この記事で分かること
- 本文が予想していた「オリンピック後」に、実際に価格がどう動いたか
- 2026年に入って金利が上がり始め、買える価格の上限が変わっていること
- 「探しはじめが買い時」を、いまの局面でどう読むか
2026年9月に、東京オリンピックのあとに価格と金利がどう動いたかを公表値で書き足しました。
中古マンション購入の際、
買い時はいつですか？
よく聞かれる質問ですが、
明確な答えはないです。
中古マンションを安く購入したいのは、
誰もがそう思います。
不動産は、景気に左右されやすいと
言われ続けてましたが、
最近の事情は変わりつつあります。
需要があるような都心エリアなどは、
景気関係なく価格が上昇してます。
よく、探しはじめが買い時ですよと
言いますが、間違ってないと思います。
その理由として、
例えば、中古マンション 4階建て
3階部分 販売 広さ 70㎡
価格 4280万円
3か月後、
同マンション内
4階部分、広さや間取り全く一緒
価格 4480万円
下の階が4280万円で売却されたなら、
一つ上の階は、もう少し高く売れると思い、
高い金額設定をしてきます。
角部屋や広いなど、付加価値があれば
価格設定は上がります。
購入する時は、もっと安くならないか、
月日が経過したら、価格が落ちる？と
考えてしまいますが、
3か月前に見てた部屋の価格より
違う部屋が高く販売されることは
よくある話しです。
金額交渉は、
全くできないことはないですが、
ここの部分は慎重に話を
すすめなければなりません。
タイミングも大事ですが、
気に入ったら、
一度、決断することをお勧めします。
最近、お客様から聞かれる質問で、
建築費が高いままなので、
中古マンションの購入金額もいつか下がりますか。
大多数は、
そのようにお考えではないでしょうか。
答えは、
はっきりとは分りませんが、
個人的には、東京都内とその他エリアの
差が出てくる可能性があると思います。
現段階では、建設業の人手不足が続いています。働き方改革関連法による時間外労働の上限規制が、5年間の猶予のあと2024年4月から建設業にも適用され（原則月45時間・年360時間、特別条項でも年720時間以内）、長時間労働に頼ってきた現場の人員確保がより難しくなりました（2026年10月確認）。
大工以外にも、
電気屋、水道屋、壁紙などのクロス屋など
本当に人手不足になっており、
現場は人の取り合いに
なっていると聞いてます。
さらに、建築に関わる資材の値上がりも続いています。国土交通省の建設工事費デフレーターでみても、ここ10年ほど住宅の建築コストは上昇を続けています（2026年確認）。資材費に加え、人件費の上昇も重なっています。
大工などの人工代と建材の値上がりで
価格が上がる理由が見えてきます。
人手不足がいずれ和らいでいけば、
その分、
金額が落ち着く可能性はあるのですが、
中古マンションに限って
何百万円も変わるとは思えません。
中古マンションに関しては、
すでに完成しているので
新築マンションとは事情が違います。
下がるとしたら、
新築マンションの可能性が高いです。
※新築に限っては
今が高すぎるかもしれませんけど
人手不足が解消するとともに、
分譲数も減る為です。
今は、
マンション用地（都心エリア）が少なく、
全体的に減少傾向にあるからです。
ただ、
人気エリアは高くても売れてしまうのが
現在の状況です。
中古マンションは、年数経過とともに
下落率の幅も低くなり、
築10年以降は価格も横ばいで、
安定しています。
東京の知名度は、オリンピック開催（2021年）をきっかけに上がった面もありますが、いまは都心の再開発や人口集中が、需要と供給のバランスに効いています。
住みたい人多い、物件が少ない、
という状況だと金額は下がらず、
上昇する可能性すらあります。
では、東京都内以外はどうですか？
現在は、都内の物件価格上昇に便乗して
金額設定されている部分は
あると思います。
都内が高くて購入できない方は、
エリアを変更して購入してます。
都心人気の需要が高まれば
都心以外の需要が減る可能性もあります。
それに伴って供給過多になっていれば、
都心以外の物件は
価格が下がる傾向の可能性あります。
最終的に、
価格変動が高いエリアより低いエリアのほうが
売る時や貸す時にも有利に働くと思います。
買い時は探している今でしょー！
オリンピックのあと、価格はこう動きました
本文は2017年に書かれ、「2020年の東京オリンピック以降に中古マンションの価格は下がるのか」という質問に、「中古が何百万円も変わるとは思えない。人気エリアは上がる可能性すらある」と答えていました。東京都区部の成約データで、その後を確かめます。
| 成約㎡単価 | 成約価格 | 成約件数 | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 81.67万円 | 4,889万円 | 15,087件 |
| 2025年 | 130.75万円（前年比+13.2%） | 7,401万円（+11.2%） | 21,912件 |
| 2026年8月 | 132.69万円（前年同月比−0.3%） | — | — |
出どころ: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」2020年・2025年の年報、月例マーケットウォッチ2026年8月度（2026年9月10日公表）。区や地区の単位の成約価格は公表されていないので、東京都区部の値です。2025年の件数は、同機構が「成約登録適正化のためのシステム改修が件数に影響している可能性」を注記しています。
オリンピックの年の2020年から2025年までで、㎡単価は6割上がりました。本文の読みのとおり、下がりませんでした。新築のほうは供給が減り続け、2025年は21,962戸で1973年以降の最少です（不動産経済研究所）。「新築が減って中古がメインになる」という本文の見立ても、そのとおりになっています。
ただし、いちばん新しい2026年8月は前年同月比−0.3%で、2020年4月以来76か月ぶりに下がりました。「上がり続ける」前提で急ぐ局面ではなくなっています。
金利が上がり始めました
金利は2026年に入って動いています。日本銀行は2026年9月18日に政策金利（無担保コールレート翌日物）を1.25%程度へ引き上げ、9月24日から適用しました（同年6月に1.0%へ、その前は0.75%）。全期間固定のフラット35は、2026年9月の資金受取分で借入期間21年以上35年以下の最頻金利が年3.460%です。
出どころ: 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）、住宅金融支援機構「最新の金利情報」（2026年9月資金受取分）。変動金利は金融機関ごとに違い、ここでは公表値のあるフラット35だけを挙げています。
買える価格の上限は、毎月の返済額で決まります。金利が上がると、同じ返済額で借りられる額が減ります。本文が書かれた2017年ごろの例では固定金利1.08%で計算していましたが、いまの固定はその3倍あります。同じ5,000万円を35年で借りた場合の毎月の返済額は、1.08%で約14万5千円、3.46%で約20万9千円です（元利均等、当方の計算）。詳しい比較はこちら → 中古マンションは買うか借りるか？
「探しはじめが買い時」を、いまはこう読みます
本文の「同じ建物の別の部屋は、前に見た部屋より高く出てくる」という話は、上がり続ける局面の話です。2026年は、価格が横ばいに近づき、金利が上がっています。この局面で大事なのは、「もっと安くなるか」を待つことより、金利が上がっても払える返済額から逆算して、価格の上限を先に決めることです。上限の中で気に入った物件が出たときが、その人の買い時です。
大田区で探す方は、駅ごとの見方をまとめたページがあります → 大田区で中古マンションを買う前に見る7つの点。