中古と新築 どっちがいい?2018年徹底検証!
マンション購入で悩んでる方々へ見てください。
昔から言われる永遠のテーマです。
中古VS新築 マンションは、
本当にどっちがいいのか!
いま、まさにリアルタイムだった人
良かったですね~^^
結論を言いますと、
ずばり、今は中古マンション購入です!
ここ最近は、かなりの
開きがでてしまってます・・・。
何だと思いますか?
たぶん分かりますよね^^
「ずばり、価格です!」
都心14区を表にまとめました。
千代田区・港区・中央区・文京区
新宿区・渋谷区・品川区・目黒区
大田区・豊島区・中野区・杉並区
世田谷区・江東区
2018年の1月に新築平均価格が
1億円を超えました!!!
2016年頃までは、新築相場は
上がらず、フラットな状態でした。
2017年の秋ごろからタワーマンション
ブームが再燃した結果、
価格が上昇していきました。
さらに、用地取得が困難な時代です。
物件供給数が劇的に減ったいき、
新築マンションの希少性が高まりました。
新築価格の上昇は、行き過ぎ感が
半端ない状態ですね。
では、中古マンションの価格推移を
見ていきましょう。
都心14区の平均ではありますが、
ほぼ横ばいを推移しています。
安定した価格になっている事が
分かりますよね。
新築と中古の金額差が
倍近く違うとさすがに考える事も
なさそうです。
それぐらいの価格差です。
ただし、都心6区は様子が
ちょっと違うようです。
千代田区・港区・中央区
渋谷区・文京区・新宿区
新築マンションと連動しており、
中古市場も
緩やかに上昇しています。
千代田区は、物件数が少ないですが
港区・中央区・渋谷区は
相当な上昇傾向になっています。
都心過ぎるエリアは、
利益確定したい、キャピタルゲインを
狙う人がかなり増えました。
価格帯は1億円以上の物件です。
居住用としてではなく
投資用の感覚で購入した人が
多かったと思われます。
それに比べて、
価格帯が6000万円~7000万円は
数%の値下げで、成約数が増えました。
価格帯層も非常に多いという事も
ありますので、堅調ですね。
それ以下に(6000万円以下)
価格が下がり過ぎる事は
ないのが都心エリアの特徴でもあります。
次は、やはり賃料です。
物件価格が上がり過ぎてしまっても
賃料ってそんなに上がりません。
ここがポイントです!
賃料の指標を見る事が大事なので
ここは注意しておきたい部分です。
中古賃料は、築20年ぐらいまでの
データとなります。
湾岸エリアは比較的に賃料が
安くなってますね。
とは言っても、高いほうですけどね(笑)
価格も安ければ、投資物件としては
魅力的になるかと思いますけどね。
利回りが高くなるからです。
代々木や目黒、白金などは、
賃料が高いですね~。
やはり、第一に立地という事が
データをみても分かると思います。
が分譲マンションは、賃貸マンションと
違って物件のグレード感や質感、
設備や共有部分、さらには眺望!
この眺望が付加価値として
賃料プラスアルファとして
高くなります。
ただ、階数が上になればなるほど
価格も高くなるので
見極めが大事だと思います。
例えばですが、
周辺の年収層に対して購入できる
マンション価格が5000万円だとします。
タワーマンションで最上階、眺望も
素晴らしくても、価格が1億円だと
売るときにも時間がかかります。
周辺年収層の乖離があり過ぎる為です。
そういう相場感も大事になってくるので
一概には言えないという事です。
最後に資産性のキーマンともいえる
立地ないし街を見ていきましょう。
将来的には、売却or賃貸にする際には
この立地がとても大事になってきます。
ここを間違えなければ、
大幅な損することもないです。
データ、過去10年になります。
今までの中古物件が売却された
平均価格を比較してます。
新築当時よりも中古価格が1以上に
なっているのは、高く売れたという事です。
データをみると港区が
かなり高くなっていますね。
タワーマンションが乱立した時代が
考慮されているので、
新築マンション購入しておけば
高く売れたという時期でもあります。
だから、今も港区が良いという訳では
決してありませんので、注意が必要です。
僕が、この内容をみて感じて欲しい事、
それは、価格が下がりずらいという点です。
皆さんは、購入した時よりも
すっごい安く売れてしまったら
それこそ残念な事はありませんよね。
地方郊外は、特にこの価格差が
激しくなっています。
マンションデベロッパー系も
都心の用地が高すぎて、
地方郊外と参入しています。
その地方郊外も高いから
新築マンション購入は
大変な状況だと思います。
もちろん、新築マンションが
ダメとか言っているわけではなく
そこまで高いなら中古マンションの
適正価格のがいいはずですよね、
とお伝えしたいという事です。
永遠のテーマと言われる
賃料VS売買
次は
新築VS中古
マンションは、外観が10年ないし20年
経過してもさほど遜色ない形の
状態がほとんどです。
あとは内装ですよね。
内装って、その当時は最新の設備ですが
10年経過すれば、経年劣化し、中古です。
設備だけ交換するという割り切った
気持ちも大事です。
それでトータルの支出が
抑えられるならみなさんどうですか?
全部、新しくなくてもいいと思いませんか^^
マンション購入が
たったの7日間でわかる