既存住宅瑕疵保険とは何ですか？中古マンション編

「瑕疵担保責任」という言葉は、いまの民法にはありません

本文は「瑕疵担保責任」という言い方で書かれています。2020年4月1日に施行された民法の改正で、「隠れた瑕疵があること」という書き方をやめ、「契約の内容に適合しない」に改められました。よく使われる「契約不適合責任」は通称で、条文の言葉ではありません。

出どころ: 民法（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。

本文の「瑕疵担保責任」は、いまの民法では「契約の内容に適合しない」という書き方に変わっています。中身として挙げられている雨漏り・給排水設備の故障・構造耐力上主要な部分は、そのまま契約書で決める対象です。

売主が宅地建物取引業者の場合は、通知期間を引渡しから2年以上としなければなりません（宅地建物取引業法40条）。本文の3か月は、売主が個人のときに契約で決める期間の話です。

出どころ: e-Gov法令検索 宅地建物取引業法。

「築年数によっては税制優遇」は、いまは築年数で判定しません

本文の終わりに「築年数によっては税制優遇もある」とあります。いまの制度は、築年数そのものでは決まりません。昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準に適合すると証明されたもの、という決まり方です。

住宅ローン控除の中古住宅（買取再販でないもの）の借入限度額は、認定住宅・ZEH水準が3,500万円で13年、省エネ基準適合が2,000万円で13年、その他の住宅が2,000万円で10年です。控除率は0.7%。床面積は原則50平方メートル以上です。

出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-1（新築）・No.1211-3（中古）［令和8年4月1日現在法令等］、財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）、国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新）。

登記のときの登録免許税も同じ考え方です。住宅用家屋の所有権移転は1000分の3、抵当権の設定は1000分の1に軽くなります（令和9年3月31日まで）。要件は、自分が住むための家、登記簿上の床面積50平方メートル以上、昭和57年1月1日以後に建築されたものまたは地震に対する安全性の基準に適合すると証明されたもの、取得してから1年以内に登記、です。

出どころ: 租税特別措置法施行令 第42条第1項第2号（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。原文は「…地震に対する安全性に係る基準に適合するものであること又は昭和五十七年一月一日以後に建築されたものであること」。

かつての「築25年以内」という年数の条件は、いまの条文にはありません。不動産取得税の中古住宅の軽減も、昭和57年1月1日以後の建築、または耐震基準適合の証明で判定します。

出どころ: 地方税法施行令 第37条の18第3項。

大田区で、建築確認の日付を確かめる

昭和57年1月1日という線引きは、その建物がいつ建てられたかで決まります。新耐震基準は、建築確認が昭和56年6月1日以降のものです。大田区内の建物なら、建築計画概要書を大田区役所本庁舎7階の「まちづくり情報閲覧コーナー」（大田区蒲田5-13-14、建築審査課 管理調査担当）で見られます。閲覧に手数料はかかりません。写しの発行は1件300円です。対象は昭和46年度以降に建築確認があった区内の建築物のうち、保管されているものです。郵送はできず、地域庁舎や出張所では扱いません。閲覧中の撮影もできません。

出どころ: 大田区「建築計画概要書等の閲覧・発行」。

不動産取得税の窓口は大田都税事務所（大田区新蒲田1-18-22）です。取得後30日以内に登記すれば、原則として申告は要りません。

出どころ: 地方税法施行令 第37条の18第3項。大田区の窓口は大田都税事務所（大田区新蒲田1-18-22）。取得後30日以内に登記すれば原則申告不要。

大田区の中古マンションの入口はこちら → 大田区の中古マンション。売る側の話は 大田区でマンションを売る前に知っておきたいこと にまとめています。