住宅ローンがあり、
もう1本住宅ローン組む場合、
大丈夫ですか？
早い段階で住宅ローン組んでる方は、
新規物件が欲しいけど
まだローンあるしなーという方。
大丈夫です！
2本目も組むこと可能です。
ただし同じ銀行で、
二本目の住宅ローンは
組むことはできないです。
住宅ローンは、自ら居住用として
住むので、
金利を低くしますというのが
銀行側の言い分です。
２本目になると、同じ人が、
同じ銀行で住宅ローンを借りるのは
理屈が通りません。
ですので、違う銀行（金融機関）で
住宅ローンを組むことになります。
ほとんどの銀行が、
現在の借入金額を見たうえで、
返済比率内の収まり、余力があれば、
その余力分だけ住宅ローンが
組めると思います。
銀行によっては、現在の借入金額を
全く借金とみないで、フルローンで
借入をしてくれる銀行もあります。
「えーー」なんでそんなことができるのと
思ってしまいますが。
現在の住宅を売却することを前提、
もしくは賃貸として一括借上げ契約を
不動産管理会社とする。
新規の購入物件を購入して、支払いが
始まる翌月ぐらいから、借上げした会社から
家賃が振り込まれるようにすれば大丈夫です。
売却の場合は、
不動産屋さんに媒介契約書を締結して、
売却依頼をします。
※媒介契約は、売る依頼をするために
不動産屋さんと契約することです。
新規物件購入後（決済後）
１年の間に売却する事が条件となります。
万が一売れないと、業者に買取してでも
売却することになります。
さらに、現在の借入金の月々支払いと
既存の借入金の月々支払いがかぶる
（Ｗ支払い）
になると考えますよね。
新規物件の月々支払いは、
元金据え置きといって
物件が売れるまでは、
利息だけでいいですよという
措置があります。
Ｗ支払いは避けられそうですね。
例）5000万円 借入金額
年数35年 金利0.6％
月々支払い 132,015円
のち利息が約25000円です。
余力がある場合の計算例をみていきましょう。
年収800万円 現在 2500万円借入
返済比率が35％でしたら、
約5600万ぐらいは借入できる計算です。
5600万円₋2500万円＝3100万円前後です。
銀行によって、
返済比率と審査金利というのがあり、
各金融機関により全く違います。
それ以上借りられたり、
借りられなかったりです。
・返済比率35％～40％
（場合によってはそれ以上も見る可能性あり）
・審査金利1.5％～3.5％ぐらいの差があります。
（フラット35だと審査金利が店頭金利と同じのことが多いです）
2軒目の住宅ローンを考えるのに
審査として緩いのはフラット35です。
とても借りやすいと思います。
ただ、銀行系も同銀行以外には、
2本目も寛容で、住宅ローンの融資を
したがる傾向にあります。
銀行側も、一度ローン組んだ方は、
2本目も抵抗はほぼないので、
スムーズに事が運ぶという利点も
あるからです。
最近は、住宅ローンの金利が低いことを
いいことに、2本目の住宅ローンを組む方が
非常に増えてます。
1本目の住宅ローンをそのまま残して、
賃貸用に出してしまうことも
あるようです。
投資用の金利は非常に高い為です。
銀行側としても悩ましいのですが、
金利が低いので正直稼げない
という実情があるようです。
そうすると、やはり数をこなすしかない、
質より量ということです。
メガバンクは特に住宅ローンに
力をいれてないようです。
最近は、住宅ローンの銀行営業マンは
ほとんど不動産会社に来なくなりました。
不動産会社は、
どこの銀行利用しても同じなので
銀行担当者はあいさつ回りによく来て、
「わが行をごひいきに～」みたいな感じでした。
時代が変わり、
ネット銀行も参入してからは、
無駄な事はしないということなのか、
全く顔を出さなくなりました。
案件がきたら、
審査をこなすという
流れなんでしょうね。
それだけ、借りる方のほうが、
利息分を少なく済むので借り時なんでしょう。
しばらく低利が続きそうです。
住宅ローンは、上手く利用する時代と
なったのでしょう。
そのうち、3本目もＯＫになる時代が
来るかもしれませんね（笑）
