中古マンションを購入する際、諸経費はいくらですか④

まず、消費税が変わっています

本文に出てくる「32,400円」は、消費税が8%だった頃の金額です。30,000円に8%を足した数字です。2019年10月1日から消費税は10%になりましたので、同じ本体価格なら33,000円になります。

本文の金額を読むときは、8%の時代の数字だと思って見てください。本体価格が変わっていなければ、「8%込みの金額 ÷ 1.08 × 1.1」で、いまの金額に直せます。

事務手数料には、2つの型があります

本文で、都市銀行とネット銀行で考え方が違うと書きました。ここを整理します。いまは、次の2つの型に分かれています。

本文の「ネット銀行は事務手数料として払うので戻りません」というのは、この右側のことです。

どちらが得かは、何年で返すかで変わります

ここがいちばん大事なところです。最後まで借り続けるなら、総額が小さいほうが得です。ところが、途中で繰上返済したり借り換えたりする見込みがあるなら、話が変わります。定額型は保証料が戻る可能性があり、定率型は戻らないからです。

比べるときは、次の3つを同じ条件でそろえてください。

• 借入額と、返済する年数
• 最初に払う費用の合計（事務手数料＋保証料）
• 金利と、毎月の返済額

金融機関はどこも、この3つを出した書面を用意しています。同じ条件で2〜3行そろえて並べると、はっきりします。片方だけ借入額が違う見積もりを並べても、比べたことになりません。

印紙は、軽減の対象外です

本文にある融資額の印紙について、補っておきます。お金を借りるときの契約書（金銭消費貸借契約書）に貼る印紙には、売買契約書のような軽減措置はありません。本則のまま、1,000万円超5,000万円以下で2万円、5,000万円超1億円以下で6万円です。

売買契約書のほうは、令和9年3月31日まで軽減されていて、1,000万円超5,000万円以下なら1万円です。同じ「印紙」でも、扱いが違うので、資金計画を作るときは分けて数えてください。

出どころ: 国税庁 タックスアンサー No.7140「印紙税額の一覧表」および No.7108「不動産の譲渡…に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」。

借換えの話について

本文の最後に、借換えの目安として「1,000万円以上・残り10年以上・金利差1%」という言い方が出てきます。これは昔からよく言われてきた目安で、いまも入口の考え方としては使えます。

ただし、借換えには費用がかかります。新しい銀行の事務手数料、保証料、抵当権を抹消して設定し直す登記費用。この合計を、金利が下がることで浮く利息と見比べます。本文が言っているのは、「戻ってくる保証料があるなら、その分を費用に充てられる」という話です。

いまの金利がどうなっているかは、時期によって変わります。この記事の数字をそのまま使わず、検討する時点の条件で引き直してください。