中古マンションの平均価格推移は、
高くなる一方のようですが…
中古マンションの平均価格の推移は
年々上昇してきています。
コロナの影響を受けないどころか
むしろ上がっているという
稀有な存在でもあります。
もちろん未来はどうなるかわからないですが、
とりあえず需要があるのは間違いなく、
今後も大きなイベントがあるたびに
価格にも影響を与えていくのは明白。
中古マンションを買うにも売るにも
投資するにも推移は参考にすべきです。
・異常なほどの上昇傾向
ここ１０年くらいの推移を見ると、
マンションはバブルに突入したと
いってもいい状況です。
驚くことに、２０２１年の
首都圏における新築マンションの
平均価格は６２６０万円に達しました。
これは以前のバブル期で記録した
６１２３万円を上回る金額ですので
その凄さがおわかりいただけると思います。
様々な要因が考えられますが、
やはり大きかったと思われるのは
東京オリンピックです。
２０１２年は４５００万円程度でしたが、
２０１３年には急に５０００万円近くに跳ね上がり、
２０２０年には６０００万円を突破します。
現在でも首都圏では都市開発が進んでおり、
勢いの衰えが見えません。
首都圏はもちろんなのですが、
近畿圏も今後は注目です。
近畿圏も２０１２年は３５００万円弱でしたが、
２０２０年には４０００万円を超え、
２０２１年には４５００万円を突破。
２０２５年には大阪万博が開かれますので
価格が高騰する可能性は高いと思われます。
そして中古マンションの価格推移ですが、
こちらはある意味では新築以上です。
首都圏では２０１２年～１４年は
３０００万円弱でしたが、
２０２１年には４０００万円にもなりました。
一昔前の新築マンションレベルです。
近畿圏や名古屋、福岡、札幌も
首都圏ほどではないにしろ
どこも上昇傾向が続いています。
大都市はまだまだ人口が増えると予想されますし、
札幌は新幹線の開通も控えているので、
値上がり傾向は続くと思われます。
中古マンションの平均価格が
上昇し続けている最大の要因は
新築マンションの高騰です。
もちろん、背景には
給料が増えていないことも
大きく絡んでいますが、
新築マンションに手が出せない人が
中古マンションに流れていったので需要が伸び、
価格が上がっている。
というのがおおたかの分析です。
付随して、リノベーションしても
新築より安い上にこだわりも実現できて
経済的であり、
住宅ローン金利は過去最低水準を
維持し続けています。
変動金利が０．４％、
全期間固定金利が１％ほどと
生後最低となっているのです。
さらに、住宅ローン控除の
特例措置での減税を
１０～１３年も受けられるなどの
要因が重なって、
不動産市場は第２のバブル期に
突入しているといってもいいでしょう。
ちなみに東京レインズの調査によると、
首都圏の中古マンションの成約物件平米単価は
２０２０年の時点で８年連続で上昇し、
割合でいうと４４．５％も上がったそうです。
つまり、１．５倍になったということです。
・未来の推移はどうなるか
これは誰にもわからないですが、
とりあえず言えることは
あまりに急激な変化は起こらないということ。
例えば最近は暴落なんて言葉が
よく踊るようになりましたが、
急に１０年前の価格に戻ることは
考えにくいわけです。
ただ、中古マンションの価格は
下がっていくのではないか？
という推察材料はいろいろあります。
２０２１年には公示地価が
住宅地および商業地いずれも下落しているのです。
下落するのは住宅地が５年ぶり、
商業地が７年ぶりということで
まあまあ珍しい出来事です。
三大都市圏である東京、大阪、名古屋が
下落しているのは意味深です。
土地といえば生産緑地法も気がかりです。
生産緑地法により、条件を満たすことで
自治体から固定資産税や相続税などが
優遇されるようになりました。
指定されると３０年間売却できないうえに
農業でしか使うことはできないのですが、
生産緑地法は１９９２年に制定されたので、
２０２２年で３０年の節目になります。
それにより土地を売却する人が増えて、
マンションを作れる土地が増えそうですが、
下手に増えすぎるとマンション価格が
低くなることが予想されます。
買う側からすると良い話ですが、
売る側（投資側）からすると
ちょっと気になる話題となります。
また、２０２２年３月には
メガバンクが一斉に
１０年固定金利を引き上げました。
三井住友銀行、三菱UFJ銀行、
三井住友信託銀行が０．０５％、
りそな銀行が０．１％、
みずほ銀行が０．１５％引き上げたのです。
フラット３５も少しずつ上がってきています。
住宅ローン金利は不動産購入の
最も大きな要因といっても過言ではないので
非常に気になる動きとなります。
ただし、生産緑地の指定が解除されても
税制優遇の延長や規制緩和なども検討され、
２０１８年には特定生産緑地制度が導入されました。
１０年間延長されることになったので
ほとんど影響はないと考えてもいいと思います。
金利でも変動金利は最低水準のままです。
金利は日本経済全体に影響が及ぶので
それこそ急激な変化はないと考えるのが自然です。
むしろ現在は上がる要因のほうが
強いと思われます。
ロシア・ウクライナ問題による
エネルギー価格の高騰がありますし、
アメリカの木材需要の高まりから
ウッドショックが起きているので
新築マンション価格も高止まり傾向でしょう。
セメントの価格も上がっているので
しばらくはインフレ傾向と考えられます。
未来は遠くなるほど読みにくいので、
さすがに２０２５年以降はどうなるか
よくわからないのが正直なところです。
現時点で言えることは、
売るのも買うのも早めがいいということ。
買う側は単純に
高くなるより安いうちに買うほうがいいですし、
売る側はいつ金利が上がるかわからない面があり、
もったいぶると大損する可能性があるからです。
