この記事で分かること
- 固都税のほかに、引渡しの前後で動く税金と費用（登録免許税・印紙税・仲介手数料）
- 税の軽減の判定は「築25年以内」ではなく、昭和57年1月1日以後の建築か耐震基準適合の証明であること
- 大田区で建築時期や登記の内容を確かめられる窓口
2026年9月に、引渡し日に動く税金と大田区の窓口を書き足しました。
中古マンション購入をする際、
固都税の支払いはどうなりますか？
結論から言うと、固定資産税・都市計画税（固都税）は
引渡し日を境に売主・買主で日割りして清算するのが
不動産取引の一般的な慣行です。
ただし、これは地方税法上の義務ではなく、
売買契約時の当事者間の取り決めによるものです
（東京都主税局サイトで2026年10月確認）。
具体的には、1月1日を起算日とします。
例えば本日、
7月22日付けで引渡し日ということなら、
1月1日から7月21日（引渡し日の前日が一般的です）
までが売主さんの負担分、
7月22日（引渡し日）から12月31日
までが購入した方の負担分となります。
納税通知書が6月ぐらいに届きますので、
売主さんが全額その年度分はお支払いして
引渡し日に、
払った分を清算するようになります。
購入した翌年からは、
購入した方に納税通知書が
届くようになりますので、
ビックリしないで
お支払いしてくださいね。
引渡し日に動くお金は、固都税の清算だけではありません
本文のとおり、固定資産税と都市計画税は1月1日を起算日として日割りにし、引渡し日に清算します。同じころには、ほかの税金や費用も動きます。順番に見ていきます。
まず、登記にかかる登録免許税です。軽減の決まりがあります。土地の売買による所有権移転は1000分の15（令和11年3月31日まで）。住宅用家屋の所有権移転は1000分の3、住宅ローンを借りるときの抵当権設定は1000分の1（どちらも令和9年3月31日まで）です。軽減を受ける条件は、自分が住むための家であること、登記簿上の床面積が50平方メートル以上であること、昭和57年1月1日以後に建築されたものか、地震に対する安全性の基準に適合すると証明されたものであること、取得してから1年以内に登記することです。
出どころ: 租税特別措置法施行令 第42条第1項第2号（e-Gov法令検索で現行条文を確認）。原文は「…地震に対する安全性に係る基準に適合するものであること又は昭和五十七年一月一日以後に建築されたものであること」。
売買契約書にはる印紙税もあります。契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら、軽減後の額は1万円です。
出どころ: 国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」。
仲介手数料の上限は、200万円以下の部分が5.5%、200万円超400万円以下の部分が4.4%、400万円超の部分が3.3%です（いずれも税込）。速算式は「価格×3%＋6万円」に消費税を足した額です。
出どころ: 国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（令和6年7月1日施行）。
「築25年以内」という条件は、いまはありません
中古マンションの税の軽減は、長いあいだ「築25年以内」と言われてきました。いまの条文には、その年数はありません。上に書いたとおり、昭和57年1月1日以後に建築されたものか、耐震基準に適合すると証明されたものかで判定します。
買ったあとに来る不動産取得税も、同じ考え方です。昭和57年1月1日以後の建築、または耐震基準適合の証明で判定します。大田区の窓口は大田都税事務所（大田区新蒲田1-18-22）です。取得してから30日以内に登記すれば、原則として申告は要りません。
出どころ: 地方税法施行令 第37条の18第3項。
翌年に通知書が来る前に、確かめておくこと
本文のとおり、買った翌年からは納税通知書が自分のところに届きます。そのときにあわてないために、引渡しの前に建物の建築時期と床面積を書類で確かめておくと落ち着いて進められます。どちらも、上に書いた軽減の判定にそのまま関わる部分です。
建物がいつ建ったかは、建築計画概要書で分かります。大田区役所本庁舎7階の「まちづくり情報閲覧コーナー」（大田区蒲田5-13-14）で閲覧できます。閲覧は無料で、写しの発行は1件300円です。対象は昭和46年度以降に建築確認があった区内の建築物のうち、保管されているものです。郵送では受け付けず、地域庁舎や出張所では扱いません。閲覧中の撮影もできません。
出どころ: 大田区「建築計画概要書等の閲覧・発行」。
登記簿の床面積や名義は、登記事項証明書で確かめます。大田区では東京法務局 城南出張所（大田区鵜の木）で取れます。大田区で中古マンションを見ていくときの入口はこちら → 大田区の中古マンション。
