この記事で分かること
- 本文の「築25年」という条件は、いまの制度にはありません
- 住宅ローン控除の借入限度額と控除期間は、いまはこうなっています
- 登録免許税の軽減と、大田区の窓口はここです
2026年9月に、築年数の条件が今はない点と控除の現在の数字を書き足しました。
中古マンションを個人から購入する場合、お得になる制度はあるのか——先に言うと、要件を満たせば最大約1000万円程度の税金優遇を受けられる可能性があります（条件によって変わります）。
築年数が
昭和56年6月から平成4年8月までの
中古マンションは、
築年数25年を超えてます。
25年を超えていると、
税金優遇が原則受けられません。
※平成29年8月27日 現在
ただ、上記の年数に建築されたのは
新耐震基準マンションであるため、
証明書を取得できれば、
様々な税金の優遇が受けられます。
税金優遇
①所有権移転・抵当権設定の登記費用
約10万円から30万円ぐらい違います
②住宅ローン控除 最大200万円
③不動産取得税 軽減
（場合によっては0円で済むことも）
④贈与税の非課税措置
①～③で最大約250万円の優遇があります。
相当な額ですよね。
④贈与税の非課税措置は、要件を満たせば、省エネ等住宅で最大1,000万円、それ以外の住宅で最大500万円が非課税になります（令和6年1月1日から令和8年12月31日までの贈与が対象。2026年10月6日確認）。期限が令和8年12月31日までなので、利用を考えている場合は早めに確認しておきましょう。
※国税庁タックスアンサー No.4508（令和8年4月1日現在法令等）参照
①～④を要件を満たした場合、
1000万円ぐらい
違いがでます！
証明書 どちらか
①既存住宅瑕疵担保保険 加入
②耐震基準適合証明書 取得
中古マンションの場合は、
耐震診断が現実的でないため
①既存住宅瑕疵担保の加入が
良いと思います。
加入するための条件として
①所有権移転前に、
瑕疵保険に加入できるか現場検査が
できるか売主に許可が必要
②現場検査によって、
指摘された箇所があった場合は、
所有権移転前に、
改修工事ができるか売主に許可が必要
売主が事業者でなく、
個人の場合ですから、
協力してくれることが前提です。
ただ、拒否するようなら、
購入しないほうが良いかもしれませんね。
安全かどうか確認をしたいのに、
検査ができないというのは怪しいと思ったほうがよいでしょう。
次回は、
既存住宅瑕疵担保の内容をお話しします。
「築25年」という条件は、いまはありません
本文の「築年数25年を超えていると税金優遇が原則受けられません」は、いまの制度では違います。本文は平成29年8月27日時点の記事です。その後、築年数の条件はなくなりました。
いまの登録免許税の軽減は、中古住宅なら次のどれかで判定します。自分が住むための家であること。登記簿上の床面積が50平方メートル以上であること。昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または地震に対する安全性の基準に適合すると証明されたものであること。取得してから1年以内に登記すること。築25年以内という年数の条件は、現行の条文にありません。
出どころ: 租税特別措置法施行令 第42条第1項第2号（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。原文は「…地震に対する安全性に係る基準に適合するものであること又は昭和五十七年一月一日以後に建築されたものであること」。
住宅ローン控除の中古住宅の要件も同じ考え方です。昭和57年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準に適合すると証明されたものが対象です。不動産取得税の中古住宅の軽減も、昭和57年1月1日以後の建築、または耐震基準適合の証明で判定します。
出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-3（中古）［令和8年4月1日現在法令等］、地方税法施行令 第37条の18第3項。
本文が「昭和56年6月以降から平成4年8月まで」の新耐震基準マンションについて、証明書を取れば優遇が受けられると書いているのは、いまも考え方として生きています。ただし、昭和57年1月1日以後に建築されたものなら、証明書がなくても要件を満たします。
住宅ローン控除の、いまの数字
本文は「住宅ローン控除 最大200万円」と書いています。いまの制度の数字は次のとおりです。控除率は0.7%です。中古（買取再販でないもの）の借入限度額は、認定住宅・ZEH水準が3,500万円で13年、省エネ基準適合が2,000万円で13年、その他の住宅が2,000万円で10年です。
| 中古住宅の区分 | 借入限度額 | 控除期間 |
|---|---|---|
| 認定住宅・ZEH水準 | 3,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合 | 2,000万円 | 13年 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 10年 |
出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-3（中古）［令和8年4月1日現在法令等］、国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新）。
床面積は原則50平方メートル以上です。2026年以降の入居では、合計所得金額が1,000万円以下なら40平方メートル以上でも対象になります。所得は、その年の合計所得金額が2,000万円以下であることが条件です。所得税から引ききれない分は住民税から引かれ、その上限は97,500円です。適用の期限は令和12年（2030年）12月31日の入居までです。
出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.1211-3（中古）［令和8年4月1日現在法令等］、財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）。
控除の考え方の変わり目については、住宅ローン控除の話にまとめています。
大田区で、建物のことを調べる窓口
本文は「安全かどうか確認をしたい」と書いています。買う前に自分で調べられる場所があります。
建築計画概要書は、大田区役所本庁舎7階「まちづくり情報閲覧コーナー」（大田区蒲田5-13-14）で見られます。担当は建築審査課 管理調査担当です。閲覧は無料、写しの発行は1件300円です。対象は昭和46年度以降に建築確認があった区内の建築物のうち、保管されているものです。郵送はできません。地域庁舎や出張所では扱いません。閲覧中の撮影もできません。
出どころ: 大田区「建築計画概要書等の閲覧・発行」。
登記事項証明書は、東京法務局 城南出張所（大田区鵜の木2-9-15）で取れます。東急多摩川線の鵜の木駅から徒歩3分です。不動産取得税の窓口は大田都税事務所（大田区新蒲田1-18-22）です。取得後30日以内に登記すれば、原則として申告は要りません。
大田区の中古マンションの相場や地区ごとの話は、大田区の中古マンションにまとめています。地区別では池上、大森、蒲田、西馬込、田園調布のページがあります。