中古マンションの売却相場はどう決まる?4つの要素を紹介

中古マンションの売却相場はどう決まる?
4つの要素を紹介

中古マンションを売却する際、
最も押さえておいてほしいのは相場です。

相場がわからないと
どのくらいの価格で売り出していいか
わからないからです。

下手に高く設定しても売れないですし、
安くしすぎると損をしてしまいます。

相場はいろいろな条件で変化するので
かなりの幅があります。

しっかり把握しておきましょう!

・相場は常に変化するもの

相場は主に4つの要素

①築年数
②立地
③エリア
④景気動向

それぞれを説明していきます。

*築年数

どんなものでも経年劣化します。

マンションも例外ではなく、
使い勝手や外見なども考慮されます。

築10年未満ならほぼ新品として
扱われる感じですが、
それ以降はガクンと下がります。

他の条件も絡んでくるので
一概には言えませんが、
大雑把にいうと築20年で新築の半分、
築30年で3分の1になります。

*立地

立地もある意味ではエリアですが、
この場合は細かいニュアンスです。

どこどこの駅にに近いかどうかなど。

当然、立地が良いと相場は高くなる傾向があり、
そういう物件をお持ちなら
強気に出てもいいでしょう。

といいますか、多少強気に出ないと
損をすることになると思います。

物件はある意味では立地がすべてであり、
条件の王様のような存在です。

今後は働き方改革が進んで
必ずしも大都市ばかりが
優遇されなくなるかもしれませんが…

それでもなんだかんだいって
利便性が求められることから
いきなり田舎に人が集まることは
考えにくいですよね。

インフラが整備されたら話は変わりますが
いずれにしろ急激な変化は起きないので
立地は強力な武器になります。

*エリア

相場を調べるうえで
最も参考になるのがエリア相場です。

なぜなら場所によって
相場が全然違うからです。

明らかなデータもすでに揃っているので
それを参考にするのが相場を調べる
基本中の基本行動です。

主要都市の相場を参考にすると
だいたいわかってきます。

主要都市の相場

東京は4000万円、
神奈川は3000万弱、
埼玉が2500万弱。

千葉と大阪も埼玉とほぼ同じくらいで
愛知と北海道がそれに続く感じで
福岡県が2000万を少し切るくらいです。

(※HOME4Uの2022年データより
数値は調査元により変わってきますが
だいたい同じ傾向です)

それを見ても分かる通り、
相変わらず東京が圧倒的で、
近隣の神奈川、埼玉、千葉が
続く構図となっています。

他にも広島県や宮城県、静岡県も
それなりに高い傾向があります。

地方都市とはいえど、
新幹線が通る場所など
交通機関が発達している地域は
自ずと高くなるのでしょう。

もちろん参考程度にするのがポイント。

東京といっても広いですし、
都心部に近くなるほど高くなります。

北海道は顕著な例で、
おそらくほぼ札幌の相場を
示しているかもしれません。

区でもだいぶ違います。

調べてみると一目瞭然ですが、
中央区とその他の区で比較すると
数百万円もの差があると思います。
(どこの都市でも)

*景気動向

物件云々ではなく、
世の中の流れでも相場は変わります。

最も大きな要因は低金利です。


不景気になると金利は安くなるので、
不動産業界はバブルのような状況です。

特に中古マンションが熱い状況です。

アメリカの住宅需要の高まりで起きた
ウッドショックにより建築資材が高騰し、
日本の新築物件の価格が上がりました。

首都圏では6000~7000万が
平均価格になってしまい、
手が出せない人が増えました。

その反動で中古マンションが人気なのです。

イベントごとでも相場は左右されます。

少し前まで注目されたのは
オリンピックです。

近くで見たい人が多いのか、
それを機に引っ越す人が増えます。

2025年には大阪万博が控えているので、
大阪をはじめ近畿圏の相場は上がるはずです。

中古マンションを売却したいなら
以上のような情報にも目を配る必要があります。

超低金利政策やウッドショックは
いつまでも続かないので
今が売り時といえば売り時なのですが、
いつも総合的に判断することを
心がけてほしいと思います。

・相場の調べ方

ということで相場を日頃から
調べておかないといけません。

食べ物と同じように、
大体の価格を知っておかないと
判断ができないからです。

調べる際の鉄板は以下の4種類です。

レインズマーケットインフォメーション
土地総合情報システム
不動産サイト
不動産会社と連携

レインズマーケットインフォメーションは
不動産流通機構の運営サイトで、
売買履歴を参照できます。

レインズに登録された不動産会社だと
安心できるという一種のステータスがあり、
最も参考になる情報源のひとつです。

エリアはもちろん、
駅からどのくらいの時間がかかる立地か、
単価、間取り、築年数など
かなり細かく調べられるので重宝するでしょう。

土地総合情報システムは
国土交通省の運営サイト。

住宅価格だけではなく、
土地価格も調べられるのが最大の特徴。

土地もマンション価格と強く関係するので
見逃せないポイントになります。

不動産サイトは売り出し中の物件を
調べる際に多くの人が使っていますね。

最もオーソドックスな調べ方です。

最近はニフティやYahooなどの
IT大手も参入してきてますが、

スーモやアットホームなどの
不動産専門サイトのほうが情報が早いので
基本的にこちらで調べるほうがおすすめです。

不動産会社との連携は実際に足を運んだり
メールや電話で担当者に聞いたりすることです。

専門家ですのでより詳しい情報を
キャッチできるので、
ある意味では一番のおすすめリサーチ法です。

以上、参考にしてみてください(^^)/