中古マンションが売れる時期を
見極める材料を吟味する
中古マンションには売れる時期というか
売れやすい時期はあります。
逆に、売れにくい時期もあるので
タイミングを図るのはとても重要です。
有名なのは月ごとの分析ですが、
それ以外にも大事な要素はあるので
しっかり把握しておいてください。
時期を逃すと最悪売れないで
築年数が増えるばかりになりかねません。
・時期にもいろいろある
まず基礎的な部分ですが、
時期といっても色々な解釈があります。
季節や月といった暦なのか、
物件の築年数のことなのか、
経済動向のことなのか、
はたまたライフイベントなのか。
結論を先にいうと、
すべて考慮すべきです。
それらと連動してお金のことも絡むので
時期は奥が深いのです。
単純にこのときが売り時だからと
売りに出さないほうがいい場合もあるので、
総合的に判断してほしいと思います。
では個々の要素を詳しく見ていきましょう！
・築年数について
築年数と中古マンションは
切っても切れない関係です。
以前もどこかの記事で解説したので
築年数はおさらいという感じにしていきます。
簡単にいうと、
築年数は新しいほど有利です。
これは誰でも感覚的にわかることかと思います。
だいたい５～１０年単位で
価格に大きな変化が起きるので、
思ったよりもスピード勝負な部分が大きいです。
ただ、最近はリノベーションが認知されたり、
日本全体のマンション築年数が上昇傾向ですので、
一概に新古だけで売り時はわかりません。
わかりやすいポイントは大規模修繕の前後です。
マンションは約１２年周期で
大規模修繕を行うので、
その後のほうが見た目が綺麗です。
修繕費の問題も絡みますし、
何より見た目がよくなるのが重要です。
案外、人間は見た目重視な部分が強く、
ネット上では外見やデザインを見たい人が
最も多いのです。
たとえ築年数が古い物件だとしても、
リノベーションやリフォームをすれば
売れやすくできるといえます。
少し考えがズレるかもしれませんが、
売り時だけを考えるなら
築古物件のほうが有利です。
理由は単純に安いからです。
だから中古マンション市場が
賑わっていますよね。
・暦はかなり重要
売れる時期を考える上で
最も重要なのが暦（季節）です。
これはかなり有名な話ですので
ご存知の方も多いと思います。
最も不動産業界が賑わうのは２～３月です。
新生活がスタートする直前なので
最も需要が伸びるからです。
住民基本台帳人口移動者数
という総務省の統計を見ても一目瞭然で、
３月～４月がダントツで多いです。
（その統計は住民票を移した数なので、
不動産売買の時期とは少し違います）
不動産の取引件数で見ると
２月から急激に上がり、
３月でピークになり、
４月に急下降する感じになります。
では３月から売り出せばいいのかというと、
それは違います。
売り出しても悪くはないのですが、
ベストなタイミングではありません。
理想は１１月、遅くとも１２月くらいから
売却活動を開始すべきです。
不動産は売れるまで平均で
３か月くらいかかります。
売れても引き渡し契約の手続きを
もろもろ加えると更に１か月かかります。
逆算すると１１月が理想というわけですね。
１１月は微妙な時期のひとつで、
不動産成約件数的にはワースト３くらいです。
その数字に惑わされないよう
注意してくださいね。
ちなみに売れにくい月を挙げると、
１１月、１２月、１月、８月あたりです。
年末年始は何かといろいろあるので
不動産まで手がまわらないのでしょう。
８月はお盆があるので
雰囲気的にもマイナスなのかもしれません。
不動産業界において
最も売れにくい時期は１月と８月です。
特に８月はダントツで低いので
売れないで当たり前と思っていいでしょう。
・価格をどう捉えるか
時期によって売れやすいかが
大きく左右されるのが不動産ですが、
実は価格とは別な部分があります。
というのも、中古マンションの価格は
成約数と一致しない特徴があるのです。
レインズのデータによると、
最も売れやすい３月の平均平米単価は
６０万円弱です。（２０２１年度）
最も売れにくい８月も同じくらいなのです。
単価で最も安いのは２月なので、
そこだけ二八の法則に当てはまってる感じですが、
他はあまり当てはまらないですね。
１２月が単価でいうと最も高いので、
要は経済と連動してるということです。
よって、高く売りたいと思うのであれば
月はそんなに関係ないことになります。
・金利から見た売り時
売れる時期で考えると
寒いときがいいという論理になります。
しかし、金利という観点でいうと
常に売り時ともいえます。
不動産の市場が盛り上がっている
最大の要因は超低金利政策が
続いているからです。
ほとんどの人は住宅ローンを利用して
購入することになります。
金利が低いということは
安く変えることになりますので
これ以上のチャンスはないといえます。
ただ、超低金利政策も永遠に
続くわけではありません。
基本的に景気が下がっていると
取る政策ですので、
景気が上向き傾向になってくると
突然終わる可能性もあります。
これは予測が非常に難しいので
おそらく専門家でも
正確な時期を出すのは無理でしょう。
そう考えると、
とにかく早く売り出したほうが得といえます。
景気が良くなると全体的に物の売れ行きは
よくなっていきますが、
変わり目の反動は大きいものです。
つまり、低金利が終わったあとは
急激に売れにくくなるということです。
中古マンションの人気が高まる、
すなわち需要が高いと価格も高くなるので
売れにくくなるという考え方もあります。
確かに買いにくい面もありますが、
需要が高いということは
売れているということですので
積極的になったほうがいいですね。
要は、売りたいときに売るのが良い
ということになると思います！
