中古マンションの本当の家賃収入はどのくらいの割合かを知る

中古マンションの本当の家賃収入は
どのくらいの割合かを知る

中古マンション投資は
物件の売り買いの場合もありますが、
家賃収入を指すことが多いです。

今回はそんな気になる家賃収入が
実際にはどのくらい入ってくるかを
記事にしたいと思います。

ご察しの通り、
家賃収入は入居者から頂く分が
まるまる入ってるわけではないです。

どのくらいの割合かは
個々で違うのでなんとも言えませんが
何となくでも諸経費については
知っておいたほうがいいでしょう。

・家賃収入はとても魅力的ですが…

マンションオーナーになる魅力は
なんといっても家賃収入という安定感です。

入居者がなかなか出ないという
問題も出てくると思いますが、
それを抜かせば極めて安定感があるビジネス。

波に乗るまでが大変かもしれませんが、
もし達成できれば人生はすごいことになります。

そのためにも基本的なことも
頭に入れておいてほしいと思います。

どの分野でも失敗する人は
基本を疎かにしている傾向があります。

まずは基本中の基本からですが、
家賃収入はあなたが所有する
マンションの戸数に稼働率と
一戸あたりの賃料で算出できます。

年収にすると８０×１２で
９６０万円です。

その金額がまるまる入ってきたら嬉しいのですが、
残念ながらそうではありません。

収入から諸経費を引いたものが
あなたの利益になります。

さらに、利益から税金を引いた金額が
本当の家賃収入となります。
（可処分所得ともいいます）

ここではややこしくなるので、
家賃収入を何の経費も引いていない
収入を指すことにします。

では次に収入と支出について
見ていこうと思います。

・収入

まずはみなさんが目当てとする
家賃収入についてです。

家賃収入はこの複雑な世の中で
超めずらしい収入だといえます。

人は何をしようにもどこかに
住まないといけないわけですから
必ず毎月投資することになります。

とても強固な収入ですから
銀行も融資しやすいわけです。

また、家賃収入以外にも
駐車場やネット使用料、自動販売機、
管理費、共益費なども含まれることもあります。

駐車場は車だけでなくバイクもそうで、
共益費や管理費は共用部分の
電気や水道といった費用を指します。

大雑把にいうとどれも家賃収入という
イメージでいいと思いますが、
一般的には別の認識となっているようです。

マンションオーナーへの謝礼金という名目で
礼金も収入のうちに入ります。

居住用物件なら非課税になる嬉しい収入ですが、
最近は礼金を取らない人も多くなってます。

おそらく古い慣習として
批判されている部分もあるのでしょう。

礼金と同じく敷金も取らない場合もあります。

敷金は預り金なので、
入居者が退去するまで収入にならないのが欠点。

更新料も上記の収入と同じく
ある場合とない場合があり、
家賃の１～２か月分が相場です。

・支出

収入の内訳はけっこうありますが
支出も負けてはいません。

代表的なのは管理委託料で、
家賃の１０％前後が相場です。

もちろん委託業務によって
割合は変わってきます。

仲介手数料もよく聞くと思います。

仲介した不動産会社に支払うお金で
家賃１か月分が相場です。
（借主から支払いがある場合は
0.5ヶ月分と決まっている）

これは毎月かかるものではなく、
契約成立後に一度だけかかる費用ですので
全体的にはそんなに多くありません。

仲介手数料をオーナーが支払うか
入居者が払うかは契約内容次第です。

マンションと言えば建物修繕費です。

入居・退去のたびに修繕が必要ですし、
入居中でも設備の劣化などがあれば
そのつど費用が発生します。

そして１０～１５年毎に行う
大規模修繕もかかってきます。

リスクヘッジとして保険もかけないといけません。

火災保険をはじめ、
風害、水害、雪害、落雷などの自然災害、
盗難や事故などの被害に備える必要があります。

そして税金です。

税金もこれまたいろいろあり、
国税は所得税、地方税は住民税、
事業主として事業税、
不動産に対して固定資産税、都市計画税と
多岐にわたります。

税金は収入から経費を引いた
利益に対してかかります。

忘れるところでしたが、
住宅ローンを組んでいるのなら
その返済額も考慮しないといけません。

最近は金利が安いと言われますが、
それは一般入居向けであり、
投資となると金利は高くなります。

以上、いろいろな名目で
お金が飛んでいくのがわかります。

マンションの諸経費、
保険料、税金をもろもろ合わせると
半分以上は持っていかれることを
覚悟しないといけないでしょう。

・少しでも収入を多く残すためには？

ポイントはローン返済の頭金です。

ローンは長引くほど金利が多くかかるので
少しでも期間を短くするために
予め用意しておいたほうがいいです。

実はマンション投資において
最もお金がかかるのが借入金です。

下手したら家賃の５０％以上の割合で
毎月消えていくことにもなりかねません。

借入金が残っていると
収益率は微々たるものになりますが、
もしなければ８割前後にもなります。

そのため、無理して大金を借りないことが
何より重要だといえます。

ときには入居者がなかなか決まらなかったり、
滞納問題も出てくるものなので無理な投資は禁物。

借入金の額は減価償却費以内に
納めることがポイントです。

大体の場合、家賃収入の５割程度が
減価償却費になることが多いからです。

その他には中古マンションを
購入する際のポイントとほぼ同じです。

なるべく都市部で立地のいいところ、
そして新しめの物件を選ぶこと。

安定性という意味でいうと
人口が多い場所が理想的というか鉄板です。

現状は東京が最も人が多いので
空室リスクを避けやすいです。

複雑ですが少しずつ覚えて
良い中古マンション投資を
していってくださいね！