中古マンションはやめとけ
という意見はどういう意味なのか考察
中古マンションはやめとけという人も
それなりに多くおられると思います。
住まいとしても投資としても
優れたものであり、
紹介する立場からすると
何をもってやめとけというのか
気になるところですが…
たしかにどんなものにも
良い面と悪い面があります。
おそらく反対する人は
デメリットにフォーカスしすぎている
可能性が考えられます。
もちろん、デメリットも
知っておいたほうがいいのは事実なので
目を背けるべきでもありません。
そこで今回は中古マンションの
悪いと思われる部分を
改めて考察していこうと思います。
・５つの問題点をピックアップ
＊お金の問題
おそらく中古マンションに
不信感を持っている人の大半は
お金に関することかと思われます。
たしかに中古マンションには
新築マンションよりも
費用面で不利なことが多いです。
一概には言えません、
有利なのは物件自体の
価格くらいかもしれません。
都内（都心部）の新築マンションの相場は
２０２０年あたりから
平均で６０００万以上に上がってきました。
中古マンションだとその半分くらいなので
そのアドバンテージはたしかに大きい。
固定資産税は物件の価値で決まるので
中古のほうが当然安くなります。
問題は管理費です。
築年数などによりますが、
設備の老朽化が進んでいれば
リフォーム、リノベーションが必要になります。
それがなくても修繕費がかかります。
約１２年周期で大規模な修繕が必要で、
その積立金が毎月発生します。
築浅ほど安く、
築古ほど高い傾向にあるのは
想像に難くないでしょう。
妙に安いのも問題です。
管理人が何かを怠っている可能性があるからです。
＊災害への懸念
中古マンション選びの場合、
地味に気をつけたいのが安全性です。
古い物件は耐震性が特に気がかりで、
新耐震基準をクリアしていないと
一抹の不安を入居者が覚えることになります。
新しい物件ほど設備が優れているので
火事でもなんでも安全性への
配慮はかなりのものがあります。
ただ、耐震基準適合証明を受けていれば
古い物件でも耐震強度は高いです。
仮に旧耐震基準だとしても
震度５以上の地震で倒壊しない造りなので
そう安安と壊れるわけではありません。
（もちろん油断しないに越したことはないです）
ちなみに新耐震基準は１９８１年６月からなので
もう４０年以上前です。
投資的にもそんなに選ばない物件かと思いますが
基礎知識として覚えておきましょう。
そもそも新耐震基準自体が古いので
今後も見直されるかもしれません。
立地については新築だろうと中古だろうと
ある意味では条件は同じです。
問題は新旧よりも地盤です。
＊戸締まり問題
最近のマンションはオートロックや
ホームセキュリティなどの
戸締まり対策がしっかりなされています。
中古マンションだと、
中にはそういった防犯設備が
築年数があまりにも古いと
乏しいところもあります。
ここ最近では防犯設備が整っていると
言われるマンションは
増えているので、問題はないでしょう。
マンションは、一軒家と違って
人の出入りが激しいことが、
逆に防犯に繋がるという考え方もあります。
＊見た目の悪さ
悪いといったら失礼かもしれませんが、
見た目は思った以上に重要です。
住んでしまえばいいのですが、
選ぶ時の心理状況を考えるとわかります。
例えば時計を買う時、
すごくデザインにこだわりますが、
買ったあとは案外細かい部分を
覚えていなかったりします。
それと同じように、
投資する立場なら
なおさら外装は気になるところです。
ただ、新しければいいわけでもなく、
古めかしさに価値を感じる人もいるので
そこまで神経質にならなくてもいいです。
明らかに管理が行き届いていない
ゴミ屋敷寸前とかなら話は別ですが、
そうでなければあまり問題にはなりません。
＊資産価値という観点
特に投資する側の問題点です。
日本は諸外国と違って
新築に異様なほど価値をおきます。
近年は割りと価値観が丸くなり、
リノベーションなどをして
新築同然にして売り出す文化も
定着してきました。
しかし、一度根付いた価値観は
そう簡単には変わりません。
その証拠に、誰が見ても明らかなほど
築年数によって資産価値が
減っていくのが現状です。
築５年以内が最も人気がある
と言われてる時点で
まだ尾を引いているのがわかります。
さらに悪く解釈すれば、
いくら新しくても
新築よりも数年～１０数年、
ハンデを負うわけです。
例えば５年住むにしても
新築ならもちろん築５年ですが、
築１０年の中古マンションなら
築１５年の住まいになってしまいます。
差は常に１０年と一定ですが、
築年数だけ比較すると
その印象はもっと開いて見えます。
印象というのは本当に大事ですね。
印象といえば管理体制も
資産価値に大きく影響します。
エントランスや集合ポストといった
共同空間が綺麗か汚いかで
ちゃんと管理しているかがわかります。
もし管理が杜撰なら
マンション全体の安全性への
懸念も生まれてきますよね。
そもそも売れにくいので
資産どころか負債になる
可能性も高くなってしまいます。
逆に、築３０年以上でも
ちゃんと管理されていて
新築同様に修繕しているところは
案外人気があったりします。
・中古マンション市場は盛り上がってる？
振り返ってみると、
たしかに中古マンションならではの
デメリットは多数散見できます。
細かい部分を探るともっとありますが、
あまり追求しても意味がありません。
どんなものでも暗部はあります。
そして、前向きに捉えないと
投資も何もあったものではありません。
ちなみに中古マンション市場は
衰えるどころか盛り上がってきています。
その理由は単純に時間経過です。
年々、築年数が古いマンションが
増え続けているのは
国の調査でも火を見るより明らかです。
レインズの調査でも２０１６年から
中古マンションの成約件数のほうが
新規を上回ったと発表しています。
時代の移り変わりを感じますね！
そんなわけでやめとけという人は
どういう意味なのか相変わらず気になるところです(笑)
単に苦い経験があるだけかもしれないですし、
投資とは無関係かもしれません。
いつも一部の意見を鵜呑みにせず
総合的に判断する癖をつけましょう！
