中古マンション値引きの失敗例を
知れば成功率も上がります。
中古マンションを買う際は
値引きするのが一般的ではあります。
しかし、失敗も付き物であると
覚えておいて損はありません。
そもそも値引きが当たり前というのは、
売り主が値引くのは当然という意味ではなく
値引き交渉するのが市場の慣習である。
という認識でいるべきです。
値引いてもらうにも
前提知識・コツが必要になるので
少しでも成功率を上げたいなら
覚えておいてくださいね！
・値引きの前提となる知識
まずは基礎的な知識を
押さえておくのが絶対条件です。
それを知らずして値引きは出来ないと
思っておいてください。
価格交渉の記事でもお伝えしましたが、
とても大事なことなので
軽く復習しておきたいと思います。
こちらの記事
中古マンションを購入する際にぜひ覚えておいてほしいのが価格交渉です。うまくいけば提示額よりも安く買うことができるのでやらない手はありません。相場はある程度は決まっているのですが、絶対そうとは言い切れない部分もあります。
値引き率の相場というのは
大体５％前後です。
中には１割までが相場の範囲と
伝える方もいますが、
プロの方でも経歴は様々ですので
多少のバラツキはあります。
最も多い成功事例は下二桁分の値引きです。
１９８０万円なら８０万円値引きしてくれる、
ということです。
いわゆる端数切りです。
ただ、これにはちょっとしたからくりがあります。
売る側の前提として、
相場より少し高めに設定してる可能性が高いです。
値引きが前提みたいな世界なので、
初めから少し上乗せしておいて
買う側が得だと思わせる作戦ですね。
そう聞くと買う側はもともと不利なイメージが
先行しがちですが、そうでもなかったりします。
中には周辺相場よりも結構高い価格を
提示している物件もあります。
そういう物件は少し欲張りさんな可能性があり、
端数以上の値下げ交渉もしやすくなります。
だからこそ買う側は周辺相場を
予め調べておくのが鉄則です。
買った後に高めと気づいても遅いです。
これも失敗事例の一種ですから
後悔しないよう気をつけてください。
周辺相場を調べる際は
レインズマーケットインフォメーションと
国土交通省の土地総合情報システムが便利です。
物件価格は土地価格とも関係しているので、
両方調べるとより正確性が増します。
・失敗例と対策
では本題です。
買った後ではなく、
値引き自体ができなかった
失敗例をいくつかご紹介します。
一番シンプルでありがちなのは
大幅値引きです。
基本的な値引き相場は５％前後ですので
それより大きく逸脱した値引きは
失敗する可能性が高まります。
パーセントで見ると小さく見えるのが
注意するポイントかもしれません。
物件となると割合が小さくても
金額は大きいので錯覚しないよう
気をつけてほしいですね。
３０００万の物件なら１５０万にもなります。
大金です。
売る側の立場で考えるといいです。
あんまり安く売ってと迫る人は
遠慮したくなりますよね。
安い物件だと値引き交渉そのものが
出来ないこともままあります。
安い物件＝相場より安い物件は
基本的に値引きした状態で
売りに出されていると思いましょう。
そこでさらに欲張ると
中古マンションの購入自体が
危ぶまれます。
安い物件はライバルもたくさんいるので
提示額で売れる可能性が高いです。
設備や立地の条件が良いならなおさらです。
狙った中古マンションが買えないのが
一番の失敗ですので欲張るのは禁物。
なお、必ず５％以内でやるべきかどうかは
もちろんケースバイケースです。
売り主の考え方や状況、
物件価格でも大きく変わります。
売り主が転勤や離婚など
早く売りたい事情があるなら
値引き交渉もしやすいですが、
急いでいないうえに
ケチだったら難しくなります。
物件価格は安ければ安いほど
割合も多めにできる可能性が高まり、
その逆もしかりです。
例えば１０００万の物件なら
１０％でも１００万円ですが、
５０００万なら５００万にもなります。
感覚的に難しくなるのはわかると思います。
ちなみに株式会社東京カンテイの調査によると、
売出価格と売却価格の差の割合である
価格乖離率は約6.5％ほどとなっています。
（2013年～2020年）
他の地域では変わってくると思いますが、
参考にはなるかもしれません。
なお、個人間の売買では
なるべく早めにケリをつけたほうがいいです。
値引きのテクニックとして、
最初に大きな金額を提示しておいて
少しずつ妥協していくやり方がありますが…
基本的にそれは企業間取引で行われる方法であり、
個人向きではありません。
テクニックといえば、
物件の悪条件を指摘して
値引きさせるというのもあると思いますが…
それも粗を探すような感じになると
相手に悪い印象を与えかねません。
自分の物件にケチを付けられた感じに
受け止められてしまうと、
交渉が難航するのは必至です。
要は駆け引きが過ぎると印象が悪くなります。
いかに相手の気分を損ねないようにするのが
値引きを成功させる最大のコツだといえます。
とても重要なのは立場の認識です。
売る側、買う側、双方で間違いやすいと思いますが、
実はどちらの立場だろうと関係は対等です。
自分が売ってあげるとか
買ってあげるからどうたらと思っていたら、
それこそイメージはガタ落ちです。
イメージ云々の前に、
状況により失敗しやすいケースもあります。
売出しからまだ日が浅い物件は
値引きしにくい傾向が強いです。
なぜなら売りに出した直後だと
売り主の気持ちとして
適正価格だという思いが強いからです。
期間でいうなら3ヶ月が大きな目安になります。
それ以上経つと売れ残り感が出るので
早く売りたいと思うものだからです。
マンションに入居者がいる場合も
失敗しやすい事例のひとつです。
入居者がいるということは
家賃収入があるということですので、
今すぐ慌てて売らなくても良いと
考えている可能性が高いからです。
よって、基本的には空室のマンションが
値引きしやすい対象になります。
オーソドックスな失敗例は、
人気がある物件です。
駅近などの利便性に優れていたり、
管理体制がしっかりしていたり、
ヴィンテージマンションといった
珍しい物件などです。
そういった物件は値引きしなくても
売れる可能性が高いので、
交渉の余地がない場合が多いです。
以上のことを知っておけば
成功率は格段に上がると思うので
参考にしてみてくださいね(^^)/
