいや、本当にそんな事ないし〜」
こういう情報って偏りが激しくなります。
市場がおかしくなるという事なんです。
やはり、正しい情報を
確認することが大事ですよ〜、
常に感じてますけどね。
では、
どういう意図で、情報公開してるの？
と疑問に思うことがあります。
まぁ、マンション協会側が、
早く売却すると不都合があるのか
ある程度、長く住んで欲しい意向か。
たしかに、入れ替わりが激しいマンション
だと売る時には、事例がたくさんでるので
どうなってるの？と思ってしまいます。
住みやすいなら、問題ないんですけどね。
住民コミュニティがあったり、
管理状態が良いなら、いつ売却しても
資産価値は、保てるんです。
もちろん、購入の際にしてもそうです^ – ^
築年数5年や10年、
もしくは、30年以上経過してても
価値があるマンションは、
たくさんあります。
販売事例や成約事例など
参考にできる情報はありますからね。
不動産屋が隠したって、
無理な話なんです。
ただし、
景気に左右される事も
否めないです。
とは、言っても全ての中古マンション
を総合的に合算してデータに
することは良くないという事です。
数字は、正しく反映してくれる分、
細分化しないと、きちんとした情報が
得られない認識を分かって欲しいですね。
新築マンション時の価格は
いくらでしたか？
よく聞かれます。
確認することはとてもよいです。
数字を見て、
新築時より下がっている、
もしくは上がっている。
どちらにせよ、なぜ？か
確認した方がいいと思います。
単純に、下がってるから
資産価値がない
上がっているから、
資産価値がある
ではないという事ですね。
下がっていても、
当時の土地価格が高すぎて
広告費も乗ってるので、
単純に高かった。
周辺相場なりになったから
下がった価格が適正となります。
上がってる場合は、
周辺環境が、再開発が進み
さらに住みやすくなった^ ^
ここの部分、
ちょっとだけお話させて下さい。
ちなみに、再開発が行われるのは
急に決まりませんよね。
前々から事業計画があるので
分かってた事ですね。
もう一度、言いますけど（笑）
分かってた事なんです。
しかーし、ほとんどの人は、
住みやすいと感じないと
その時は、購入しないんです。
その後、良さを感じたり
住みやすさを体感すると
高くても購入する人がいる。
僕は、実感したので、間違いありません。
この、お話は、次回詳しくしますね。
脱線しちゃいましたが、
エリアや再開発事業も
絡んだりしますので
一概には言えないのです。
一般の皆さんも成約事例が
見れるサイトあるので
参考にして下さい。
レインズマーケット（成約事例）
それでも、分からなかったら
不動産屋さんに、
ドンドン聞いちゃいましょう^ ^
でも聞く前に・・・と思った方
マンション購入が
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